Строительство магазина на первом этаже многоэтажки: земельный вопрос и не только...
Письмо Государственной архитектурно-строительной инспекции от 10.06.2009 г. № 22/4-3324
По поручению Министерства регионального развития и строительства Украины Государственная архитектурно-строительная инспекция в рамках компетенции рассмотрела обращение <...> и сообщает.
В соответствии со
статьей 29 Закона Украины «О планировке и застройке территорий» среди документов, которые необходимо подать в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля для получения разрешения на выполнение строительных работ, имеется документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, или договор суперфиция и проектную документацию на строительство, согласованную и утвержденную в порядке, определенном законодательством.При проведении реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов градостроительства для получения разрешения на выполнение строительных работ заказчиком строительства также подается копия документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, либо письменного согласия его собственника на проведение указанных работ.
Указанные документы являются обязательной предпосылкой предоставления инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля
разрешения на выполнение строительных работ.При этом в соответствии со
ст. 42 Земельного кодекса Украины земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также прилегающие к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной либо коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.Однако
реконструкция квартиры на первом этаже многоэтажного жилого дома под магазин предусматривает устройство отдельного входа, в том числе с его адаптацией для потребностей лиц с ограниченными физическими возможностями. Расположение таких конструкций на придомовой территории фактически ограничит права всех совладельцев жилого дома в части свободного пользования этим земельным участком.То есть земельный участок, на котором будет расположен отдельный вход в магазин, де-факто будет изъят из общего пользования
.В соответствии со
ст. 413 Гражданского кодекса Украины собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций).Таким образом,
проведение реконструкции квартиры на первом этаже многоквартирного жилого дома по устройству отдельного входа требует оформления правоустанавливающих документов на земельный участок .Кроме того,
Порядок утверждения инвестиционных программ и проектов строительства и проведения их государственной экспертизы утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 31.10.2007 г. № 1269 (далее — Порядок).В соответствии с
п. 5 Порядка программы и проекты (за исключением проектов, для утверждения которых комплексное заключение государственной экспертизы не обязательно) утверждаются (переутверждаются) на основании положительного комплексного заключения Укргосстройэкспертизы Минрегионстроя или ее местного подразделения.В настоящий момент Минрегионстроем разработан, утвержден и подан на государственную регистрацию в Минюст приказ, которым утвержден перечень объектов, для утверждения проектов строительства которых комплексное заключение государственной экспертизы не обязательно1.
1 С 22 июня 2009 года утратил силу старый Перечень строительства объектов производственного назначения, для утверждения которых заключение комплексной государственной экспертизы не является обязательным, который был утвержден постановлением КМУ от 31.10.2007 г. № 1269.
Также с указанной даты вступил в силу приказ Минрегионстроя Украины «Об утверждении Перечня объектов, для утверждения проектов строительства которых комплексное заключение государственной экспертизы не является обязательным» от 08.04.2009 г. № 145.
Комментарий к этому документу см. в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 14, с. 37 — 39 и № 15, с. 41 — 45.
Указанный приказ Минрегионстроя вступит в силу через десять дней с момента его государственной регистрации.
Таким образом, утверждение проектов строительства и предоставления в дальнейшем разрешения на выполнение строительных работ возможно только при условии получения положительного комплексного заключения государственной экспертизы (за исключением проектов, для утверждения которых комплексное заключение государственной экспертизы не обязательно).
Одновременно
Указом Президента Украины от 18.12.2007 г. № 1228/2007 «О дополнительных неотложных мерах по созданию благоприятных условий для жизнедеятельности лиц с ограниченными физическими возможностями» Минрегионстрой обязан установить жесткий контроль за учетом при строительстве новых, проведении реконструкции и капитальных ремонтов существующих зданий и помещений заведений культуры и здравоохранения, учебных заведений, объектов жилого и общественного назначения потребностей лиц с ограниченными физическими возможностями.<...>
Заместитель начальника В. Панка
КОММЕНТАРИЙ
Вывод специалистов ГАСК о том, что реконструкция первого этажа с обустройством отдельного входа, во-первых, нарушает права жильцов многоквартирного дома, а во-вторых, требует оформления правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок, можно понять с точки зрения здравого смысла.
В то же время нужно отдавать себе отчет в том, что ГАСК вряд ли является достаточно компетентным органом в сфере землеустройства.
Поэтому мы бы обратили внимание читателей на четкую и последовательную позицию, которую занимают специалисты Госкомзема в подобных ситуациях: они полагают, что установить границы
частей участка, относящихся к отдельным помещениям многоквартирного дома, невозможно (см., например, письма Госкомзема от 14.05.2009 г. № 5475/22/12-09, от 12.05.2005 г. № 14-22-13/3702, от 17.10.2007 г. № 14-17-2-Р1618/8694).
Егор Трубников
