Привлечение строительных инвестиций при помощи целевых облигаций: варианты учета
Светлана Онищенко, аспирант Харьковской национальной академии городского хозяйства
Такой феномен советской экономики, как целевые облигации, в настоящее время активно используется, пожалуй, лишь в строительной отрасли.
Причина тому, очевидно, кроется в строгом регламенте привлечения ресурсов в строительство жилья, установленном Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII.
Надо признать, что существующие механизмы учета операций с целевыми облигациями не совершенны. Поэтому перед главбухами крупных застройщиков-эмитентов стоит проблема построения адекватного алгоритма учета соответствующих сделок.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
П(С)БУ 2
— Положение (стандарт) бухгалтерского учета 2 «Баланс», утвержденное приказом Минфина Украины от 31.03.99 г. № 87.П(С)БУ 11
— Положение (стандарт) бухгалтерского учета 11 «Обязательства», утвержденное приказом Минфина Украины от 31.01.2000 г. № 20.П(С)БУ 12
— Положение (стандарт) бухгалтерского учета 12 «Финансовые инвестиции», утвержденное приказом Минфина Украины от 26.04.2000 г. № 91.План счетов
— План счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций, утвержденный приказом Минфина Украины от 30.11.99 г. № 291.
Как ведется учет операций с целевыми облигациями в большинстве случаев?
Схема довольно проста.
Проиллюстрируем ее примером с цифрами из недавних
докризисных времен.Допустим, застройщик начал возведение дома, состоящего из 80 квартир, общей площадью 6000 м2.
Под 3750 м2 (50 квартир) застройщик эмитирует целевые облигации общей номинальной стоимостью 15750000 грн. из расчета 4200 грн./м2.
Размещение облигаций проводится на начальном этапе строительства.
Объект возводится за два года. Фактически это период обращения облигаций. Себестоимость строительства всего объекта составляет 16000000 грн.
При погашении облигаций инвесторам передаются 50 квартир исходя из цены 4200 грн./м2.
Остальные 30 квартир (2250 м2) в этом доме проданы за 13275000 грн.
Таким образом, цена таких квартир определялась из расчета средней стоимости 5900 грн./м2.
Общая сумма выручки от продажи квартир в построенном доме составляет 29025000 грн. (15750000 грн. + 13275000 грн.).
Традиционная модель учета указанных операций выглядит следующим образом:
1-й год
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма, грн. |
| Привлечение облигационного займа | 31 | 52 | 15750000 |
Вообще говоря, определение
текущих обязательств, приведенное в п. 4 П(С)БУ 2, не дает оснований для того, чтобы облигационную задолженность отражать в составе долгосрочных обязательств. Ведь такая задолженность погашается в течение одного операционного цикла застройщика.Тем не менее большинство украинских предприятий долги по
облигационным займам сроком более 12 месяцев отражают как долгосрочную задолженность по кредиту счета 52. Возможно, это обусловлено тем, что План счетов не содержит счета для отражения текущих облигационных обязательств.Учитывая тот факт, что покупатели облигаций имеют главной своей целью получение квартир в новостройке, сумму облигационного займа застройщик может расценивать как задолженность по
авансам полученным.
2-й год
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма, грн. |
| Реклассификация задолженности | 52 | 61 | 15750000 |
| Отражение дохода от реализации квартир | 36 | 70 | 29025000 |
| Начисление НДС | 70 | 64 | 4837500 |
| Списание себестоимости квартир | 90 | 28 | 16000000 |
| Отражение финансового результата | 7970 | 9079 | 16000000 24187500 |
| Погашение облигаций | 61 | 36 | 15750000 |
| Инкассация выручки | 31 | 36 | 13275000 |
Как видим, застройщик от реализации проекта получил прибыль в сумме 8187500 грн. Что, в общем, отвечает реалиям с точки зрения фактической денежной позиции.
Однако такой учет дает основания усомниться в его адекватности.
Дело в том, что финансовая отчетность показывает пользователям следующие факты:
— в течение двух лет застройщик пользуется беспроцентным займом,
— реализация значительной части построенного жилья производится по ценам, которые гораздо ниже рыночных.
Из этого напрашиваются выводы об:
— экономически нерациональном поведении кредиторов застройщика (владельцев беспроцентных целевых облигаций);
— экономически неэффективных управленческих решениях, принимаемых менеджментом застройщика (потеря в виде
недополученного дохода от продажи квартир по ценам ниже рыночных составляют 6375000 грн.)Так ли это на самом деле?
Совершенно ясно, что такие выводы весьма далеки от истины.
Ведь на самом деле и менеджмент застройщика, и инвесторы, купившие облигации, вели себя вполне адекватно сложившимся рыночным реалиям.
Что касается, владельцев целевых облигаций, то, как говорят юристы, «
прибыль инвестора по облигациям исчисляется не процентами в денежном выражении, а стоимостью недвижимости»1.1
Наталия Дроздова. Как облигации помогут построить дом? // Юридическая практика, 2008, № 13, с. 21.То есть инвестор предоставляет свои деньги в самом начале строительства застройщику в пользование не бесплатно, а в обмен на значительную ценовую скидку:
«
Зачастую рыночная стоимость целевых облигаций существенно превышает величину их номинальной стоимости. Кроме того, рыночные цены квадратного метра жилой площади обычно заметно больше цен, указанных в облигациях»2.2
Дмитрий Михайленко. Стройцелеоблигация: проблем минимизация. // Бухгалтер, 2007, № 42, с. 47.Вышесказанное означает, что зеркальным образом ситуация может расцениваться менеджерами застройщика: беря в долг средства на два года, предприятие фактически выплачивает инвесторам-кредиторам проценты по займу в виде недвижимости, рыночная цена на которую превышает цену сделки.
Значит, действующая схема учета операций небезупречна: она занижает затраты застройщика на сумму процентов за пользование облигационным займом.
Может ли в связи с этим быть видоизменена схема учета?
Безусловно.
Все предпосылки для этого есть как в системе национальных стандартов, так и в других общепризнанных системах стандартов финансовой отчетности.
Если принять тезис о том, что с
экономической точки зрения застройщик все же выплачивает проценты по облигационному займу, то бухгалтерия заемщика должна обратиться к п. 10 П(С)БУ 11, гласящему, что долгосрочные обязательства, на которые начисляются проценты, отражаются по их нынешней стоимости.Это означает, что сумма облигационного займа в учете застройщика должна быть дисконтирована3.
3
Если основываться на утверждении о том, что задолженность по целевым облигациям не носит для застройщика долгосрочного характера, то ее дисконтирование не является обязательным.Наиболее четко правила такого дисконтирования сформулированы в системе US-GAAP:
«Долгосрочная задолженность и проценты по ней отражаются
в равных суммах на счетах заемщика и кредитора. В соответствии с принципами GAAP эта сумма определяется исходя из следующих факторов:1. Сумма долгосрочной задолженности равна справедливой (рыночной) стоимости капитала (денежных средств), товаров и услуг, полученных в обмен на эту задолженность. Предполагается, что в основу сделки и размещения задолженности заложен
рыночный уровень процентной ставки, который позволяет уравнять справедливую (рыночную) стоимость капитала или товаров и услуг, полученных в обмен на данную задолженность, и нынешнюю стоимость платежей по ней, предстоящих в будущем.2. Периодические выплаты процентов по долгосрочной задолженности определяются на основе
рыночной ставки процента на дату размещения задолженности и сальдо задолженности на начало учетного периода.3. Балансовая сумма долгосрочной задолженности равна
нынешней стоимости всех оставшихся выплат наличных средств по ней, полученной путем дисконтирования суммы этих выплат по рыночной процентной ставке, действовавшей на дату размещения задолженности. Используемая для расчета балансовой стоимости долгосрочной задолженности ставка процента не меняется в течение срока размещения данной задолженности» 4.4
В. В. Качалин. Финансовый учет и отчетность в соответствии со стандартами GAAP, М.: Дело, 1998. — с. 280.Какой вывод должен сделать из этого главбух застройщика?
Отчетность должна отражать затраты за пользование средствами кредиторов по
рыночной ставке.Если предположить, что
рыночная ставка по двухлетним займам на момент размещения облигаций составляла 15 % годовых, то нынешняя стоимость облигационного займа на дату привлечения ресурсов составит 11909205 грн. (коэффициент PV равен 0,75614). Соответственно разница в сумме 3840795 грн. (15750000 грн. - 11909205 грн.) должна быть отнесена на финансовые расходы застройщика.Методом эффективной ставки процента такие проценты распределятся следующим образом:
— проценты за 1-й год:
11909205 х 0,15 = 1786381 (грн.);
— проценты за 2-й год:
(11909205 + 1786381) х 0,15 = 2054338 (грн.).
Учитывая тот факт, что коэффициент PV дается с округлениями, сумму процентов второго периода целесообразно скорректировать прямым расчетом:
3840795 грн. - 1786381 грн. = 2054414 грн.
В то же время следует отметить, что, не выплачивая кредиторам проценты по займу, застройщик на сумму указанной стоимостной разницы фактически получает
доход от бесплатного пользования чужими средствами.Этот доход также должен быть отражен в отчете. Ведь никого не удивляет, скажем, тот факт, что, бесплатно получив основные средства, предприятие отражает по ним в бухучете и амортизацию, и на пропорциональную сумму доход (Дт 424 — Кт 745).
Продолжив эту
аналогию, главбух может прийти к следующему алгоритму отражения операций с целевыми облигациями:
1-й год
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма, грн. |
| Привлечение облигационного займа | 31 | 52 | 11909205 |
| Экономическая выгода от бесплатно полученного займа | 31 | 42 | 3840795 |
| Начисление расходов по облигационному займу | 95 | 52 | 1786381 |
| Отражение доходов от бесплатно полученного займа | 42 | 74 | 1786381 |
| Финансовый результат | 7974 | 9579 | 1786381 1786381 |
2-й год
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма, грн. |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Реклассификация задолженности | 52 | 61 | 13695586 |
| Начисление расходов по облигационному займу | 95 | 61 | 2054414 |
| Отражение доходов от бесплатно полученного займа | 42 | 74 | 2054414 |
| Отражение дохода от реализации квартир | 36 | 70 | 29025000 |
| Начисление НДС | 70 | 64 | 4837500 |
| Списание себестоимости квартир | 90 | 28 | 16000000 |
| Отражение финансового результата | 79707974 | 90799579 | 16000000 24187500 2054414 2054414 |
| Погашение облигаций | 61 | 36 | 15750000 |
| Инкассация выручки | 31 | 36 | 13275000 |
Как видим, общий финансовый результат проекта не изменился.
Однако приведенная модель учета уже не дает оснований для выводов о нерациональном поведении инвесторов. Ведь отчеты застройщика показывают, что, привлекая облигационный заем, он понес финансовые затраты в сумме 3840795 грн., которые соответствуют рыночной стоимости кредитных ресурсов.
Впрочем, и этот метод, основанный на аналогии с бесплатно полученными необоротными активами, не является безукоризненным. Поскольку в случае с целевыми облигациями речь идет о погашении обязательств путем передачи товара (готовых квартир), то более уместным выглядело бы отражение в учете единоразового дохода
от продажи квартир.Если на сумму, полученную застройщиком в виде выгоды от «бесплатного» займа, посмотреть как на своего рода
предоплату за будущую поставку жилья, то ее можно отразить в составе доходов будущих периодов.В таком случае учетный алгоритм будет несколько изменен:
1-й год
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма, грн. |
| Привлечение облигационного займа | 31 | 52 | 11909205 |
| Экономическая выгода от бесплатно полученного займа | 31 | 69 | 3840795 |
| Начисление расходов по облигационному займу | 95 | 52 | 1786381 |
| Финансовый результат | 79 | 95 | 1786381 |
2-й год
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма, грн. |
| Реклассификация задолженности | 52 | 61 | 13695586 |
| Начисление расходов по облигационному займу | 95 | 61 | 2054414 |
| Отражение дохода от реализации квартир | 36 | 70 | 29025000 |
| Начисление НДС | 70 | 64 | 4837500 |
| Отражение дополнительного дохода от продажи квартир в сумме выгоды от беспроцентного займа | 69 | 70 | 3840795 |
| Списание себестоимости квартир | 90 | 28 | 16000000 |
| Отражение финансового результата | 797079 | 907995 | 16000000 28028295 2054414 |
| Погашение облигаций | 61 | 36 | 15750000 |
| Инкассация выручки | 31 | 36 | 13275000 |
Общий финансовый результат в целом по проекту за два года остается прежним.
Однако, в отличие от второго варианта учета, финансовая отчетность показывает не только финансовые расходы, но и
дополнительный доход от реализации квартир в сумме выигрыша от бесплатного пользования займом (3840795 грн.)5.5
В нашем примере мы допускаем, что на эту сумму застройщик не станет начислять НДС, взяв за базу обложения лишь только ту сумму, которая отражает номинал облигации. Такая точка зрения иногда поддерживается налоговиками (см., например, «Бухгалтерия», 2006, № 32, с. 46 — 47). Впрочем, мы должны признать, что риск доначисления налоговых обязательств в этом случае остается высоким.Поэтому, отчет застройщика свидетельствует не только о рациональном поведении инвесторов, но и не ставит под сомнение эффективность менеджмента застройщика.
Единственная проблема может возникнуть в связи с пояснением некоторых потерь, вызванных
недополученной выручкой.Обратите внимание: третий вариант учета фиксирует доход от продажи квартир в сумме 32865795 грн. Но если оценить общую площадь дома по рыночной цене 5900 грн./ м2, то его стоимость будет 35400000 грн.
Чем же тогда пояснить дефицит выручки в сумме 2534205 грн.?
Наверное, самым убедительным объяснением этому было бы предположение о том, что в момент эмиссии облигаций руководители застройщика оценивали будущие рыночные цены на недвижимость относительно консервативно. Действительность же оказалась гораздо оптимистичнее: в конце строительства цена на недвижимость выросла, несколько превысив ожидания менеджеров эмитента. Поэтому застройщик
условно получил потери в сумме упущенной выгоды, а инвесторы, купившие облигации, на ту же сумму получили условно дополнительный доход.Это означает, что де-факто привлечение облигационного займа обошлось застройщику дороже на 2534205 грн.
Иначе говоря, заем был привлечен под ставку, превышающую 15 % годовых.
Это означает, что застройщик во втором периоде может отразить в учете соответствующие изменения
учетной оценки (Дт 95 — Кт 70).Третий вариант учета может привести аналитика к мысли о том, что на самом деле номинал целевой облигации существенного значения для застройщика не имеет. Ведь если облигация погашается недвижимостью, то
фактическое погашение обязательства происходит не по цене номинала, а по рыночной цене недвижимости.Другими словами, на целевую облигацию
с точки зрения бухгалтерии можно посмотреть как на дисконтную облигацию: ее номинал в таком случае будет представлять собой фактическую сумму займа, а рыночная цена недвижимости — фактическую сумму погашения, воплощенную в стоимости готового жилья.Но поскольку застройщик в периоде эмиссии облигаций не знает точно сумму погашения (рыночную стоимость жилья, которое будет построено спустя два года), ему придется сначала основывать свой учет на
оценочных суждениях.Продолжим наш пример и предположим, что в момент эмиссии рыночные цены на готовое жилье составляли 5100 грн./м2. Руководители застройщика прогнозировали, что к моменту окончания строительства цены возрастут до 5652 грн./м2. То есть в момент эмиссии реальная стоимость погашения облигаций предполагалась в сумме 21195000 грн. (3750 м2 х 5652 грн./м2).
То есть дисконт по целевым облигациям предположительно составляет 5445000 грн.
Эта сумма приблизительно отвечает
эффективной ставке под 16 %.Значит, дисконт будет амортизироваться следующим образом:
— первый год: 15750000 грн. х 0,16 = 2520000 грн.
— второй год: (15750000 грн. + 2520000 грн.) х 0,16 = 2923200 грн.
Учитывая некоторые округления при определении эффективной ставки, амортизацию дисконта за последний год целесообразно вычислить
прямым расчетом: 5445000 грн. - 2520000 грн. = 2925000 грн.Итак, вырисовывается
четвертая модель учета операций с целевыми облигациями:
1-й год
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма, грн. |
| Привлечение облигационного займа | 31 | 521 | 15750000 |
| Отражение дисконта | 523 | 521 | 5445000 |
| Начисление расходов по облигационному займу (амортизация дисконта) | 95 | 523 | 2520000 |
| Финансовый результат | 79 | 95 | 2520000 |
К моменту окончания строительства менеджмент застройщика уже располагает данными о реальной цене готового жилья — 5900 грн./м2.
Это означает, что первоначальная оценка стоимости погашения облигаций была несколько заниженной.
Следовательно, реальная сумма дисконта составила не 5445000 грн., а 6375000 грн. [(5900 грн./м2 х 3750 м2) - 15750000 грн.].
Значит, главбух по итогам второго года должен отразить на сумму стоимостной разницы в 930000 грн.
изменение учетной оценки (доначисление дисконта).В первом году дисконт был списан в сумме 2520000 грн., и значит, во втором году подлежит списать амортизацию дисконта в сумме 3855000 грн. (6375000 грн. - 2520000 грн.).
Доход от реализации
всех квартир определяется по рыночным ценам: 6000 м2 х 5900 грн./м2 = 35400000 грн.
2-й год
| Операция | Дебет | Кредит | Сумма, грн. |
| Реклассификация задолженности(субсчет 611 — текущий долг по облигациям,субсчет 613 — дисконт по текущему облигационному долгу) | 521613 | 611523 | 211950002925000 |
| Доначисление дисконта | 613 | 611 | 930000 |
| Начисление расходов по облигационному займу (амортизация дисконта) | 95 | 613 | 3855000 |
| Отражение дохода от реализации квартир | 36 | 70 | 35400000 |
| Начисление НДС | 70 | 64 | 48375006 |
| Списание себестоимости квартир | 90 | 28 | 16000000 |
| Отражение финансового результата | 797079 | 907995 | 16000000 30562500 3855000 |
| Погашение облигаций | 611 | 36 | 22125000 |
| Инкассация выручки | 31 | 36 | 13275000 |
6
Допускаем, что по доходу, полученному от реализации квартир владельцам облигаций, база обложения НДС определяется исходя из номинала. Однако признаем, что риск доначисления НДС сохраняется высоким (см. предыдущую сноску).
На наш взгляд, четвертый вариант учета наиболее адекватно отражает экономический смысл операций с целевыми облигациями в строительстве жилья.
Однако, учитывая высокие налоговые риски, присущие такому механизму учета (доначисление налоговых обязательств исходя из
обычных цен, определенных по данным бухучета с общей суммы бухгалтерского дохода, и непринятие для налогового учета процентных затрат, начисленных в учете бухгалтерском), мы не возьмем на себя смелость рекомендовать его к практическому применению.Подытоживая, нужно отметить следующее.
Современный бухучет позволяет отразить в финансовой отчетности застройщика операции с целевыми облигациями в соответствии с
экономическими реалиями.Вместе с тем украинские застройщики не склонны к использованию дисконтирования при отражении облигационно-целевых займов.
Поясняется это довольно прозаичными соображениями: выделяя в бухгалтерском учете
дополнительный доход от «бесплатного» пользования заемными средствами, эмитенты рискуют навлечь на себя кару в виде доначисления налогов.Именно поэтому достоверность финансовой отчетности традиционно приносится в жертву налоговой оптимизации.
