Кому належить оперативний резерв?
Після того, як будинок, що споруджувався за рахунок фонду фінансування будівництва (ФФБ), було введено в експлуатацію, деякі засновники довірчого управління почали вимагати від управителя ФФБ повернення сум оперативного резерву в розмірі 10 % вартості будівництва.
Чи зобов’язаний управитель ФФБ повертати довірителям ФФБ кошти оперативного резерву після завершення будівництва житлового будинку?
Перш за все зауважимо, що оперативний резерв як поняття визначено Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV (далі — Закон про фінансово-кредитні механізми) не дуже чітко.
У ст. 16 Закону про фінансово-кредитні механізми зазначається, що фінансування будівництва здійснюється управителем ФФБ «у межах отриманих в управління коштів, за винятком оперативного резерву». Тож можна припустити, що кошти оперативного резерву забудовнику не перераховуються.
Ставка резерву в розмірі 10 % базується на обмеженні значення коефіцієнта повернення грошових коштів засновників управління майном, установленого Ліцензійними умовами провадження діяльності із залучення коштів засновників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затвердженими розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 р. № 1225 (далі — Ліцензійні умови).
Можливо, законодавці мали на увазі, що оперативний резерв має бути своєрідним фінансовим буфером, який має на меті захистити інтереси інвесторів.
Водночас підзаконне регулювання не дає нам підстав для висновку про те, що таку мету було реалізовано.
Причина в тому, що регуляторні акти Держфінпослуг вимагають від управителів ФФБ формувати резервний фонд лише в регістрах бухгалтерського обліку по рахунках зобов’язань перед довірителями (за кредитом рахунку 483).
Але нормативні акти не вимагають від управителя ФФБ заморожування коштів оперативного резерву в активах (на відміну, скажімо, від коштів резервного фонду). Це дає привід для зауважень про те, що «резервування» має суто віртуальний характер з точки зору захисту прав довірителів» 1.
1 Чалий І. Довірче управління в системі фінансування будівництва. — 2-ге вид., перероб. і доп. — Х.: Фактор, 2008. — С. 129.
У ст. 17 Закону про фінансово-кредитні механізми зазначається, що оперативний резерв формується саме управителем ФФБ, та описуються напрями використання коштів такого резерву.
Після того, як Законом № 692 2 було внесено зміни до Закону про фінансово-кредитні механізми, у ст. 17 цього Закону з’явилося таке положення:
«Оперативний резерв, сформований управителем за конкретним об’єктом будівництва, після введення цього об’єкта будівництва в експлуатацію управитель перераховує забудовнику у порядку, визначеному договором між управителем та забудовником. Для ФФБ виду А оперативний резерв перераховується забудовнику у повному обсязі»
.2 Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692-VI. Закон набрав чинності з 12 березня 2009 року.
Таким чином, сьогодні питання про те, кому належить оперативний резерв, уже не стоїть. Зрозуміло, що він належить забудовнику, будучи складовою частиною вартості будівництва, яка надходить йому на рахунок останнім траншем.
Однак до 2009 року такої чіткої норми в
Законі про фінансово-кредитні механізми не було.Мабуть, тому в
п. 3.4 Ліцензійних умов ішлося про те, що залучення коштів має здійснюватися за договором, який серед усього іншого передбачав би «повернення засновникам або їх правонаступникам залишків коштів оперативного резерву ліцензіата (за наявності) після введення об’єкта будівництва в експлуатацію, якщо інше не передбачено договором із забудовником або договорами із засновниками».Напевно, саме ця норма дала довірителям ФФБ підстави вимагати від управителя ФФБ повернення грошей.
Звичайно, якщо договір із довірителем прямо передбачає повернення йому коштів оперативного резерву після введення об’єкта в експлуатацію, то гроші засновнику довірчого управління доведеться повернути.
Але якщо ситуація склалася так, що в договорі з довірителем це питання взагалі не врегульоване, а в договорі управителя із забудовником про долю залишків оперативного резерву теж немає жодного слова, то управитель опиняється в ситуації повної невизначеності.
Якщо
«інших» норм договори управителя із забудовником та з довірителями, укладені до 2009 року, не містять, то управитель дійсно наражається на ризик претензій з боку довірителів.Однак, на наш погляд, такі претензії не виправдані.
Адже, крім норми
Ліцензійних умов, управителі ФФБ керуються в своїй роботі й іншими актами законодавства.Тому слід звернути увагу і, наприклад, на
п.п. 4.1.3 Примірних правил фонду фінансування будівництва, (у редакції розпорядження Держфінпослуг від 30.11.2006 р. № 6473), де зазначалось, що «вільні кошти, які тимчасово не передано на фінансування будівництва, залишаються в управлінні управителя та використовуються для створення оперативного резерву згідно із законодавством України».Таким чином, положення
ст. 16 Закону про фінансово-кредитні механізми про те, що резерв не перераховується на фінансування будівництва, є тимчасовим. Ці кошти все-таки має бути перераховано на фінансування будівництва (тобто забудовнику), але тільки після закінчення такого будівництва. (Власне кажучи, цю тезу пізніше й підтвердили зміни, унесені до Закону про фінансово-кредитні механізми Законом № 692).Про те, що оперативний резерв після завершення будівництва має перераховуватися не довірителям, а забудовнику, непрямо свідчать і
Методичні рекомендації щодо ведення управителями фонду фінансування будівництва та/або фонду операцій з нерухомістю бухгалтерського обліку власного майна та майна, що перебуває в їх управлінні, затверджені розпорядженням Держфінпослуг від 27.03.2008 р. № 421 (далі — Методрекомендації).Характерно, що проводки, які відображають перерахування грошей з розрахункового рахунка у зменшення резерву, красномовно названо в
Методрекомендаціях «закриттям оперативного резерву та проведенням остаточних розрахунків із забудовником» 3. Отже, управитель має перераховувати гроші забудовнику як останню частину суми фінансування будівництва.3 Операція №11 таблиці 3 Методрекомендацій.
Загалом, ми змушені визнати: якщо договори управителя ФФБ з довірителями чи із забудовником, укладені до 2009 року, не містили спеціальних застережень про те, що резерв підлягає перерахуванню на адресу забудовника, то такий управитель може зіткнутися з вимогами довірителів про повернення 10 % резерву. Але якщо з цих договорів однозначно випливає, що зазначена сума є
частиною вартості об’єкта інвестування, то підстав для задоволення таких вимог, на наш погляд, в управителя ФФБ немає.
Єгор Трубніков
