Будівництво магазину на першому поверсі багатоповерхівки:
земельне питання і не тільки...
Лист Держаної архітектурно-будівельної інспекції від 10.06.2009 р. № 22/4-3324
За дорученням Міністерства регіональною розвитку та будівництва України Державна архітектурно-будівельна Інспекція в межах компетенції розглянула звернення <...> та повідомляє.
Відповідно до ст. 29 Закону України «Про планування і забудову територій» серед документів, які необхідно подати до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю для отримання дозволу на виконання будівельних робіт, є документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію та проектну документацію на будівництво, погоджену та затверджену в порядку, визначеному законодавством.
При проведенні реконструкції, реставрації, капітального ремонту об’єктів містобудування для отримання дозволу на виконання будівельних робіт замовником будівництва також подається копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згоди його власників на проведення зазначених робіт.
Зазначені документи є обов’язковою передумовою надання інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт.
При цьому відповідно до ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також прилеглі до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Однак реконструкція квартири на першому поверсі багатоповерхового жилого будинку під магазин передбачає улаштування окремого входу, у тому числі з його пристосуванням для потреб осіб з обмеженими фізичними можливостями. Розташування таких конструкцій на прибудинковій території фактично обмежить права усіх співвласників житлового будинку в частині вільного користування цією земельною ділянкою.
Тобто земельна ділянка, на якій буде розташовано окремий вхід у магазин, де-факто буде вилучена із загального користування.
Відповідно до
ст. 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій).Таким чином,
проведення реконструкції квартири на першому поверсі багатоквартирного жилого будинку з улаштування окремого входу потребує оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку.Крім того,
Порядок затвердження інвестиційних програм і проектів будівництва та проведення їх державної експертизи затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 31.10.2007 р. № 1269 (далі — Порядок).Відповідно до
п. 5 Порядку програми і проекти (за винятком проектів, для затвердження яких комплексний висновок державної експертизи необов’язковий) затверджуються (перезатверджуються) на підставі позитивного комплексного висновку Укрдержбудекспертизи Мінрегіонбуду або її місцевого підрозділу.Наразі Мінрегіонбудом розроблено, затверджено та подано на державну реєстрацію до Мін’юсту наказ, яким затверджено перелік об’єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи необов’язковий1.
1 З 22 червня 2009 року втратив чинність старий Перелік будівництва об’єктів виробничого призначення, для затвердження яких висновок комплексної державної експертизи необов’язковий, що було затверджено постановою КМУ від 31.10.2007 р. № 1269.
Тож із вказаної дати набрав чинності наказ Мінрегіонбуду України «Про затвердження Переліку об’єктів, для затвердження проектів будівництва яких комплексний висновок державної експертизи не є обов’язковим» від 08.04.2009 р. № 145.
Коментар до цього документа див. у газеті «Будівельна бухгалтерія»// 2009, № 14, с. 37 — 39 та № 15, с. 41 — 45.
Зазначений наказ Мінрегіонбуду набере чинності через десять днів з дати його державної реєстрації.
Таким чином, затвердження проектів будівництва та надання в подальшому дозволу на виконання будівельних робіт можливе лише за умови отримання позитивного комплексною висновку державної експертизи (за винятком проектів, для затвердження яких комплексний висновок державної експертизи необов’язковий).
Одночасно
Указом Президента України від 18.12.2007 р. № 1228/2007 «Про додаткові невідкладні заходи щодо створення сприятливих умов для життєдіяльності осіб з обмеженими фізичними можливостями» Мінрегіонбуд зобов’язано установити жорсткий контроль за врахуванням при будівництві нових, проведенні реконструкції та капітальних ремонтів існуючих будівель та приміщень закладів культури та охорони здоров’я, навчальних закладів, об’єктів житлового та громадського призначення потреб осіб з обмеженими фізичними можливостями.<...>
Заступник начальника В. Панка
КОМЕНТАР
Висновок фахівців ДАБК про те, що реконструкція першого поверху з облаштуванням окремого входу, по-перше, порушує права мешканців багатоквартирного будинку, а по-друге, вимагає оформлення правовстановлюючих документів на відповідну земельну ділянку, можна зрозуміти з точки зору здорового глузду.
Водночас потрібно усвідомлювати, що ДАБК навряд чи є досить компетентним органом у сфері землеустрою.
Тому ми б звернули увагу читачів на чітку та послідовну позицію, яку займають фахівці Держкомзему в подібних ситуаціях: вони вважають, що встановити межі
частин ділянки, що відносяться до окремих приміщень багатоквартирного будинку, неможливо (див., наприклад, листи Держкомзему від 14.05.2009 р. № 5475/22/12-09, від 12.05.2005 р. № 14-22-13/3702, від 17.10.2007 р. № 14-17-2-Р1618/8694).
Єгор Трубніков
