Об уплате арендной платы
за земли государственной и коммунальной собственности
Письмо ГНАУ от 17.02.2010 г. № 3184/7/15-0717з
Государственная налоговая администрация Украины в связи с внесением изменений Законом Украины от 5 ноября 2009 года № 1702-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по упрощению порядка приобретения прав на землю» в Земельный кодекс Украины и Закон Украины «Об аренде земли» и с целью обеспечения полноты и своевременности поступления от юридических лиц арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности разъясняет.
Согласно статье 2 Закона Украины от 3 июля 1992 года № 2535-XII «О плате за землю», с изменениями и дополнениями (далее — Закон № 2535), использование земли в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемой в зависимости от денежной оценки земель.
Объектом платы за землю является земельный участок, а также земельная доля (пай), находящаяся в собственности либо пользовании, в том числе на условиях аренды, а субъектом (плательщиком) — собственник земельного участка, земельной доли (пая) и землепользователь, в том числе арендатор. Собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи, кроме арендаторов, уплачивают земельный налог. За земельные участки, предоставленные в аренду, взимается арендная плата (статья 5 Закона № 2535).
Основанием для начисления арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или коммунальной собственности, как определено статьей 13 Закона № 2535, является договор аренды такого земельного участка.
Статьями 125, 126 Земельного кодекса Украины установлено, что право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации этого права, и такое право
удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с законом.Законом Украины от 1 июля 2004 года № 1952-IV«О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (с изменениями и дополнениями) установлено, что государственная регистрация прав на земельный участок является официальным признанием и подтверждением государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на него.
Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Законом Украины от 6 октября 1998 года № 161-XIV «Об аренде земли», с изменениями и дополнениями (далее — Закон № 161), законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.
До разграничения в соответствии с законом земель государственной и коммунальной собственности арендодателями земельных участков в границах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти в рамках полномочий, определенных Кодексом (Заключительные положения Закона № 161).
Согласно статье 5 Закона № 161 арендаторами земельных участков являются юридические или физические лица, которым на основании договора аренды принадлежит право владения и пользования земельным участком.
Договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства. Договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации (статьи 13, 18 Закона № 161).
Неотъемлемой частью договора аренды земли, как определено статьей 15 Закона № 161, является акт приема-передачи объекта аренды.
Статьей 7 Закона № 161 установлено, что к лицу, которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение,
прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположены такие жилой дом, здание или сооружение.В соответствии со статьей 31 Закона № 161 договор аренды земли прекращается, в частности, в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.
При этом статьей 34 Закона № 161 установлены последствия прекращения или расторжения договора аренды земли. Так, в случае прекращения договора аренды земли арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором.
Следовательно, если арендаторы земель государственной и коммунальной собственности отчуждали право собственности на жилые дома, здания или сооружения, расположенные на арендованных земельных участках, и
не вернули арендодателю в установленном порядке указанные земельные участки, такие арендаторы являются плательщиками арендной платы за землю в бюджет на основании заключенных договоров аренды земли до момента утраты силы таких договоров.В случае если арендаторы земель государственной и коммунальной собственности, отчуждавшие право собственности на жилые дома, здания или сооружения, расположенные на арендованных земельных участках, вернули их арендодателю в установленном порядке, то новые собственники таких домов, зданий или сооружений являются плательщиками арендной платы за землю в бюджет с момента вступления в силу договоров аренды земли, если иной срок не предусмотрен в таких договорах.
Вместе с тем с целью предотвращения потерь бюджета и обеспечения полноты поступления арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности поручаем обратиться в соответствующие органы местного самоуправления и исполнительной власти по вопросу
учета в договорах аренды земли условий прекращения их действия, определенных статьей 31 Закона № 161, а также моменту начала уплаты арендной платы за землю со времени приобретения права собственности на такие дома, здания или сооружения, как одного из условий договора аренды земли.
Заместитель председателя А. Любченко
КОММЕНТАРИЙ
Это письмо будет интересно тем застройщикам, которые арендовали земельные участки под застройку.
Абзац двенадцатый этого письма явно указывает на то, что с передачей построенной недвижимости договор аренды прекращается. Значит, у «предыдущего арендатора», коим является застройщик, исчезают основания для уплаты арендной платы.
Однако понимая, что собственник недвижимости может не торопиться заключить новый договор аренды, налоговики несколько неуклюже пытаются подвести налогоплательщика к мысли о том, что «предыдущий арендатор» должен продолжать платить арендную плату. Для этого специалисты налогового ведомства в пятнадцатом абзаце письма обращаются к факту возврата участка арендодателю.
Основание это, прямо скажем, не очень убедительное. Ведь факт «возврата» участка «предыдущим арендатором» арендодателю не влияет на переход права аренды на участок собственнику недвижимости.
Василий Чучупака
