У разі безоплатної передачі забудовниками частини нерухомості на баланс місцевих рад ПДВ нараховується
Лист ДПАУ 12.05.2009 р. № 9679/7/16-1517-10
Державна податкова адміністрація України розглянула лист <...> щодо порядку оподаткування операцій з безоплатної передачі суб’єктами господарювання — забудовниками частини квартир та інженерних споруд на баланс місцевих рад і повідомляє.
Відповідно до підпункту 3.2.9 пункту 3.2 статті 3 Закону України «Про податок на додану вартість» (далі — Закон) не є об’єктом оподаткування операції з безоплатної передачі у державну власність чи комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст або у їх спільну власність об’єктів усіх форм власності, які перебувають на балансі одного платника податку і передаються на баланс іншого платника податку, якщо такі операції здійснюються за рішеннями Кабінету Міністрів України, центральних та місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, прийнятими у межах їх повноважень.
Це положення, зокрема, поширюється на операції з безоплатної передачі неприватизованих об’єктів житлового фонду (включаючи місця загального користування та прибудинкові будівлі і споруди), а також об’єктів соціальної інфраструктури (в тому числі об’єктів їх незавершеного будівництва) з балансу платника податку на баланс юридичної особи, майно якої перебуває в державній або комунальній власності, чи безпосередньо на баланс відповідної місцевої ради.
Під приватизацією розуміють відчуження майна, що перебуває у загальнодержавній, республіканській (Автономної Республіки Крим) і комунальній власності, на користь фізичних і недержавних юридичних осіб.
Новозбудовані квартири та інженерні споруди, які за рішенням місцевих органів влади безоплатно передаються забудовниками на баланс місцевих рад, не відносяться до неприватизованих об’єктів житлового фонду, а тому на них не поширюються норми, визначені підпунктом 3.2.9 пункту 3.2 статті 3 Закону .
Що стосується застосування норм підпункту 5.1.20 пункту 5.1 статті 5 Закону до операцій з передачі забудовниками частини квартир в жилих будинках та інженерних споруд на баланс місцевих рад, то необхідно враховувати, що в розумінні Закону така передача по своїй суті є першою поставкою (поставка послуг із спорудження такого житла) і підлягає оподаткуванню ПДВ за ставкою 20 % із визначенням бази оподаткування виходячи з їх експертної оцінки.
Таким чином, у разі безоплатної передачі частини квартир в жилих будинках та інженерних споруд на баланс місцевих рад забудовник нараховує податок на додану вартість за ставкою 20 %.
Заступник голови С. Чекашкін
КОМЕНТАР
«Будівельна бухгалтерія» неодноразово розглядала проблеми, пов’язані з безоплатною передачею забудовниками різних активів на користь органів місцевої влади та комунальних підприємств («Будівельна бухгалтерія», 2009, № 5, с. 20 — 23, № 7, с. 13 — 15).Наведений вище лист ДПАУ має яскраво виражений фіскальний характер, змушуючи забудовників нараховувати ПДВ з вартості практично будь-яких об’єктів, що передаються.
З точки зору
Закону України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР (далі — Закон про ПДВ) висновки цього листа є досить сумнівними.Зауважимо, що фахівці ДПАУ вимагають нараховувати податок
«виходячи з експертної оцінки». У Законі про ПДВ немає прямої згадки про обов’язковість застосування експертних оцінок для цілей оподаткування операції передачі квартир та інженерних мереж місцевим радам. Зазначимо, що лист не посилається на звичайні ціни, на підставі яких має розраховуватися база оподаткування при поставці товарів без оплати. Крім того, у листі відсутнє посилання на спеціальний п. 4.2 Закону про ПДВ, що регулює визначення бази оподаткування при безоплатній передачі активів.Очевидно, у фахівців ДПАУ просто язик не повернувся назвати таку передачу безоплатною. Тим більше, що податківцям уже доводилося визнавати, що передача квартир муніципальним органам та комунальним підприємствам
пов’язана з господарською діяльністю забудовників (див. лист ДПАУ від 26.12.2005 р. № 9498/х/15-0314).Що стосується передачі
квартир, то, на наш погляд, аргументи цього листа ДПАУ не дуже переконливі.Отже,
п.п. 3.2.9 Закону про ПДВ поширюється на безоплатну передачу «неприватизованих об’єктів житлового фонду».Якщо новозбудований житловий будинок реєструється муніципальними органами як
житловий фонд, то квартири, розташовані в цьому будинку, очевидно, можуть називатися «об’єктами житлового фонду».Тепер розберемося, чи можна квартири, що передаються забудовником місцевим радам, назвати «неприватизованими»?
Податківці наводять у
листі визначення приватизації, напевно, для того, щоб обґрунтувати такий висновок: п.п. 3.2.9 Закону про ПДВ стосується лише тих квартир, які перебували в державній або комунальній власності, підлягали приватизації, але так і залишилися неприватизованими.З цієї точки зору новозбудовані забудовником квартири, дійсно, не можна назвати власне «неприватизованими».
Але ми мусимо зауважити, що таке тлумачення не є єдино можливим.
Якщо
формально виходити з того, що «неприватизований» об’єкт — це той об’єкт, який до моменту передачі не зазнавав приватизації, то квартиру в новобудові, що передається забудовником, може бути названо «неприватизованою» просто на тій підставі, що її не було приватизовано. І в цьому трактуванні не важливо, чи підлягала така квартира приватизації у принципі.Отже, стосовно
квартир подискутувати з податківцями можна.Що стосується
інженерних мереж, то сперечатися з податківцями потрібно.Слід визнати, що текст
п.п. 3.2.9 Закону про ПДВ структуровано так, що слово «неприватизованих» може бути віднесено не лише до «об’єктів житлового фонду», а і до «об’єктів соціальної інфраструктури»:«
Це положення поширюється на:<...>
— операції з безоплатної передачі
неприватизованих об’єктів житлового фонду <...>, а також об’єктів соціальної інфраструктури...».Мабуть, саме тому
лист ДПАУ поширює свої фіскальні висновки і на квартири, і на інженерні мережі1.1
Зрозуміло, що «інженерні мережі» підпадають під визначення такого різновиду «об’єктів соціальної інфраструктури», як «об’єкти житлово-комунального господарства, у тому числі мережі постачання електроенергії, газу, тепла, води і водовідведення; будівлі та споруди, призначені для їх обслуговування (котельні, бойлерні, каналізаційні та водопровідні споруди, колектори та їх обладнання)» (п.п. 3.2.9 Закону про ПДВ).На наш погляд, такий підхід потрібно сприймати критично.
Адже зворот
«а також» може свідчити і про те, що словосполучення «об’єктів соціальної інфраструктури» слова «неприватизованих» не стосується.Тим більше, що багато з перелічених у
п.п. 3.2.9 Закону про ПДВ об’єктів соціальної інфраструктури взагалі не підлягали приватизації.Про те, що пільга
п.п. 3.2.9 Закону про ПДВ поширюється на безоплатну передачу «об’єктів соціальної сфери» незалежно від наявності в них «неприватизованого» статусу, свідчить лист ДПАУ від 14.01.2004 р. № 455/7/15-1117. У цьому листі податківці пояснювали працівникам Київської міськадміністрації, за яких обставин забудовники можуть користуватися пільгою п.п. 3.2.9 Закону про ПДВ. Фахівці ДПАУ тоді виділили три основні вимоги, які потрібно виконати, щоб скористатися пільгою. І серед цих вимог не було вимоги про те, щоб «об’єкти соціальної сфери» були «неприватизованими».Отже, раніше податківці допускали пільгування операцій безоплатної передачі
новозбудованих «об’єктів соціальної інфраструктури».Таким чином, платники податків мають повне право на власне прочитання тексту
п.п. 3.2.9 Закону про ПДВ.Інша справа, що після виходу
листа ДПАУ від 12.05.2009 р. № 9679/7/16-1517-10 боротися з фіскальним підходом забудовникам стане набагато складніше.
Григорій Козаков
