При безвозмездной
передаче застройщиками
части недвижимости на баланс
местных советов НДС начисляется
Письмо ГНАУ от 12.05.2009 г. № 9679/7/16-1517-10
Государственная налоговая администрация Украины рассмотрела письмо <...> о порядке налогообложения операций по безвозмездной передаче субъектами хозяйствования — застройщиками части квартир и инженерных сооружений на баланс местных советов и сообщает.
В соответствии с
подпунктом 3.2.9 пункта 3.2 статьи 3 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» (далее — Закон) не являются объектом налогообложения операции по безвозмездной передаче в государственную собственность или коммунальную собственность территориальных общин сел, поселков, городов или в их общую собственность объектов всех форм собственности, находящихся на балансе одного плательщика налога и передаваемых на баланс другого плательщика налога, если такие операции осуществляются по решениям Кабинета Министров Украины, центральных и местных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, принятым в рамках их полномочий.Это положение, в частности, распространяется на операции по безвозмездной передаче
неприватизированных объектов жилищного фонда (включая места общего пользования и придомовые здания и сооружения), а также объектов социальной инфраструктуры (в том числе объектов их незавершенного строительства) с баланса плательщика налога на баланс юридического лица, имущество которого находится в государственной или коммунальной собственности, или непосредственно на баланс соответствующего местного совета.Под
приватизацией понимают отчуждение имущества, находящегося в общегосударственной, республиканской (Автономной Республики Крым) и коммунальной собственности, в пользу физических и негосударственных юридических лиц.Вновь построенные квартиры и инженерные сооружения, которые по решению местных органов власти безвозмездно передаются застройщиками на баланс местных советов, не относятся к
неприватизированным объектам жилищного фонда, а поэтому на них не распространяются нормы, определенные подпунктом 3.2.9 пункта 3.2 статьи 3 Закона.Что касается применения норм
подпункта 5.1.20 пункта 5.1 статьи 5 Закона к операциям по передаче застройщиками части квартир в жилых домах и инженерных сооружений на баланс местных советов, то необходимо учитывать, что в понимании Закона такая передача по своей сути является первой поставкой (поставка услуг по сооружению такого жилья) и подлежит обложению НДС по ставке 20 % с определением базы налогообложения исходя из их экспертной оценки.Таким образом, в случае безвозмездной передачи части квартир в жилых домах и инженерных сооружений на баланс местных советов застройщик начисляет налог на добавленную стоимость по ставке 20 %.
Заместитель председателя С. Чекашкин
КОММЕНТАРИЙ
«Строительная бухгалтерия» неоднократно рассматривала проблемы, связанные с бесплатной передачей застройщиками различных активов в пользу органов местной власти и коммунальных предприятий1.
2
Ясно, что «инженерные сети» подпадают под определение такой разновидности «объектов социальной инфраструктуры», как «объекты жильщно-коммунального хозяйства, в том числе сети снабжения электроэнергии, газа, тепла, воды и водоотведения; здания и сооружения, предназначенные для их обслуживания (котельные, бойлерные, канализационные и водопроводные сооружения, коллекторы и их оборудование)» (п.п. 3.2.9 Закона об НДС).Вышеприведенное письмо ГНАУ носит ярко выраженный фискальный характер, заставляя застройщиков начислять НДС со стоимости практически любых передаваемых объектов.
С точки зрения
Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР (далее — Закон об НДС), выводы этого письма довольно сомнительны.Отметим, что специалисты ГНАУ предписывают начислять налог «
исходя из экспертной оценки». В Законе об НДС нет прямого упоминания об обязательности применения экспертных оценок для целей налогообложения операции передачи квартир и инженерных сетей местным советам. Заметим, что письмо не ссылается на обычные цены, на основании которых должна рассчитываться база обложения при поставке товаров без оплаты. Кроме того, в письме отсутствует ссылка на специальный п. 4.2 Закона об НДС, который регулирует определение базы обложения при бесплатной передаче активов.Очевидно, у специалистов ГНАУ просто язык не повернулся назвать такую передачу бесплатной. Тем более, что налоговикам уже приходилось признавать тот факт, что передача квартир муниципальным органам и коммунальным предприятиям
связана с хозяйственной деятельностью застройщиков (см. письмо ГНАУ от 26.12.2005 г. № 9498/х/15-0314).Что касается передачи
квартир, то, на наш взгляд, аргументы рассматриваемого письма ГНАУ не очень убедительны.Итак,
п.п. 3.2.9 Закона об НДС распространяется на бесплатную передачу «неприватизированных объектов жилого фонда».Если новопостроенный жилой дом регистрируется муниципальными органами как
жилой фонд, то квартиры, находящиеся в этом доме, очевидно, могут называться «объектами жилого фонда».Теперь разберемся, можно ли те квартиры, которые передаются застройщиком местным советам, назвать «неприватизированными»?
Налоговики приводят в письме определение
приватизации, наверное, для того, чтобы обосновать следующий вывод: п.п. 3.2.9 Закона об НДС касается только тех квартир, которые находились в государственной или коммунальной собственности, подлежали приватизации, но так и остались неприватизированными.С этой точки зрения, новопостроенные застройщиком квартиры, действительно, нельзя назвать собственно «неприватизированными».
Но мы должны заметить, что такое толкование не является единственно возможным.
Если
формально исходить из того, что «неприватизированный» объект — это тот объект, который до момента передачи не подвергался приватизации, то квартира в новостройке, передаваемая застройщиком, может быть названа «неприватизированной» просто на том основании, что она не была приватизирована. И в данной трактовке не важно, подлежала ли такая квартира приватизации в принципе.Так что в отношении
квартир поспорить с налоговиками можно.Что касается
инженерных сетей, то спорить с налоговиками нужно.Надо признать, что текст
п.п. 3.2.9 Закона об НДС структурирован так, что слово «неприватизированных» может быть отнесено не только к «объектам жилого фонда», но и к «объектам социальной инфраструктуры»:«
Это положение распространяется на:<...>
— операции по безвозмездной передаче
неприватизированных объектов жилого фонда <...>, а также объектов социальной инфраструктуры...»Видимо, именно поэтому письмо ГНАУ распространяет свои фискальные выводы и на
квартиры, и на инженерные сети 2.С нашей точки зрения, такой подход следует воспринимать критически.
Ведь оборот «
а также» равным образом может свидетельствовать и о том, что к словам «объектов социальной инфраструктуры» слово «неприватизированных» не относится.Тем более, что многие из перечисленных в
п.п. 3.2.9 Закона об НДС объектов социальной инфраструктуры вообще не подлежали приватизации.О том, что льгота
п.п. 3.2.9 Закона об НДС распространяется на бесплатную передачу «объектов социальной сферы», независимо от наличия у них «неприватизированного» статуса, свидетельствует письмо ГНАУ от 14.01.2004 г. № 455/7/15-1117. В этом письме налоговики поясняли работникам Киевской горадминистрации, при каких обстоятельствах застройщики могут пользоваться льготой п.п. 3.2.9 Закона об НДС. Специалисты ГНАУ тогда выделили три основных требования, которые нужно выполнить, чтобы воспользоваться льготой. И среди этих требований не было требования о том, чтобы «объекты социальной сферы» являлись «неприватизированными».То есть ранее налоговики допускали льготирование операций бесплатной передачи
новопостроенных «объектов социальной инфраструктуры».Таким образом, налогоплательщики имеют полное право на собственное прочтение текста
п.п. 3.2.9 Закона об НДС.Другое дело, что после выхода
письма ГНАУ от 12.05.2009 г. № 9679/7/16-1517-10 бороться с фискальным подходом застройщикам станет гораздо сложнее.
Григорий Козаков
