Страхование имущественных рисков доверителя:
комментарий специалиста
Борис Бидий, юридическая фирма «Орлов, Михайленко и партнеры»
14 августа 2009 года вступило в силу постановление КМУ от 22.07.2009 г. № 805, которым утверждены Порядок и правила обязательного страхования имущественных рисков по договору участия в фонде финансирования строительства согласно Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (текст см. на с. 5–7 этого номера).
В данной публикации приведен комментарий к указанному документу.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон о финансово-кредитных механизмах
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2009 г. № 978-IV.Порядок
— Порядок и правила обязательного страхования имущественных рисков по договору участия в фонде финансирования строительства согласно Закону Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», утвержденные постановлением КМУ от 22.07.2009 г. № 805.
Принят документ, регламентирующий новый для практики вид страхования — обязательное страхование имущественных рисков по договору об участии в фонде финансирования строительства (далее — страхование имущественных рисков доверителя).
Попытаемся определить, что будет представлять собой такое страхование, и спрогнозировать, даст ли оно ожидаемый эффект.
Для ответа на вопрос, имеет ли право на существование1 указанный вид имущественного страхования и защитит ли оно интересы инвестора, обратимся к доктринальным принципам права, лежащим в основе страхования как юридического понятия (категория страхования, как и собственности, имеет два аспекта — экономический и юридический). Традиционно необходимым условием для возможности заключения договора страхования является наличие
страхового интереса у страхователя. В данном случае наличие страхового интереса у страхователя — доверителя ФФС не вызывает никаких сомнений. Следовательно, такой участник ФФС имеет все основания заключать договор указанного обязательного страхования.1
Имеется в виду, покрывает ли такое страхование вероятные риски инвестора.Предметом такого договора, согласно
Порядку, будут имущественные интересы страхователя. Порядок перечисляет имущественные риски, подлежащие обязательному страхованию: несвоевременный ввод в эксплуатацию объекта строительства и/или объекта инвестирования (1); несоответствие технических характеристик объекта строительства и/или объекта инвестирования и установленного оборудования условиям договора (2); неисполнение, ненадлежащее или несвоевременное исполнение работ на объекте строительства и/или объекте инвестирования (3); отсутствие технической документации на установленное оборудование (4), а также непредоставление управляющим информации, которую он должен был предоставить в соответствии с правилами ФФС или договором участия. Страховым случаем, согласно Порядку, признается наступление одного из указанных событий или нескольких одновременно. В результате чего страховщик обязан выплатить доверителю сумму страхового возмещения. Страховое возмещение (страховая сумма) равняется размеру суммы, вносимой доверителем по договору участия в ФФС.Хотелось бы остановиться на указанных рисках. Можно сразу заметить, что указанные риски неравноценны в своей значимости, а также имеют разную вероятность наступления. Это на практике должно означать, что ущерб, причиненный страхователю наступлением таких событий, и соответствующее страховое возмещение должны также различаться.
Наиболее значимым, наверное, для инвестора будет риск несвоевременного ввода объекта строительства в эксплуатацию2, а также неисполнение работ на объекте инвестирования. Традиционно для отечественной практики страхования эти риски страхуются как имущественные. Но по своей сути они очень близки к страхованию финансовых рисков, с той лишь разницей, что страхование финансовых рисков применяется по отношению к предпринимательской деятельности. Вспомним, например, страхование финансовых рисков, таких, как нарушения сроков выполнения работ или предоставления услуг, известных также под названием «страхование от ненадежного партнера». Применительно к строительству подобная страховая услуга известна в сфере страхования коммерческой недвижимости. Это страхование потери запланированной прибыли в связи с задержкой ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в результате событий, застрахованных по договору страхования строительно-монтажных работ.
2
Объект инвестирования отдельно в эксплуатацию не сдается.Что касается близости такого имущественного страхования к страхованию финансовых рисков, то достаточно вспомнить, что в нашем случае страхуется не имущество, которое еще не возникло3, а возможные денежные потери доверителя (инвестора) при задержке ввода объекта строительства в эксплуатацию, такие, как необходимость нести дополнительные расходы, связанные с арендой временного жилья, или потери, связанные с невозможностью своевременно распорядиться своим имуществом. Справедливости ради нужно отметить, что украинское законодательство не дает четкого определения
финансовых рисков . Страховые компании сами решают, какие риски подпадают под эту категорию, составляя правила страхования. Причем одни страховые компании страхуют подобные риски как финансовые, другие — как имущественные. И нет ничего удивительного, что страхование указанных рисков традиционно будет осуществляться в рамках страхования имущества.3
Ведь доверитель передал в управление денежные средства.Так что же получается: указанный вид страхования обеспечивает интересы доверителя и страхует его «финансовые риски», за страхование которых так ратовали специалисты? Формально — да. Но давайте подумаем, будет ли работать это на практике, и в каких случаях доверитель будет иметь право на страховое возмещение?
Если говорить о сложившейся в Украине практике страхования недвижимости и услуг страхования недвижимости (в первую очередь коммерческой), то эксперты отмечают, что принципиальной разницы в условиях страхования у нас и за рубежом нет. Объясняется это тем, что в основе правил страхования, разрабатываемых украинскими страховыми компаниями, лежат образцы европейских страховых продуктов. Если и говорить об отличии, то такое отличие лежит прежде всего в невостребованности некоторых видов страхования, являющихся нормой на западе. Если хотите, различие лежит в плоскости культуры страхования.
Вернемся теперь к столь значимому для доверителя вопросу страхования рисков несвоевременного ввода объекта строительства в эксплуатацию. Для начала необходимо отметить, что 99,9 % строящихся у нас жилых домов сдается в эксплуатацию с нарушением сроков окончания строительства. Если страховые компании возьмут на себя риски, наступающие с такой степенью вероятности, и будут выплачивать страховое возмещение в полном объеме4 при каждом наступлении страхового события, то они попросту разорятся. Не будем забывать, что несвоевременный ввод объекта строительства в эксплуатацию, если только он не подпадает под одну из оговорок, предусматриваемых договором страхования, означает выплату значительного страхового возмещения не одному страхователю, а доброй сотне. Значит, для того чтобы страхование подобного риска стало возможным, нужно, чтобы имущественные риски, возникающие в результате задержки ввода объекта строительства в эксплуатацию, возмещались только при наступлении страхового события по определенным, указанным в договоре страхования, причинам, к тому же имеющим случайную природу.
4
Сумма страхового возмещения согласно Порядку равна сумме денежных средств, переданных по договору участия в ФФС.Скорее всего, в договоре страхования страховые компании при покрытии риска задержки ввода объекта в эксплуатацию прибегнут к оговорке, исключающей необходимость возмещать его (риск), если к наступлению указанного события приведут определенные, указанные как исключения, причины. Указанные риски, вероятнее всего, будут покрываться, если страховой случай произошел по причинам, ставшим уже традиционными по договорам страхования недвижимости — пожар, стихийные явления природного характера, действия третьих лиц и т. п.
Выплата страхового возмещения при наступлении указанного события по целому ряд причин может исключаться по договору или правилам страхования. Как показывает практика, так это и происходит. Так, указанная несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию по причине
недостаточности средств у застройщика для финансирования строительства, в принципе, не может покрываться страхованием. Ведь такие причины лежат по большей части в волевой сфере участников строительства и являются в значительной степени прогнозируемыми. Думаем, что именно этого (включения подобных оговорок в договор страхования) и следует ожидать в нашем случае.Кроме того, хотим напомнить, что стоимость объектов строительства весьма значительна, и здесь не обойтись без перестрахования указанных рисков. Перестраховщиками же по большей части выступают крупные западные страховые компании. Поэтому при заключении договоров страхования приходится учитывать условия их страховых продуктов при страховании недвижимости. А для западных страховых компаний указанная причина задержки ввода в эксплуатацию объекта просто выпадает из общепринятой практики и западного менталитета.
Вызывает беспокойство также ограничение
Порядком страхового тарифа на уровне 1 % от страховой суммы. Ведь страховой тариф — это эмпирическая расчетная величина, соответствующая вероятности наступления страхового события. Говорить о максимальном тарифе без соответствующих актуарных расчетов просто несуразно (если только такое страхование действительно покрывает существующие риски)5. Правда, учитывая высказанные выше предположения об указанных исключениях в договорах страхования, такое ограничение страхового тарифа не кажется уже столь существенным недостатком. Ведь с указанным исключением страхование попросту не будет оказывать своего эффекта.5
Мы уже были свидетелями того, как подобное законодательное ограничение доходности по ипотечным облигациям, выпускаемым Государственным ипотечным учреждением, привело к утрате интереса к этим облигациям со стороны субъектов рынка.Не совсем ясно из
Порядка, каким образом страхователь должен будет подтверждать наступление страхового случая. Порядок предусматривает подачу доверителем, среди необходимых документов для получения страхового возмещения, документа, подтверждающего наступление страхового случая. Если в случае с работами, выполненными по объекту инвестирования с ненадлежащим качеством, понятно, что он может предоставить копию переданного ему на подписание акта со своими замечаниями (по прошествии срока, установленного для их устранения), то совершенно непонятно, каким документом он может подтвердить ту же задержку ввода объекта в эксплуатацию. Очевидно, в этом случае ему придется обращаться за помощью к управляющему ФФС, имеющему соответствующие полномочия контролировать ход выполнения работ на объекте строительства. Напомним, порядок получения страхового возмещения доверителем в случае несвоевременного ввода объекта в эксплуатацию , а на деле, скорее, порядок документального подтверждения указанного события и причин его наступления для возможного обращения к страховой компании, должен содержаться в правилах ФФС, согласно ст. 12 Закона о финансово-кредитных механизмах.Точно так же непонятно и в случае, если доверителю не была передана техническая документация на установленное оборудование. Вероятно, опять же, доверитель должен будет прибегнуть к помощи управляющего.
В заключение хочется сказать следующее. Из сказанного выше видно, что страхование имущественных рисков по договору об участии в ФФС может стать очередной безрезультатной попыткой реанимировать систему привлечения средств в жилищное строительство. Боимся, что на деле указанный вид страхования может оказаться профанацией, и не столько средством страховой защиты доверителя, сколько средством поддержания пошатнувшегося положения страховых компаний. Думаем, что кризис не самое удачное время для нововведений и экспериментов и, тем более, для умножения финансовых посредников, паразитирующих на инвесторах.
