Теми статей
Обрати теми

Фінансування будівництва в рамках ФФБ: організація та практика

Редакція ББ
Стаття

Фінансування будівництва в рамках ФФБ:
 організація та практика

Василь Качерай, головний бухгалтер ТзОВ «Фінансова компанія «ЕКО-ДІМ», poradnyk@hmail.com 

 

Із дозволених Законом України «Про інвестиційну діяльність» механізмів залучення коштів на фінансування будівництва житла найбільшої популярності набули фонди фінансування будівництва (ФФБ). При застосуванні цього механізму між забудовником та покупцем виникає фінансовий посередник — фінансова компанія або банк, який отримує кошти від інвестора та направляє їх забудовнику. Як налагодити ефективну співпрацю між забудовником та фінансовим посередником щодо ефективного фінансування будівництва, спробуємо розглянути в цій статті.

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

1.

Закон України про фінансово-кредитні механізмиЗакон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.

2.

Закон про інвестиційну діяльність Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991 р. № 1560-XII.

 

Що каже Закон про фінансово-кредитні механізми?

Методології фінансування будівництва присвячено

ст. 16 Закону про фінансово-кредитні механізми, згідно з якою фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ виду А здійснює управитель в рамках отриманих в управління коштів, за винятком оперативного резерву.

Багато управителів та забудовників трактують цю норму як обов’язок управителя перераховувати забудовнику всю отриману суму коштів від довірителів (покупців) відразу після її отримання за винятком оперативного резерву, який перераховується забудовнику після введення об’єкта будівництва в експлуатацію. Звичайно така позиція не є помилковою, і багато управителів, зважаючи на свою приналежність тим же власникам, що й забудовник, здійснюють фінансування саме на такій основі. Проте такий підхід може призвести до нераціонального використання забудовником коштів і як наслідок — до призупинення будівництва. Щоб цього не було, необхідно організувати раціональне фінансування будівництва.

 

Документи

Ця ж

ст. 16 Закону про фінансово-кредитні механізми наводить перелік документів, які забудовник зобов’язаний надати управителю ФФБ для відкриття фінансування об’єкта будівництва. Цей перелік визначається в договорі між управителем та забудовником, але, як мінімум, він повинен містити документи:

— які підтверджують право користуватися земельною ділянкою;

— дозвіл на виконання будівельних робіт;

— ліцензію підрядної організації;

— зареєстровану та опубліковану проектну декларацію1.

1 Про порядок заповнення та реєстрації проектної декларації див. «Будівельна бухгалтерія», 2010, № 4, с. 16.

Спираючись на практичну діяльність автора, можна з впевненістю стверджувати, що цих документів недостатньо для безпроблемного фінансування будівництва. Тому в забудовника, окрім вищезазначених документів, також варто ще попросити проектну документацію (пояснювальну записку до проекту будинку) та графік будівництва. А вже на основі графіка будівництва автор рекомендує разом із забудовником затвердити графік фінансування будівництва з розбивкою платежів по місяцях. І як наслідок направляти забудовнику кошти не більше суми, зазначеної в графіку фінансування будівництва. У разі відсутності такого графіка управитель може вже у перший місяць залучити кошти на будівництво всього будинку (зараз у це мало віриться, але ще роки три тому дуже навіть) і якщо не буде графіка фінансування будівництва, то всі кошти, за винятком оперативного резерву, будуть перераховані забудовнику. А він уже, у свою чергу, наймовірніше використає їх і на інші цілі ніж фінансування об’єкта будівництва, а це неприпустимо і несе загрозу подальшому фінансуванню будівництва.

А в межах плану фінансування будівництва кошти забудовнику направляються на підставі окремих заяв, оскільки наявність коштів в управителя, навіть в межах плану фінансування будівництва, ще не є ознакою того, що ці кошти потрібні забудовнику. Особливо це стосується кінця місяця та кварталу, коли забудовник у разі відсутності виконання будівельних робіт розуміє, що отримані від управителя кошти будуть для нього авансами, з яких потрібно буде сплатити ПДВ та податок на прибуток. Тому забудовник сам визначає, скільки коштів йому потрібно, в межах їх наявності, в управителя та в межах графіку фінансування будівництва. А управитель на підставі отриманих заяв забудовника направляє йому кошти на фінансування будівництва.

Проте слід зазначити, що в договірних відносинах варто передбачити можливість коригування графіка фінансування будівництва, тому що забудовник дуже рідко будує об’єкт будівництва відповідно до графіка. Як правило, він або відстає від графіка, або випереджає його. Тому і кошти йому потрібні в інших обсягах, ніж це передбачено графіком фінансування. Зрештою, зміна графіка фінансування будівництва може бути зумовлена й іншими чинниками, крім графіка будівництва. Наприклад, знаючи, що незабаром підвищиться ціна на метал і за наявності коштів у ФФБ, забудовник таки проситиме управителя профінансувати його авансом, щоб закупити метал за ніжчою ціною. В цьому випадку найправильніше — перерахувати кошти забудовнику, при цьому внісши зміни до графіка фінансування будівництва з обґрунтуванням причин змін.

 

Контроль за використанням коштів

Про організацію контролю забудовника управителем ФФБ ми писали в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 20, с. 23, де розглядався процес контролінгу вже отриманих забудовником коштів. Проте для безпечного процесу функціонування ФФБ управитель повинен постійно здійснювати моніторинг коштів, направлених на фінансування будівництва та вартість виконаних будівельних робіт. Це доцільно робити у вигляді таблиці, зразок якої наводимо нижче.

 

Фінансування будівництва та виконання будівельних робіт

Місяці

Профінансовано будівельних робіт

Виконано будівельних робіт

Закуплено будівельні матеріали

Проавансовано роботи, пов’язані з будівництвом

Січень

 

 

 

 

Лютий

 

 

 

 

 

 

 

 

Всього по напрямках

 

 

 

 

Всього

 

 

 

 

 

Маючи перед собою таку таблицю оперативного контролю,

управитель завжди зможе бачити, наскільки він недофінансовує або перефінансовує забудовника і відповідно до цього приймати потрібні управлінські рішення щодо подальшого фінансування будівництва.

Забудовник, ведучи таку оперативну таблицю фінансування та виконання робіт по кожному фонду, зможе передбачати плани управителя щодо фінансування, а також вносити свої пропозиції щодо корективи плану фінансування будівельних робіт.

Також важливим елементом контролю є спостереження за цільовим використанням коштів забудовником по конкретних фондах. Забудовник не може використовувати кошти, отримані з одного фонду на фінансування будівельних робіт, по іншому об’єкту будівництва. Та коли один і той же забудовник має створені декілька ФФБ з одним управителем, то, як правило, саме тоді й виникає у забудовника бажання профінансувати коштами одного ФФБ будівництво інших об’єктів будівництва.

 

Завершення фінансування

Особливо цікавим є завершення фінансування будівництва. Справа в тому, що забудовник виконує роботи по собівартості будівництва і відповідно може підтвердити цільове використання коштів саме на суму собівартості будівництва. Продає ж забудовник житло, а відповідно, управитель залучає кошти по ринковій ціні, зрозуміло, вищій від собівартості.

Якщо ж на етапі будівництва вдається реалізувати більшість або всі квартири в об’єкті будівництва, то сума коштів, залучена управителем, буде значно більшою, ніж сума, вказана в кошторисній документації та інших фінансових планах. Постають питання що ж робити з цими коштами та коли їх віддавати забудовникові.

Загалом, виходячи зі

ст. 16 Закону про фінансово-кредитні механізми, ці кошти можна передавати забудовнику відразу після надходження їх до управителя, за винятком оперативного резерву, який перераховується забудовнику після введення обєкта будівництва в експлуатацію. Звичайно, це все стосується ФФБ виду А. Але в Україні на сьогодні немає створеного жодного ФФБ типу Б, незважаючи на декілька виданих дозволів на створення ФФБ цього типу. Причиною відсутності ФФБ виду Б є досить примарні шляхи залучення коштів управителем на будівництво з інших джерел, окрім інвесторів будівництва — покупців житла. Та й можливостей для оптимізації оподаткування податком на прибуток, шляхом управління валовими витратами в фінансової установи, як правило, куди менше, ніж в повноцінної будівельної компанії. Держфінпослуг оприлюднював інформацію про кілька виданих дозволів саме на створення ФФБ типу Б, то вищезазначена позиція стосується усіх ФФБ.

Проте на практиці не рекомендується віддавати забудованикові всі кошти по факту їх надходження управителеві. Фінансування бажано здійснювати в межах графіку фінансування будівництва та в розмірах, які забезпечуватимуть будівництво будинку. А решту коштів, отриману понад графіка фінансування, по суті, прибуток забудовника, перераховувати йому після виконання ним своїх зобовязань перед інвестрами — тобто після передачі забудовником квартир інвесторам (див.

«Будівельна бухгалтерія», 2009, № 11, с. 37). Це спонукатиме забудовника якомога швидше завершити будівництво та передати житло інвесторам, щоб отримати свій прибуток.

 

Висновки

Для успішного функціонування ФФБ необхідно добре налагодити механізм фінансування будівництва між управителем та забудовником.

Фінансування будівництва бажано здійснювати на підставі плану фінансування будівництва, складеного відповідно до графіка виконання будівельних робіт.

Кожен окремий транш фінансування будівництва забудовник визначає сам в межах графіку фінансування будівництва.

Запропонований автором механізм фінансування будівництва є досить жорстким, проте протягом багатьох років опробуваний на практиці. Він забезпечив стійке фінансове становище забудовника навіть в часи фінансової кризи.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі