Страхування майнових ризиків довірителя:
коментар фахівця
Борис Бідій, юридична фірма «Орлов, Михайленко та партнери»
14 серпня 2009 року набрала чинності постанова КМУ від 22.07.2009 р. № 805, якою затверджено Порядок та правила обов’язкового страхування майнових ризиків за договором участі у фонді фінансування будівництва відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (текст див. на с. 5–7 цього номера).
У пропонованій публікації наведено коментар до зазначеного документа.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон про фінансово-кредитні механізми
— Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2009 р. № 978-IV.Порядок
— Порядок та правила обов’язкового страхування майнових ризиків за договором участі у фонді фінансування будівництва відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», затверджені постановою КМУ від 22.07.2009 р. № 805.
Прийнято документ, що регламентує новий для практики вид страхування — обов’язкове страхування майнових ризиків за договором участі у фонді фінансування будівництва (далі — страхування майнових ризиків довірителя).
Спробуємо визначити, що являтиме собою таке страхування, і спрогнозувати, чи дасть воно очікуваний ефект.
Для відповіді на запитання, чи має право на існування1 зазначений вид майнового страхування і чи захистить воно інтереси інвестора, звернемося до доктринальних принципів права, покладених в основу страхування як юридичного поняття (категорія страхування, як і власності, має два аспекти — економічний та юридичний). Традиційно необхідною умовою для можливості укладення договору страхування є наявність
страхового інтересу у страхувальника. У цьому випадку наявність страхового інтересу у страхувальника — довірителя ФФБ не викликає жодних сумнівів. Отже, такий учасник ФФБ має всі підстави укладати договір зазначеного обов’язкового страхування.1
Мається на увазі, чи покриває таке страхування імовірні ризики інвестора.Предметом такого договору згідно з
Порядком будуть майнові інтереси страхувальника. Порядок перелічує майнові ризики, що підлягають обов’язковому страхуванню: несвоєчасне введення в експлуатацію об’єкта будівництва та/або об’єкта інвестування (1); невідповідність технічних характеристик об’єкта будівництва та/або об’єкта інвестування і встановленого обладнання умовам договору (2); невиконання, неналежне або несвоєчасне виконання робіт на об’єкті будівництва та/або об’єкті інвестування (3); відсутність технічної документації на встановлене обладнання (4), а також ненадання управителем інформації, яку він мав надати відповідно до правил ФФБ чи договору участі. Страховим випадком згідно з Порядком визнається настання однієї із зазначених подій або декількох одночасно, унаслідок чого страховик зобов’язаний виплатити здійснити виплату страхового відшкодування. Страхове відшкодування (страхова сума) дорівнює розміру суми, що вноситься довірителем за договором участі у ФФБ.Хотілося б зупинитися на зазначених ризиках. Відразу зауважимо, що ці ризики нерівноцінні за своєю значущістю, а також мають різну імовірність настання. Це на практиці має означати, що шкода, заподіяна страхувальнику настанням таких подій, та відповідне страхове відшкодування також повинні відрізнятися.
Найбільш значущими для інвестора, напевно, будуть ризик несвоєчасного введення об’єкта будівництва в експлуатацію2, а також невиконання робіт на об’єкті інвестування. Традиційно для вітчизняної практики страхування ці ризики страхуються як майнові. Але за своєю сутністю вони дуже близькі до страхування фінансових ризиків, з тією лише різницею, що страхування фінансових ризиків застосовується щодо підприємницької діяльності. Пригадаємо, наприклад, страхування таких фінансових ризиків, як порушення строків виконання робіт або надання послуг, відомих також із назвою «страхування від ненадійного партнера». Стосовно будівництва подібна страхова послуга відома у сфері страхування комерційної нерухомості. Це страхування втрати запланованого прибутку у зв’язку із затримкою введення в експлуатацію об’єкта нерухомості внаслідок подій, застрахованих за договором страхування будівельно-монтажних робіт.
2
Об’єкт інвестування окремо в експлуатацію не задається.Що стосується близькості такого майнового страхування до страхування фінансових ризиків, то достатньо пригадати, що в нашому випадку страхується не майно, яке ще не виникло3, а такі можливі грошові втрати довірителя (інвестора) при затримці введення об’єкта будівництва в експлуатацію, як необхідність нести додаткові витрати, пов’язані з орендою тимчасового житла, або втрати, пов’язані з неможливістю своєчасно розпорядитися своїм майном. Справедливості заради потрібно зауважити, що українське законодавство не дає чіткого визначення
фінансових ризиків. Страхові компанії самостійно вирішують, які ризики підпадають під цю категорію, складаючи правила страхування. Причому одні страхові компанії страхують подібні ризики як фінансові, інші — як майнові. І немає нічого дивного, що страхування зазначених ризиків традиційно здійснюватиметься в межах страхування майна.3
Адже довіритель передав в управління грошові кошти.То що ж виходить, зазначений вид страхування забезпечує інтереси довірителя і страхує його «фінансові ризики», страхування яких так обстоювали фахівці? Формально — так. Але поміркуймо, чи працюватиме це на практиці та в яких випадках довіритель матиме право на страхове відшкодування.
Якщо говорити про практику страхування нерухомості та послуг страхування нерухомості (насамперед комерційної), що склалася в Україні, то експерти відзначають, що принципової різниці в умовах страхування у нас і за кордоном немає. Пояснюється це тим, що в основу правил страхування, що розробляються українськими страховими компаніями, покладено зразки європейських страхових продуктів. Якщо й говорити про відмінність, то така відмінність пояснюється перш за все відсутністю попиту на деякі види страхування, які є нормою на Заході. Якщо хочете, відмінність лежить у площині культури страхування.
Повернемося тепер до такого значущого для довірителя питання, як страхування ризиків несвоєчасного введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Перш за все слід зауважити, що 99,9 % житлових будинків, які в нас будуються, задаються в експлуатацію з порушенням строків закінчення будівництва. Якщо страхові компанії візьмуть на себе ризики, що настають із таким ступенем імовірності, та виплачуватимуть страхове відшкодування в повному обсязі4 при кожному настанні страхової події, то вони просто збанкрутіють. Не забуватимемо, що несвоєчасне введення об’єкта будівництва в експлуатацію, якщо тільки воно не підпадає під одне із застережень, що передбачаються договором страхування, означає виплату значного страхового відшкодування не одному страхувальнику, а добрій сотні. Отже, для того щоб страхування подібного ризику стало можливим, потрібно, щоб майнові ризики затримки введення об’єкта будівництва в експлуатацію, які виникають унаслідок цього, відшкодовувалися лише при настанні страхової події з певних, зазначених у договорі страхування, причин, які до того ж мають випадкову природу.
4
Сума страхового відшкодування згідно з Порядком дорівнює сумі грошових коштів, переданих за договором участі у ФФБ.Найімовірніше, у договорі страхування страхові компанії при покритті ризику затримки введення об’єкта в експлуатацію вдадуться до застереження, що виключає необхідність відшкодовувати цей ризик, якщо до настання зазначеної події призведуть певні, зазначені як винятки, причини. Вказані ризики, найімовірніше, покриватимуться, якщо страховий випадок стався з причин, які вже стали традиційними за договорами страхування нерухомості, — пожежа, стихійні явища природного характеру, дії третіх осіб тощо.
Виплата страхового відшкодування при настанні зазначеної події з певних причин може виключатися за договором або правилами страхування. Як показує практика, так це й відбувається. Так, зазначене несвоєчасне здавання об’єкта в експлуатацію через
брак коштів у забудовника для фінансування будівництва, у принципі, не може покриватися страхуванням. Адже такі причини лежать здебільшого у вольовій сфері учасників будівництва та є значною мірою прогнозованими. Вважаємо, що саме цього (включення подібних застережень до договору страхування) і слід очікувати в нашому випадку.Крім того, хочемо нагадати, що вартість об’єктів будівництва є дуже значною, і тут не обійтися без перестрахування зазначених ризиків. Перестрахувальниками ж переважно виступають великі західні страхові компанії. Тому при укладенні договорів страхування доводиться враховувати умови їх страхових продуктів при страхуванні нерухомості. А для західних страхових компаній зазначена причина затримки введення в експлуатацію об’єкта просто випадає із загальноприйнятої практики та західного менталітету.
Викликає занепокоєння також обмеження
Порядком страхового тарифу на рівні 1 % від страхової суми. Адже страховий тариф — це емпірична розрахункова величина, що відповідає імовірності настання страхової події. Говорити про максимальний тариф без відповідних актуарних розрахунків — просто нісенітниця (якщо тільки таке страхування дійсно покриває існуючі ризики)5. Щоправда, ураховуючи висловлені вище припущення про зазначені винятки в договорах страхування, таке обмеження страхового тарифу не здається вже настільки істотним недоліком. Адже із зазначеним винятком страхування просто не буде ефективним.5
Ми вже були свідками того, як подібне законодавче обмеження дохідності за іпотечними облігаціями, що випускаються Державною іпотечною установою, призвело до втрати інтересу до цих облігацій з боку суб’єктів ринку.Не зовсім зрозуміло з
Порядку, і як страхувальник повинен буде підтверджувати настання страхового випадку. Порядок передбачає подання довірителем серед необхідних документів для отримання страхового відшкодування документа, що підтверджує настання страхового випадку. Якщо у випадку з роботами, виконаними щодо об’єкта інвестування з неналежною якістю, зрозуміло, що він може надати копію переданого йому на підписання акта зі своїми зауваженнями (після закінчення строку, установленого для їх усунення), то зовсім не зрозуміло, яким документом він може підтвердити затримку введення об’єкта в експлуатацію. Очевидно, у цьому разі йому доведеться звертатися за допомогою до управителя ФФБ, який має відповідні повноваження контролювати хід виконання робіт на об’єкті будівництва. Нагадаємо, порядок отримання страхового відшкодування довірителем у разі несвоєчасного введення об’єкта в експлуатацію, а насправді — скоріше порядок документального підтвердження зазначеної події та причин її настання для можливого звернення до страхової компанії має міститися у правилах ФФБ згідно зі ст. 12 Закону про фінансово-кредитні механізми.Так само незрозуміло і в разі, якщо довірителю не було передано технічну документацію на встановлене обладнання. Очевидно, знову ж таки, довіритель повинен буде звернутися по допомогу до управителя.
На закінчення зауважимо таке. Із викладеного вище видно, що страхування майнових ризиків за договором про участь у ФФБ може стати черговою безрезультатною спробою реанімувати систему залучення коштів у житлове будівництво. Побоюємося, що насправді зазначений вид страхування може опинитися профанацією, і не стільки засобом страхового захисту довірителя, скільки засобом підтримання страхових компаній, становище яких похитнулося. Вважаємо, що криза — не найкращий час для нововведень та експериментів і тим більше для множення фінансових посередників, які паразитують на інвесторах.
