Проблеми побудови оптимальних
схем фінансування будівництва
Микола Кадничанський, консультант
В умовах гострої економічної рецесії участь будь-якого посередника у схемі інвестування та відповідне подорожчання вартості будівельного продукту може вирішальним чином вплинути на прийняття інвестором рішення про участь у тому чи іншому проекті.
Тому цілком раціональним виглядає прагнення забудовників позбавитися проміжних ланок на шляху переміщення до них коштів інвестора.
Цю проблему може бути наочно проілюстровано прикладом реалізації комплексної котеджної забудови.
ДОКУМЕНТ СТАТТІ
Закон про інвестдіяльність
— Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.
Розглянемо таку
ситуацію: забудовник реалізує проект зі спорудження котеджного містечка. У менеджерів проекту виникає запитання: чи має право забудовник у процесі будівництва безпосередньо залучати кошти фізичних осіб — інвесторів, які після закінчення будівництва стануть власниками котеджів?Відповідь на це запитання багато в чому залежить від юридичної форми, якої набуло котеджне містечко.
Сьогодні на практиці використовується кілька схем, кожна з яких ґрунтується на специфіці земельних відносин, що виникають між забудовником, власником ділянки та інвесторами.
Якщо котеджі після закінчення будівництва набувають статусу
житла, то питання законності фінансування їх будівництва, очевидно, прямо випливають зі ст. 4 Закону про інвестдіяльність, що чітко регламентує джерела інвестування та фінансування будівництва житла. Нагадаємо, що саме ця стаття забороняє безпосереднє залучення коштів від інвесторів (крім випадків продажу цільових облігацій).Щодо застосовності цієї заборони до будівництва
індивідуальних будинків спори серед фахівців не вщухають і досі.Наприклад, деякі ріелтори вважають, що перевагою будівництва котеджів є саме те, що для їх будівництва не потрібно залучати ресурси фондів фінансування будівництва:
«На думку експертів з нерухомості, зміни в законодавстві України на межі 2005 — 2006 років призвели до того, що сьогодні і для будівельних компаній вигідніше й дешевше зводити одноквартирні будинки або котеджні селища, ніж багатоповерхівки у спальних районах. Адже
для будівництва індивідуального житла немає необхідності залучати Фонд фінансування будівництва, який відповідно до нових змін у Законі України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», необхідний при будівництві багатоповерхівок і, природно, веде до зростання цін на житло в багатоповерхових будинках» 1.1
Руденко-Мініх І. Переселення. // «Дзеркало тижня», 2006, № 42, с. 10.Однак такий оптимізм поділяють аж ніяк не всі.
Відповідаючи на запитання про право забудовника, який споруджує
індивідуальні житлові будинки, на безпосереднє залучення коштів фізичних осіб, фахівці Мінрегіонбуду в листі від 02.03.2007 р. № 8/8-163 повідомили, що одноквартирні житлові будинки є об’єктами житлового будівництва. Зауважимо, що саме такий термін використано в Законі про інвестдіяльність. Після цього в листі було процитовано ст. 4 цього Закону і зроблено невтішний висновок про те, що «використання інших механізмів залучення коштів фізичних та юридичних осіб з метою інвестування і фінансування об’єктів житлового будівництва законодавством не передбачено».Утім, не всі державні органи дотримуються таких жорстких трактувань законодавства.
Ще у 2004 році Комітет Верховної Ради з питань фінансів і банківської діяльності в
листі від 04.03.2004 р. № 06-10/220 зазначав, що «форма фінансування будівництва, передбачена Законом «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», може існувати паралельно з існуючими механізмами фінансування, наприклад, у разі фінансування особою будівництва для себе індивідуального будинку…».Опоненти звертають увагу на те, що зазначений
лист належить до того періоду, коли в Законі про інвестдіяльність ще не було жорстких обмежень джерел будівництва житла (зазначені обмеження набрали чинності на початку 2006 року).Це дійсно так.
Але в національному законодавстві є офіційні роз’яснення ліберального плану, що належать і до пізнішого періоду.
Скажімо, у
листі Мін’юсту від 06.04.2007 р. № 19-4-193 було зроблено недвозначний висновок: «спорудження будівельною компанією індивідуальних житлових будинків для фізичної особи за її рахунок не суперечить положенням статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».Таким чином, у тих забудовників, які споруджують
житлові котеджі, є певні підстави для зниження ризиків визнання незаконним прямого залучення ресурсів фізичних осіб.Якщо ж забудовник оформляє котеджі не як житлові будинки, а як, наприклад,
садові будиночки в садовому товаристві, то ризиків, пов’язаних із тлумаченням ст. 4 Закону пор інвестдіяльність, у нього немає. У такому разі інвестори можуть безперешкодно фінансувати будівництво котеджів.Однак при побудові схеми фінансування слід ураховувати й інші законодавчі акти.
Часто правові механізми, що супроводжують фінансування котеджів, які входять до садових товариств, настільки громіздкі та складні, що це викликає нарікання з боку юристів, які захищають права інвесторів.
Це можна продемонструвати досвідом деяких котеджних містечок київського регіону.
Так, при інвестуванні будівництва котеджного містечка садового товариства «Северинівка» використовувалися договори доручення, в яких замовник будівництва був і повіреним, і продавцем суперфіційного права, і обслуговуючою організацією.
Котеджне селище садового товариства «Ялинка» інвестувалося на підставі попереднього договору, договору підряду і договору на надання послуг з благоустрою.
Деякі експерти, проаналізувавши зазначені механізми, зауважили, що такі схеми фінансування будівництва є
незаконними 2..2 Див. статтю «Бетонна гарантія» // «Особовий рахунок», 2007, № 9, с. 59 — 60.
Такі категоричні твердження навряд чи варто приймати беззастережно. Зрештою, рішення про законність або незаконність тієї чи іншої схеми може приймати лише суд.
Але забудовникам слід ураховувати, що такі думки можуть вплинути на рішення інвестора про те, чи варто укладати угоду із забудовником.
Підсумовуючи, потрібно зауважити таке:
— єдиних оптимальних рецептів, що стовідсотково гарантують законність фінансування та інвестування будівництва котеджних містечок, досі не існує;
— вибудовуючи механізм залучення ресурсів інвесторів, забудовнику слід брати до уваги як думку офіційних органів, так і думку юристів, які захищають права інвесторів.
Якщо при побудові схеми фінансування забудовнику вдасться дотриматись балансу інтересів учасників проекту, то ризик визнання відповідних угод незаконним буде мінімальним.
