Теми статей
Обрати теми

Залучення будівельних інвестицій за допомогою цільових облігацій: варіанти обліку

Редакція ББ
Стаття

Залучення будівельних інвестицій за допомогою цільових облігацій: варіанти обліку

Світлана Онищенко, аспірант Харківської національної академії міського господарства

 

Такий феномен радянської економіки, як цільові облігації, сьогодні активно використовується, мабуть, лише в будівельній галузі.

Причина цього, очевидно, криється в чіткому регламенті залучення ресурсів у будівництво житла, установленому Законом України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.

Слід визнати, що існуючі механізми обліку операцій з цільовими облігаціями не досконалі. Тому перед головбухами великих забудовників-емітентів стоїть проблема побудови адекватного алгоритму обліку відповідних операцій.

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

П(С)БО 2

— Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 2 «Баланс», затверджене наказом Мінфіну України від 31.03.99 р. № 87

П(С)БО 11

— Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 11 «Зобов’язання», затверджене наказом Мінфіну України від 31.01.2000 р. № 20.

П(С)БО 12

— Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 12 «Фінансові інвестиції», затверджене наказом Мінфіну України від 26.04.2000 р. № 91.

План рахунків

— План рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов’язань і господарських операцій підприємств і організацій, затверджений наказом Мінфіну України від 30.11.99 р. № 291.

 

Як здебільшого ведеться облік операцій з цільовими облігаціями?

Схема досить проста.

Проілюструємо її прикладом із цифрами з недавніх

докризових часів.

Припустимо, забудовник розпочав зведення будинку, що складається з 80 квартир, загальною площею 6000 м2.

Під 3750 м2 (50 квартир) забудовник емітує цільові облігації загальною номінальною вартістю 15750000 грн. із розрахунку 4200 грн./м2.

Розміщення облігацій провадиться на початковому етапі будівництва.

Об’єкт споруджується за два роки. Фактично це період обігу облігацій. Собівартість будівництва всього об’єкта становить 16000000 грн.

При погашенні облігацій інвесторам передаються 50 квартир виходячи з ціни 4200 грн./м2.

Решту 30 квартир (2250 м2) у цьому будинку продано за 13275000 грн.

Отже, ціна таких квартир визначалася з розрахунку середньої вартості 5900 грн./м2.

Загальна сума виручки від продажу квартир у збудованому будинку становить 29025000 грн. (15750000 грн. + 13275000 грн.).

Традиційна модель обліку зазначених операцій має такий вигляд:

 

1-й рік

Операція

Дебет

Кредит

Сума, грн.

Залучення облігаційної позики

31

52

15750000

 

Узагалі кажучи, визначення

поточних зобов’язань, наведене в п. 4 П(С)БО 2, не дає підстав для того, щоб відображати облігаційну заборгованість у складі довгострокових зобов’язань. Адже така заборгованість погашається протягом одного операційного циклу забудовника.

Однак більшість українських підприємств відображають борги за

облігаційними позиками строком понад 12 місяців як довгострокову заборгованість по кредиту рахунка 52. Можливо, це зумовлено тим, що План рахунків не містить рахунка для відображення поточних облігаційних зобов’язань.

Ураховуючи, що покупці облігацій мають за свою головну мету отримання квартир у новобудові, суму облігаційної позики забудовник може розцінювати як заборгованість за

авансами отриманими.

 

2-й рік

Операція

Дебет

Кредит

Сума, грн.

Рекласифікація заборгованості

52

61

15750000

Відображення доходу від реалізації квартир

36

70

29025000

Нарахування ПДВ

70

64

4837500

Списання собівартості квартир

90

28

16000000

Відображення фінансового результату

7970

9079

16000000

24187500

Погашення облігацій

61

36

15750000

Інкасація виручки

31

36

13275000

 

Як бачимо, забудовник від реалізації проекту отримав прибуток у сумі 8187500 грн. Що, загалом, відповідає реаліям з точки зору фактичної грошової позиції.

Однак такий облік дає підстави сумніватися в його адекватності.

Справа в тому, що фінансова звітність показує користувачам такі факти:

— протягом двох років забудовник користується безпроцентною позикою;

— реалізація значної частини побудованого житла провадиться за цінами, що набагато нижчі за ринкові.

З цього напрошуються висновки про:

— економічно нераціональну поведінку кредиторів забудовника (власників безпроцентних цільових облігацій);

— економічно неефективні управлінські рішення, що приймаються менеджментом забудовника (втрати у вигляді

недоотриманого доходу від продажу квартир за цінами нижче ринкових становлять 6375000 грн.).

Чи так це насправді?

Цілком зрозуміло, що такі висновки дуже далекі від істини.

Адже насправді і менеджмент забудовника, й інвестори, котрі купили облігації, поводилися цілком адекватно до ринкових реалій, що склалися.

Що стосується власників цільових облігацій, то, як зазначають юристи,

«прибуток інвестора за облігаціями обчислюється не відсотками у грошовому виразі, а вартістю нерухомості» 1.

1

Дроздова Н. Як облігації допоможуть побудувати будинок? // «Юридична практика», 2008, № 13, с. 21.

Отже, інвестор на самому початку будівництва надає свої гроші забудовнику в користування не безоплатно, а в обмін на значну цінову знижку:

«Часто ринкова вартість цільових облігацій істотно перевищує величину їх номінальної вартості. Крім того, ринкові ціни квадратного метра житлової площі зазвичай помітно більше цін, зазначених в облігаціях»

2.

2

Михайленко Д. Будцілеоблігація: проблем мінімізація // «Бухгалтер», 2007, № 42, с. 47.

Викладене вище означає, що ситуація може розцінюватися менеджерами забудовника як віддзеркалення: позичаючи кошти на два роки, підприємство фактично виплачує інвесторам-кредиторам проценти за позикою у вигляді нерухомості, ринкова ціна на яку перевищує ціну операції.

Отже, діюча схема обліку операцій не бездоганна: вона занижує витрати забудовника на суму процентів за користування облігаційною позикою.

Чи може у зв’язку з цим бути змінено схему обліку?

Безумовно.

Усі передумови для цього є як у системі національних стандартів, так і в інших загальновизнаних системах стандартів фінансової звітності.

Якщо прийняти тезу про те, що з

економічної точки зору забудовник усе-таки виплачує проценти за облігаційною позикою, то бухгалтерія позичальника має звернутися до п. 10 П(С)БО 11, де зазначено, що довгострокові зобов’язання, на які нараховуються проценти, відображаються за їх теперішньою вартістю.

Це означає, що суму облігаційної позики в обліку забудовника має бути дисконтовано3.

3

Якщо ґрунтуватися на твердженні про те, що заборгованість за цільовими облігаціями не має для забудовника довгострокового характеру, то її дисконтування не є обов’язковим.

Найчіткіше правила такого дисконтування сформульовано в системі US-GAAP:

«Довгострокова заборгованість і проценти щодо неї відображаються

в рівних сумах на рахунках позичальника та кредитора. Відповідно до принципів GAAP ця сума визначається виходячи з таких факторів:

1. Сума довгострокової заборгованості дорівнює справедливій (ринковій) вартості капіталу (грошових коштів), товарів та послуг, отриманих в обмін на цю заборгованість. Передбачається, що в основу операції та розміщення заборгованості закладено

ринковий рівень процентної ставки, що дозволяє зрівняти справедливу (ринкову) вартість капіталу чи товарів та послуг, отриманих в обмін на цю заборгованість, і теперішню вартість платежів за нею, що мають здійснюватися в майбутньому.

2. Періодичні виплати процентів за довгостроковою заборгованістю визначаються на основі

ринкової ставки відсотка на дату розміщення заборгованості та сальдо заборгованості на початок облікового періоду.

3. Балансова сума довгострокової заборгованості дорівнює

теперішній вартості всієї решти виплат готівкових коштів щодо неї, отриманої шляхом дисконтування суми цих виплат за ринковою процентною ставкою, що діяла на дату розміщення заборгованості. Ставка відсотка, що використовується для розрахунку балансової вартості довгострокової заборгованості, не змінюється протягом строку розміщення цієї заборгованості»4.

4

Текст наведено в перекладі з російської мови. Джерело: Качалин В. Финансовый учет и отчетность в соответствии со стандартами GAAP. — М.: Дело, 1998. — С. 280.

Який висновок має зробити з цього головбух забудовника?

Звітність повинна відображати витрати за користування коштами кредиторів за

ринковою ставкою.

Якщо припустити, що

ринкова ставка за дворічними позиками на момент розміщення облігацій дорівнювала 15 % річних, то теперішня вартість облігаційної позики на дату залучення ресурсів становитиме 11909205 грн. (коефіцієнт PV дорівнює 0,75614). Відповідно різницю в сумі 3840795 грн. (15750000 грн. - 11909205 грн.) має бути віднесено на фінансові витрати забудовника.

Методом ефективної ставки відсотка ці проценти розподіляться таким чином:

— проценти за 1-й рік: 11909205 х 0,15 = 1786381 (грн.);

— проценти за 2-й рік: (11909205 + 1786381) х 0,15 = 2054338 (грн.).

Ураховуючи, що коефіцієнт PV дається з округленням, суму процентів другого періоду доцільно скоригувати прямим розрахунком: 3840795 грн. - 1786381 грн. = 2054414 грн.

Водночас слід зауважити: не виплачуючи кредиторам проценти за позикою, забудовник на суму зазначеної вартісної різниці фактично отримує

дохід від безоплатного користування чужими коштами.

Цей дохід також має бути відображено у звіті. Адже нікого не дивує, скажімо, таке: безоплатно отримавши основні засоби, підприємство відображає щодо них у бухобліку й амортизацію, і на пропорційну суму дохід (Дт 424 — Кт 745).

Продовжуючи цю

аналогію, головбух може прийти до такого алгоритму відображення операцій з цільовими облігаціями:

 

1-й рік

Операція

Дебет

Кредит

Сума, грн.

Залучення облігаційної позики

31

52

11909205

Відображення економічної вигоди від безоплатно отриманої позики

31

42

3840795

Нарахування витрат за облігаційною позикою

95

52

1786381

Відображення доходів від безоплатно отриманої позики

42

74

1786381

Відображення фінансового результату

7974

9579

1786381

1786381

 

2-й рік

Операція

Дебет

Кредит

Сума, грн.

1

2

3

4

Рекласифікація заборгованості

52

61

13695586

Нарахування витрат за облігаційною позикою

95

61

2054414

Відображення доходів від безоплатно отриманої позики

42

74

2054414

Відображення доходу від реалізації квартир

36

70

29025000

Нарахування ПДВ

70

64

4837500

Списання собівартості квартир

90

28

16000000

Відображення фінансового результату

79

70

79

74

90

79

95

79

16000000

24187500

2054414

2054414

Погашення облігацій

61

36

15750000

Інкасація виручки

31

36

13275000

 

Як бачимо, загальний фінансовий результат проекту не змінився.

Однак описана модель обліку вже не дає підстав для висновків про нераціональну поведінку інвесторів. Адже звіти забудовника показують, що, залучаючи облігаційну позику, він зазнав фінансових витрат у сумі 3840795 грн., що відповідають ринковій вартості кредитних ресурсів.

Утім, і цей метод, що ґрунтується на аналогії з безоплатно отриманими необоротними активами, не є бездоганним. Оскільки у випадку з цільовими облігаціями йдеться про погашення зобов’язань шляхом передачі товару (готових квартир), то доречнішим виглядало б відображення в обліку одноразового доходу

від продажу квартир.

Якщо на суму, отриману забудовником у вигляді вигоди від «безоплатної» позики, подивитися як на своєрідну

передоплату за майбутню поставку житла, то її можна відобразити у складі доходів майбутніх періодів.

У такому разі обліковий алгоритм буде дещо змінено:

 

1-й рік

Операція

Дебет

Кредит

Сума, грн.

Залучення облігаційної позики

31

52

11909205

Відображення економічної вигоди від безоплатно отриманої позики

31

69

3840795

Нарахування витрат за облігаційною позикою

95

52

1786381

Відображення фінансового результату

79

95

1786381

 

2-й рік

Операція

Дебет

Кредит

Сума, грн.

Рекласифікація заборгованості

52

61

13695586

Нарахування витрат за облігаційною позикою

95

61

2054414

Відображення доходу від реалізації квартир

36

70

29025000

Нарахування ПДВ

70

64

4837500

Відображення додаткового прибутку від продажу квартир у сумі вигоди від безпроцентної позики

69

70

3840795

Списання собівартості квартир

90

28

16000000

Відображення фінансового результату

797079

907995

16000000

28028295

2054414

Погашення облігацій

61

36

15750000

Інкасація виручки

31

36

13275000

 

Загальний фінансовий результат у цілому за проектом за два роки залишається тим самим.

Однак, на відміну від другого варіанта обліку, фінансова звітність показує не лише фінансові витрати, а й

додатковий прибуток від реалізації квартир у сумі виграшу від безоплатного користування позикою (3840795 грн.)5.

5

У нашому прикладі ми припускаємо, що на цю суму забудовник не нараховуватиме ПДВ, узявши за базу оподаткування тільки ту суму, що відображає номінал облігації. Така точка зору інколи підтримується податківцями (див., наприклад, журнал «Бухгалтерія», 2006, № 32, с. 46 — 47). Утім, ми мусимо визнати, що ризик донарахування податкових зобов’язань у цьому випадку залишається високим.

Тому звіт забудовника не лише свідчить про раціональну поведінку інвесторів, а і не ставить під сумнів ефективність менеджменту забудовника.

Єдина проблема може виникнути у зв’язку з поясненням деяких втрат, спричинених

недоотриманою виручкою.

Зверніть увагу: третій варіант обліку фіксує дохід від продажу квартир у сумі 32865795 грн. Але якщо оцінити загальну площу будинку за ринковою ціною 5900 грн./м2, то його вартість буде 35400000 грн.

Чим же тоді пояснити дефіцит виручки в сумі 2534205 грн.?

Напевно, найпереконливішим поясненням цього було б припущення про те, що в момент емісії облігацій керівники забудовника оцінювали майбутні ринкові ціни на нерухомість відносно консервативно. Дійсність же виявилася набагато оптимістичнішою: наприкінці будівництва ціна на нерухомість зросла, дещо перевищивши сподівання менеджерів емітента. Тому забудовник

умовно отримав втрати в сумі упущеної вигоди, а інвестори, які купили облігації, на ту саму суму отримали умовно додатковий прибуток.

Це означає, що де-факто залучення облігаційної позики коштувало забудовнику дорожче на 2534205 грн.

Інакше кажучи, позику було залучено під ставку, що перевищує 15 % річних.

Це означає, що забудовник у другому періоді може відобразити в обліку відповідні зміни

облікової оцінки (Дт 95 — Кт 70).

Третій варіант обліку може привести аналітика до думки, що насправді номінал цільової облігації істотного значення для забудовника не має. Адже, якщо облігація погашається нерухомістю, то

фактичне погашення зобов’язання відбувається не за ціною номіналу, а за ринковою ціною нерухомості.

Інакше кажучи, на цільову облігацію

з точки зору бухгалтерії можна подивитися як на дисконтну облігацію: її номінал у такому разі буде фактичною сумою позики, а ринкова ціна нерухомості — фактичною сумою погашення, втіленою у вартості готового житла.

Але оскільки забудовник у періоді емісії облігацій не знає точно суму погашення (ринкову вартість житла, яке буде побудовано через два роки), йому доведеться спочатку базувати свій облік на

оціночних судженнях.

Продовжимо наш приклад і припустимо, що в момент емісії ринкові ціни на готове житло становили 5100 грн./м2. Керівники забудовника прогнозували, що до моменту закінчення будівництва ціни зростуть до 5652 грн./м2, тобто в момент емісії реальна вартість погашення облігацій передбачалася в сумі 21195000 грн. (3750 м2 х 5652 грн./м2).

Тож дисконт за цільовими облігаціями імовірно становить 5445000 грн.

Ця сума приблизно відповідає

ефективній ставці під 16 %.

Отже, дисконт амортизуватиметься таким чином:

— 1-й рік: 15750000 грн. х 0,16 = 2520000 грн.;

— 2-й рік: (15750000 грн. + 2520000 грн.) х 0,16 = 2923200 грн.

Ураховуючи деякі округлення при визначенні ефективної ставки, амортизацію дисконту за останній рік доцільно обчислити

прямим розрахунком: 5445000 грн. - 2520000 грн. = 2925000 грн.

Отже, вимальовується

четверта модель обліку операцій з цільовими облігаціями:

 

1-й рік

Операція

Дебет

Кредит

Сума, грн.

Залучення облігаційної позики

31

521

15750000

Відображення дисконту

523

521

5445000

Нарахування витрат за облігаційною позикою (амортизація дисконту)

95

523

2520000

Відображення фінансового результату

79

95

2520000

 

До моменту закінчення будівництва менеджмент забудовника вже має у своєму розпорядженні дані про реальну ціну готового житла — 5900 грн./м2.

Це означає, що первісна оцінка вартості погашення облігацій була дещо заниженою.

Тож реальна сума дисконту склала не 5445000 грн., а 6375000 грн. [(5900 грн./м2 х 3750 м2) - 15750000 грн.].

Отже, головбух за підсумками другого року має відобразити на суму вартісної різниці в 930000 грн.

зміну облікової оцінки (донарахування дисконту).

У першому році дисконт було списано в сумі 2520000 грн., і, отже, у другому році належить списати амортизацію дисконту в сумі 3855000 грн. (6375000 грн. - 2520000 грн.).

Дохід від реалізації

всіх квартир визначається за ринковими цінами: 6000 м2 х 5900 грн./м2 = 35400000 грн.

 

2-й рік

Операція

Дебет

Кредит

Сума, грн.

Рекласифікація заборгованості(рахунок 611 — поточний борг за облігаціями,рахунок 613 — дисконт за поточним облігаційним боргом)

521613

611523

21195000

2925000

Донарахування дисконту

613

611

930000

Нарахування витрат за облігаційною позикою (амортизація дисконту)

95

613

3855000

Відображення доходу від реалізації квартир

36

70

35400000

Нарахування ПДВ

70

64

48375006

Списання собівартості квартир

90

28

16000000

Відображення фінансового результату

79

70

79

90

79

95

16000000

30562500

3855000

Погашення облігацій

611

36

22125000

Інкасація виручки

31

36

13275000

 

6

Припускаємо, що стосовно доходу, отриманого від реалізації квартир власникам облігацій, база обкладення ПДВ визначається виходячи з номіналу. Однак визнаємо, що ризик донарахування ПДВ зберігається високим (див. попередню виноску).

 

На наш погляд, четвертий варіант обліку найадекватніше відображає

економічний сенс операцій з цільовими облігаціями в будівництві житла.

Однак ураховуючи високі податкові ризики, притаманні такому механізму обліку (донарахування податкових зобов’язань виходячи зі

звичайних цін, визначених за даними бухобліку із загальної суми бухгалтерського доходу, і неприйняття для податкового обліку процентних витрат, нарахованих в обліку бухгалтерському), ми не наважимося рекомендувати його до практичного застосування.

Підсумовуючи, зауважимо таке.

Сучасний бухоблік дозволяє відобразити у фінансовій звітності забудовника операції з цільовими облігаціями відповідно до

економічних реалій.

Водночас українські забудовники не схильні до використання дисконтування при відображенні облігаційно-цільових позик.

Пояснюється це досить прозаїчними міркуваннями: виділяючи в бухгалтерському обліку

додатковий дохід від «безоплатного» користування позиковими коштами, емітенти ризикують наразитися на покарання у вигляді донарахування податків.

Саме тому достовірність фінансової звітності традиційно приноситься в жертву податковій оптимізації.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі