Проблемы построения оптимальных схем финансирования строительства
Николай Кадничанский, консультант
В условиях острой экономической рецессии участие любого посредника в схеме инвестирования и соответствующее удорожание стоимости строительного продукта могут оказать решающее влияние на принятие инвестором решения об участии в том или ином проекте.
Поэтому вполне рациональным выглядит стремление застройщиков избавиться от промежуточных звеньев на пути перемещения к ним средств инвестора.
Эта проблема может быть наглядно проиллюстрирована примером реализации комплексной коттеджной застройки.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон об инвестдеятельности — Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII.
Рассмотрим следующую
ситуацию: застройщик реализует проект по сооружению коттеджного городка. У менеджеров проекта возникает вопрос: имеет ли право застройщик в процессе строительства непосредственно привлекать средства физических лиц — инвесторов, которые после окончания строительства станут собственниками коттеджей?Ответ на этот вопрос во многом зависит от юридический формы, в которую облечен коттеджный городок.
В настоящее время на практике используется несколько схем, каждая из которых основана на специфике земельных отношений, возникающих между застройщиком, собственником участка и инвесторами.
Если коттеджи после окончания строительства обретают статус
жилья, то к вопросу законности финансирования их строительства, очевидно, прямое отношение имеет ст. 4 Закона об инвестдеятельности, строго регламентирующая источники инвестирования и финансирования строительства жилья. Напомним, что именно эта статья запрещает непосредственное привлечение средств от инвесторов (кроме случаев продажи целевых облигаций).Что касается применимости этого запрета в отношении строительства
индивидуальных домов, споры среди специалистов не утихли до сих пор.Например, некоторые риелторы полагают, что преимуществом строительства коттеджей является именно тот факт, что для их строительства не нужно привлекать ресурсы фондов финансирования строительства:
«По мнению экспертов по недвижимости, изменения в законодательстве Украины на границе 2005 — 2006 годов привели к тому, что сегодня и для строительных компаний выгоднее и дешевле возводить одноквартирные дома или коттеджные поселки, чем многоэтажки в спальных районах. Ведь
для строительства индивидуального жилья нет необходимости привлекать Фонд финансирования строительства, который в соответствии с новыми изменениями в Законе Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» необходим при строительстве многоэтажек и, естественно, приводит к росту цен на жилье в многоэтажных домах»1.1 Переведено на русский язык. Источник: Руденко-Мініх І. Переселення // «Дзеркало тижня», 2006, № 42, с. 10.
Однако такой оптимизм разделяют далеко не все.
Отвечая на вопрос о праве застройщика, возводящего
индивидуальные жилые дома, на непосредственное привлечение средств физлиц, специалисты Минрегионстроя в письме от 02.03.2007 г. № 8/8-163 сообщили, что одноквартирные жилые дома являются объектами жилищного строительства. Отметим, что именно такой термин использован в Законе об инвестдеятельности. После этого в письме была процитирована ст. 4 этого Закона и сделан неутешительный вывод о том, что «использование иных механизмов привлечения средств физических и юридических лиц с целью инвестирования и финансирования объектов жилищного строительства законодательством не предусмотрено».Впрочем, не все государственные органы придерживаются столь жестких трактовок законодательства.
Еще в 2004 году Комитет Верховной Рады по вопросам финансов и банковской деятельности в письме
от 04.03.2004 г. № 06-10/220 отмечал, что «форма финансирования строительства, предусмотренная Законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», может существовать параллельно с существующими механизмами финансирования, например, в случае финансирования лицом строительства для себя индивидуального дома...».Оппоненты обращают внимание на то, что указанное письмо относилось к тому периоду, когда в
Законе об инвестдеятельности еще не было жестких ограничений источников строительства жилья (указанные ограничения вступили в силу в начале 2006 года).Это действительно так.
Но в национальном законодательстве есть официальные разъяснения либерального толка, относящиеся и к более позднему периоду.
Скажем, в письме Минюста
от 06.04.2007 г. № 19-4-193 был сделан недвусмысленный вывод о том, что «сооружение строительной компанией индивидуальных жилых домов для физического лица за его счет не противоречит положениям статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».Таким образом, у тех застройщиков, которые возводят
жилые коттеджи, есть некоторые основания для снижения рисков признания незаконным прямого привлечения ресурсов физлиц.Если же застройщик оформляет коттеджи не как жилые дома, а как, например,
садовые домики в садовом товариществе, то рисков, связанных с толкованием ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности», у него нет. В таком случае инвесторы могут беспрепятственно финансировать строительство коттеджей.Тем не менее при построении схемы финансирования следует учитывать и иные законодательные акты.
Зачастую правовые механизмы, сопровождающие финансирование коттеджей, входящих в садовые товарищества, настолько громоздки и сложны, что это вызывает нарекания со стороны юристов, защищающих права инвесторов.
Это можно продемонстрировать опытом некоторых коттеджных городков киевского региона.
Так, при инвестировании строительства коттеджного городка садового товарищества «Севериновка» использовались договоры поручения, в которых заказчик строительства являлся и поверенным, и продавцом суперфиционного права, и обслуживающей организацией.
Коттеджный поселок садового товарищества «Ялинка» инвестировался на основании предварительного договора, договора подряда и договора на оказание услуг по благоустройству.
Некоторые эксперты, проанализировав указанные механизмы, отметили, что такие схемы финансирования строительства являются
незаконными2.2 Бетонная гарантия // «Личный счет», 2007, № 9, с. 59 — 60.
Столь резкие суждения вряд ли стоит принимать безоговорочно. В конечном итоге, решение о законности или незаконности той или иной схемы может принимать только суд.
Но застройщикам следует учитывать тот факт, что такие суждения могут повлиять на решение инвестора о том, стоит ли заключать соглашение с застройщиком.
Подытоживая, нужно отметить следующее:
— единых оптимальных рецептов, стопроцентно гарантирующих законность финансирования и инвестирования строительства коттеджных городков, по сей день не существует;
— выстраивая механизм привлечения ресурсов инвесторов, застройщику следует принимать во внимание как мнение официальных органов, так и мнение юристов, защищающих права инвесторов.
Если при построении схемы финансирования застройщику удастся соблюсти баланс интересов участников проекта, то риск признания соответствующих соглашений незаконными будет минимальным.
