Кому принадлежит оперативный резерв?
После того, как дом, который возводился за счет фонда финансирования строительства (ФФС), был введен в эксплуатацию, некоторые учредители доверительного управления потребовали от управляющего ФФС возврата сумм оперативного резерва в размере 10 % стоимости строительства.
Обязан ли возвращать управляющий ФФС доверителям ФФС средства оперативного резерва после завершения строительства жилого дома?
Прежде всего отметим, что
оперативный резерв как понятие определен Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV (далее — Закон о финансово-кредитных механизмах) не очень четко.В
ст. 16 Закона о финансово-кредитных механизмах говорится, что финансирование строительства осуществляется управляющим ФФС «в пределах полученных в управление средств, за исключением оперативного резерва». То есть можно предположить, что средства оперативного резерва застройщику не перечисляются.Ставка резерва в размере 10 % основана на ограничении значения
коэффициента возврата денежных средств учредителей управления имуществом, установленного Лицензионными условиями осуществления деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденными распоряжением Госфинуслуг от 24.06.2004 г. № 1225 (далее — Лицензионные условия).Возможно, законодатели подразумевали, что оперативный резерв должен являться своеобразным финансовым буфером, призванным защитить интересы инвесторов.
Вместе с тем подзаконное регулирование не дает нам оснований для вывода о том, что такая цель оказалась реализованной.
Причина в том, что регуляторные акты Госфинуслуг предписывают управляющим ФФС формировать резервный фонд лишь в регистрах бухгалтерского учета по счетам обязательств перед доверителями (по кредиту счета 483).
Но нормативные акты не требуют от управляющего ФФС замораживания средств оперативного резерва
в активах (в отличие, скажем, от средств резервного фонда). Это дает повод для замечаний о том, что «резервирование» имеет сугубо виртуальный характер с точки зрения защиты прав доверителей»1.1 Чалый И. Доверительное управление в системе финансирования строительства. — 2-е изд., перераб. и доп. — Х.: Фактор, 2008. — С. 129.
Статья 17
Закона о финансово-кредитных механизмах говорит, что оперативный резерв формируется именно управляющим ФФС, и описывает направления использования средств такого резерва.После того, как
Законом № 6922были внесены изменения в Закон о финансово-кредитных механизмах, в ст. 17 этого Закона появилось следующее положение:«Оперативный резерв, сформированный управляющим по конкретному объекту строительства, после ввода этого объекта строительства в эксплуатацию управляющий перечисляет застройщику в порядке, определенном договором между управляющим и застройщиком. Для ФФС вида А оперативный резерв перечисляется застройщику в полном объеме».
2 Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI. Закон вступил в силу с 12 марта 2009 года.
Таким образом, в настоящее время вопрос о том, кому принадлежит оперативный резерв, уже не стоит. Ясно, что он принадлежит застройщику, являясь составляющей стоимости строительства, которая поступает ему на счет последним траншем.
Однако до 2009 года такой четкой нормы в
Законе о финансово-кредитных механизмах не было.Видимо, поэтому в
п. 3.4 Лицензионных условий говорилось о том, что привлечение средств должно осуществляться по договору, который среди прочего предусматривал бы «возврат учредителям или их правопреемникам остатков средств оперативного резерва лицензиата (при наличии) после ввода объекта строительства в эксплуатацию, если иное не предусмотрено договором с застройщиком или договорами с учредителями».Наверное, именно эта норма дала основания доверителям ФФС требовать от управляющего ФФС возврата денег.
Конечно, если договор с доверителем прямо предусматривает возврат ему средств оперативного резерва после ввода объекта в эксплуатацию, то деньги учредителю доверительного управления придется вернуть.
Но если ситуация сложилась так, что в договоре с доверителем этот вопрос вообще не урегулирован, а в договоре управляющего с застройщиком о судьбе остатков оперативного резерва тоже нет ни слова, то управляющий оказывается в ситуации полной неопределенности.
Если «
иных» норм договоры управляющего с застройщиком и с доверителями, заключенные до 2009 года, не содержат, то управляющий действительно подвергается риску претензий со стороны доверителей.Однако, на наш взгляд, такие претензии не оправданы.
Ведь, кроме нормы
Лицензионных условий, управляющие ФФС руководствуются в своей работе и иными актами законодательства.Поэтому следует обратить внимание и, например, на
п. 4.1.3 Примерных правил фонда финансирования строительства (в редакции, утвержденной распоряжением Госфинуслуг от 30.11.2006 г. № 6473), гласивший, что «свободные средства, которые временно не переданы на финансирование строительства, остаются в управлении Управляющего и используются для создания оперативного резерва согласно законодательству Украины».Таким образом, положение
ст. 16 Закона о финансово-кредитных механизмах о том, что резерв не перечисляется на финансирование строительства, является временным. Эти средства все же должны быть перечислены на финансирование строительства (т. е. застройщику), но лишь после окончания такого строительства. (Собственно говоря, этот тезис позднее и подтвердили изменения, внесенные в Закон о финансово-кредитных механизмах Законом № 692.)О том, что оперативный резерв после завершения строительства должен перечисляться не доверителям, а застройщику, косвенно свидетельствуют и
Методические рекомендации по ведению управляющими фонда финансирования строительства и/или фонда операций с недвижимостью бухгалтерского учета собственного имущества и имущества, находящегося в их управлении, утвержденные распоряжением Госфинуслуг от 27.03.2008 г. № 421 (далее — Методрекомендации).Характерно, что проводки, отражающие перечисление денег с расчетного счета в уменьшение резерва, красноречиво названы в
Методрекомендациях «закрытием оперативного резерва и проведением окончательных расчетов с застройщиком»3. То есть деньги управляющий должен перечислять застройщику как последнюю часть суммы финансирования строительства.3 Операция № 11 таблицы 3 Методрекомендаций.
В общем, мы вынуждены признать, что если договоры управляющего ФФС с доверителями или с застройщиком, заключенные до 2009 года, не содержали специальных оговорок о том, что резерв подлежит перечислению в адрес застройщика, то такой управляющий может столкнуться с требованиями доверителей о возврате 10 %-го резерва. Но если из этих договоров однозначно следует, что указанная сумма является
частью стоимости объекта инвестирования, то оснований для удовлетворения таких требований, на наш взгляд, у управляющего ФФС нет.
Егор Трубников
