Финансирование строительства в рамках ффс:
организация и практика
Василий Качерай, главный бухгалтер ООО «Финансовая компания «ЭКО-ДОМ», poradnyk@hmail.com
Из разрешенных Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» механизмов привлечения средств на финансирование строительства жилья наибольшую популярность приобрели фонды финансирования строител ьства (ФФС). При применении этого механизма в отношениях между застройщиком и покупателем появляется финансовый посредник — финансовая компания или банк, который и получает средства от инвестора, и направляет их застройщику. Как наладить эффективное сотрудничество между застройщиком и финансовым посредником по эффективному финансированию строительства, попробуем разобраться в этой статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
1.
Закон Украины о финансово-кредитных механизмах — Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.2.
Закон об инвестиционной деятельности — Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.1991 г. № 1560-XII.
Что говорит Закон о финансово-кредитных механизмах?
Методологии финансирования строительства посвящена
ст. 16 Закона о финансово-кредитных механизмах, согласно которой финансирование строительства за счет средств ФФС вида А осуществляется управляющим в рамках полученных в управление средств, за исключением оперативного резерва.Многие управляющие и застройщики трактуют эту норму как обязанность управляющего перечислять застройщику всю полученную сумму средств от доверителей (покупателей) сразу после ее получения, за исключением оперативного резерва, который перечисляется застройщику после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Обычно такая позиция не является ошибочной, и многие управляющие, ввиду своей принадлежности к тем же собственникам, что и застройщик, осуществляют финансирование именно на такой основе. Однако такой подход может привести к нерациональному использованию застройщиком средств и как следствие — к приостановлению строительства. Чтобы этого не произошло, необходимо организовать рациональное финансирование строительства.
Документы
В уже упомянутой
статье 16 Закона о финансово-кредитных механизмах приводится перечень документов, которые застройщик обязан предоставить управляющему ФФС для открытия финансирования объекта строительства. Этот перечень определяется в договоре между управляющим и застройщиком, но как минимум должен содержать документы:— подтверждающие право пользоваться земельным участком;
— разрешение на выполнение строительных работ;
— лицензию подрядной организации;
— зарегистрированную и опубликованную проектную декларацию1..
1 О порядке заполнения и регистрации проектной декларации см. газету «Строительная бухгалтерия» № 4, с. 16.
Опираясь на практическую деятельность автора, можно с уверенностью утверждать, что этих документов недостаточно для беспроблемного финансирования строительства. Поэтому у застройщика, кроме вышеупомянутых документов, также следует еще попросить проектную документацию (пояснительную записку к проекту дома) и график строительства. А уже на основании графика строительства автор рекомендует вместе с застройщиком утвердить график финансирования строительства с разбивкой платежей по месяцам. И, как следствие, направлять застройщику средства в суммах не больших, чем указанные в графике финансирования строительства. При отсутствии такого графика управляющий может уже в первый месяц привлечь средства на строительство всего дома (в настоящий момент в это мало верится, но еще года три назад это было очень даже вероятно), и если не будет графика финансирования строительства, то все средства, за исключением оперативного резерва, будут перечислены застройщику. А он уже, в свою очередь, скорее всего использует их и на иные цели, чем финансирование объекта строительства, но это недопустимо и содержит угрозу дальнейшему финансированию строительства.
А в рамках плана финансирования строительства средства застройщику направляются на основании отдельных заявлений, так как наличие средств у управляющего, даже в рамках плана финансирования строительства, еще не является признаком того, что эти средства нужны застройщику. Особенно это касается конца месяца и квартала, когда застройщик, при отсутствии выполнения строительных работ, понимает, что полученные от управляющего средства будут для него авансами, из которых нужно будет уплатить НДС и налог на прибыль. Поэтому застройщик самостоятельно определяет, сколько средств ему нужно (в пределах их наличия у управляющего и в рамках графика финансирования строительства). А управляющий на основании полученных заявлений застройщика направляет ему средства на финансирование строительства.
Однако нужно отметить, что в договорных отношениях все-таки следует предусмотреть возможность корректировки графика финансирования строительства, так как застройщик очень редко возводит объект строительства в соответствии с графиком. Как правило, он либо отстает от графика, либо опережает его. Поэтому и средства ему нужны в иных объемах, чем это предусмотрено графиком финансирования. В конечном итоге, изменение графика финансирования строительства может быть обусловлено и другими факторами, кроме графика строительства. Например, зная, что вскоре повысится цена на металл, и при наличии средств в ФФС застройщик будет просить управляющего профинансировать его авансом, чтобы закупить металл по более дешевой цене. В данном случае правильнее всего будет перечислить средства застройщику, при этом внеся изменения в график финансирования строительства с обоснованием причин изменений.
Контроль за использованием средств
Об организации контроля застройщика управляющим ФФС мы писали в газете «Строительная бухгалтерия», 2009, № 20, с. 23. Там рассматривался процесс контроллинга уже полученных застройщиком средств. Однако для безопасного процесса функционирования ФФС управляющий должен постоянно осуществлять мониторинг направленных на финансирование строительства средств и стоимости выполненных строительных работ. Это целесообразно делать в виде таблицы, образец которой приведен ниже.
| Финансирование строительства и выполнение строительных работ | ||||
| Месяцы | Профинансированы строительные работы | Выполнены строительные работы | Закуплены строительные материалы | Проавансированы работы, связанные со строительством |
| Январь |
|
|
|
|
| Февраль |
|
|
|
|
| … |
|
|
|
|
| Всего по направлениям |
|
|
|
|
| Всего |
|
|
|
|
Имея перед собой такую таблицу оперативного контроля,
управляющий всегда сможет видеть, насколько он недофинансирует или перефинансирует застройщика, и в соответствии с этим принимать нужные управленческие решения по дальнейшему финансированию строительства.Застройщик, ведя такую оперативную таблицу финансирования и выполнения работ по каждому фонду, сможет предусматривать планы управляющего по финансированию, а также вносить свои предложения по корректировке плана финансирования строительных работ.
Также важным элементом контроля является отслеживание целевого использования средств застройщиком по конкретным фондам. Застройщик не может использовать средства, полученные из одного фонда, на финансирование строительных работ по другому объекту строительства. Но когда один и тот же застройщик имеет несколько созданных ФФС с одним управляющим, то, как правило, именно тогда у застройщика возникает желание профинансировать средствами одного ФФС возведение других объектов строительства.
Завершение финансирования
Особенно интересным является завершение финансирования строительства. Дело в том, что застройщик выполняет работы по себестоимости строительства и соответственно может подтвердить целевое использование средств именно на сумму себестоимости строительства. Однако застройщик продает жилье, а соответственно, управляющий привлекает средства по рыночной цене, понятно, более высокой по сравнению с себестоимостью.
Если же на этапе строительства удается реализовать большинство или все квартиры в объекте строительства, то сумма средств, привлеченная управляющим, будет значительно больше, чем сумма, указанная в сметной документации и других финансовых планах. Возникают вопросы:
— что же делать с этими средствами;
— когда их отдавать застройщику?
В целом, исходя из
ст. 16 Закона о финансово-кредитных механизмах, эти средства можно передавать застройщику сразу после поступления их управляющему, за исключением оперативного резерва, перечисляемого застройщику после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Конечно, это все касается ФФС вида А. Но в Украине на сегодняшний день нет ни одного созданного ФФС типа Б, несмотря на несколько выданных разрешений на создание ФФС этого типа. Причиной отсутствия ФФС вида Б являются достаточно призрачные пути привлечения средств управляющим на строительство из других источников, кроме как от инвесторов строительства — покупателей жилья. Да и возможностей для оптимизации обложения налогом на прибыль путем управления валовыми расходами у финансового учреждения, как правило, значительно меньше, чем у полноценной строительной компании. Поскольку Госфинуслуг обнародовала информацию о нескольких выданных разрешениях именно на создание ФФС типа Б, то изложенная выше позиция касается всех ФФС.Однако на практике не рекомендуется отдавать застройщику все средства по факту их поступления управляющему. Финансирование желательно осуществлять в рамках графика финансирования строительства и в размерах, которые будут обеспечивать строительство дома. Но и остальные средства, полученные сверх графика финансирования, по сути, являющиеся прибылью застройщика, предпочтительнее перечислять ему после выполнения им своих обязательств перед инвесторами, т. е. после передачи застройщиком квартир инвесторам (см. газету «
Строительная бухгалтерия», 2009, № 11, с. 37). Это будет побуждать застройщика как можно быстрее завершить строительство и передать жилье инвесторам, чтобы получить свою прибыль.
Выводы
Для успешного функционирования ФФС необходимо хорошо отладить механизм финансирования строительства в отношениях между управляющим и застройщиком.
Финансирование строительства желательно осуществлять на основании плана финансирования строительства, составленного в соответствии с графиком выполнения строительных работ.
Каждый отдельный транш финансирования строительства застройщик определяет самостоятельно в рамках графика финансирования строительства.
Предложенный автором механизм финансирования строительства является достаточно жестким, однако он в течение многих лет опробирован на практике и обеспечил устойчивое финансовое положение застройщика даже во время финансового кризиса.
