Возврат валютного кредита под строительство:
варианты решения проблем
Влада Карпова, консультант
Во времена строительного бума широкое распространение получила практика финансирования за счет кредитных средств, преимущественно инвалютных. И сейчас, когда дела у строителей оставляют желать лучшего, многие компании «не тянут» уплату заметно подорожавших кредитов. Безусловно, такая ситуация не может устраивать банкиров, которые принимают определенные меры по взысканию кредитной задолженности, обеспеченной, как правило, ипотекой. Должники не бездействуют и принимают «контрмеры». О возможных результатах поединков банков и строителей пойдет речь в сегодняшней статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ХКУ
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Декрет № 15
— Декрет КМУ «О системе валютного регулирования и валютного контроля» от 19.02.1993 г. № 15-93.Закон об ипотеке
— Закон Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV.Закон об ипотечном кредитовании
— Закон Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» от 19.06.2003 г. № 979-IV.Постановление № 328
— постановление Правления НБУ «О мерах по обеспечению погашения кредитов» от 03.06.2009 г. № 328.Положение № 483
— Положение о порядке выдачи НБУ индивидуальных лицензий на использование иностранной валюты на территории Украины как средства платежа, утвержденное постановлением Правления НБУ от 14.10.2004 г. № 483.
Вариант первый — договор «по-мирному»
Как говорится, плохой мир лучше, чем хорошая война. В судебных тяжбах с должниками с непрогнозируемым исходом банки не заинтересованы и поэтому они, как правило, предлагают клиентам мирные пути преодоления финансового кризиса. Одним из вариантов выхода из ситуации является реструктуризация кредита, которая означает внесение изменений в ранее заключенный кредитный договор путем заключения дополнительного договора о продлении срока действия договора, изменении графика платежей, изменении процентных ставок и т. п. Такие действия были предусмотрены в
постановлении Правления НБУ от 04.12.2008 г. № 413, в п. 2 которого Нацбанк рекомендовал банкам: «пересмотреть в сторону уменьшения процентные ставки по кредитам, предоставленным в иностранной валюте, с учетом качества состояния обслуживания заемщиками задолженности по основному долгу и процентам/комиссиям по ним, а также состояния доходности банка, с целью снижения рисков невыполнения заемщиками своих обязательств по таким кредитам».Однако следует учесть, что хотя реструктуризация кредитов проводится на основе внутрибанковского положения о порядке проведения реструктуризации, банки действуют в четко очерченных рамках. Так,
п. 2.2 постановления Правления НБУ от 11.10.2008 г. № 319 банкам предписано: «учитывать, что рефинансирование просроченной задолженности путем выдачи новых кредитов, необоснованная пролонгация кредитов, непредоставление заемщикам информации о совокупной стоимости кредита, внесение в кредитный договор изменений по стоимости кредита, не соответствующее изменениям учетной ставки Национального банка Украины, будет квалифицироваться как нарушение требований статьи 49 Закона Украины «О банках и банковской деятельности» с неуклонным применением адекватных мер воздействия».Поэтому при проведении таких действий банки руководствуются в числе прочего
постановлением Правления НБУ № 328, в котором эти операции рекомендуется банкам осуществлять с соблюдением следующих принципов:
Постановление Правления НБУ № 328
«а) во время принятия решения о целесообразности проведения реструктуризации/изменения валюты обязательства исходить из необходимости обеспечения минимизации убытков путем сопоставления возможных убытков банка от прекращения действия кредитного договора и
потенциальной платежеспособности заемщика, достигнутой в результате реструктуризации/изменения валюты обязательства;б) реструктуризации подлежит задолженность в национальной и иностранной валютах по кредитам,
выданным до 01.10.2008 г. заемщикам, финансовое положение которых на дату реструктуризации классифицировано банком не ниже класса «В» и состояние обслуживания ими долга определено как «хорошее» или «слабое»;в) реструктуризации подлежит задолженность, в отношении которой банк имеет подтвержденные достоверными документами (
финансовая отчетность, справка с места работы, справка из государственной службы занятости и т. п.) объективные и неоспоримые доказательства того, что заемщик не в состоянии обеспечивать выполнение условий первичного кредитного договора;<…>
є) при определении условий погашения кредитов исходить из финансовых возможностей заемщика по обеспечению своевременного и полного выполнения им взятых на себя обязательств;
<…>
з) реструктуризацию/изменение валюты обязательства осуществлять без взыскания платы с заемщика;
и) продлевать первичный срок действия кредитного договора в случае реструктуризации кредитной задолженности
не более чем на два года;і) устанавливать, исходя из необходимости обеспечения надлежащего уровня ликвидности банка, периодичность платежей по основному долгу и/или процентам/комиссиям по нему
не реже одного раза в месяц, а также не допускать отсрочку платежей по основному долгу на срок больше одного года;ї)
не взыскивать начисленные и не уплаченные заемщиком на момент принятия решения о реструктуризации/изменении валюты обязательства финансовые санкции (штрафы, пени, неустойки и т. п.) по кредитной задолженности».
Поэтому на реструктуризацию кредита могут рассчитывать только те заемщики, которые своевременно выполняли свои обязательства и имеют относительно стабильное финансовое положение. К тому же банки предпочитают заниматься реструктуризацией кредитов по договорам кредитных линий, заключенным до 01.10.2008 г., поскольку только по этим кредитам банкиры имеют преференции, предусмотренные
п. 3 и 4 постановления № 328 (см. письмо Департамента нормативно-методологического обеспечения банковского регулирования и надзора НБУ от 22.07.2009 г. № 40-511/3967-13881).На практике клиенту, оказавшемуся в затруднительном финансовом положении, банкиры, в частности, могут предложить такие варианты решения проблем:
— предоставление кредитных каникул, во время которых заемщик имеет возможность платить только проценты по кредиту, а «тело» кредита не погашается (правда, у некоторых заемщиков основная сумма выплат как раз и приходится на проценты по кредиту);
— увеличение срока погашения кредита;
— изменение валюты кредита;
— предоставление амнистии в части отмены штрафных санкций за просрочку кредитных платежей в обмен на их возобновление;
— понижение процентной ставки по кредиту в обмен на определенные «положительные» действия заемщика (к примеру, частичное погашение кредита наперед или предоставление дополнительного залога);
— перевод на аннуитетную схему погашения, при которой ежемесячные платежи на начальном этапе меньше, чем при классической схеме погашения.
Однако следует быть готовым к тому, что в обмен на эти преференции банк потребует каких-то уступок и от клиента. В частности, при заключении новых договоров, очевидно, будут приняты во внимание действующие с 14.01.2009 г. положения
ст. 37 Закона об ипотеке относительно удовлетворения требований ипотекодержателя в части обращения на предмет ипотеки во внесудебном порядке путем заключения соответствующего договора с заемщиком. Поэтому предложенные банком «льготные» условия следует тщательно проанализировать.Но что делать, если у заемщика нет средств и на уплату льготных платежей по кредиту, а банк подает иск о взыскании предмета залога с должника? Исходя из судебной практики, можно заключить, что заемщики в качестве защиты от таких действий используют два пути.
Вариант второй — подача судебного иска о признании недействительным кредитного договора
Антиколлекторские фирмы гарантируют заемщикам отстоять их интересы в суде в случае подачи иска о признании кредитного договора недействительным. При этом многообещающе выглядят многочисленные ссылки на нормы
ГКУ, на основании которых якобы можно отстоять правоту в суде. Что ж посмотрим, какие реально шансы имеет должник при желании признания кредитного договора недействительным.Среди судебных решений по данному вопросу наибольший резонанс получило дело по иску ООО «Отель Централь» к ОАО «ВТБ Банк» о признании недействительным кредитного, ипотечного договора и договора залога имущественных прав по договору инвестирования строительства офисного центра (
постановление ВХСУ от 18.11.2009 г. по делу № 9/70пд). «Раскрученность» этого дела связана с тем, что приведенные истцом аргументы поставили под сомнение институт инвалютного кредитования в целом. Причем с этими аргументами согласился местный и апелляционный суд, а также представители Минюста. Во избежание создания нежелательного прецедента в дело в качестве третьей стороны пришлось вмешаться Нацбанку, и при его поддержке ВХСУ отменил ранее принятые положительные для заемщика решения судов.По мнению истца, недействительность договоров залога следует из
ч. 2 ст. 548 ГКУ, в которой говорится, что: «Недействительное обязательство не подлежит обеспечению. Недействительность основного обязательства (требования) влечет за собой недействительность сделки по его обеспечению, если иное не установлено настоящим Кодексом». А сам инвалютный кредитный договор должен быть признан недействительным на основании ст. 215 и 203 ГКУ. Напомним, что в соответствии с ч. 1 ст. 203 ГКУ: «Содержание сделки не может противоречить настоящему Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества».При этом в качестве обоснования нарушений законодательства при заключении оспариваемого договора были выдвинуты такие аргументы:
1. Наличие в кредитном договоре положений относительно выражения денежных обязательств между истцом и ответчиком в долларах США противоречит предписаниям
ст. 99 Конституции Украины, ст. 524 ГКУ, ст. 189, 198 ХКУ, так как денежные обязательства могут быть выражены в иностранной валюте лишь в случаях, когда субъекты хозяйствования имеют право проводить расчеты между собой в иностранной валюте в соответствии с законодательством, что в данном случае места не имеет (см. Информационную справку).
Статья 99 Конституции Украины:
Денежной единицей Украины является гривня.
<…>
Статья 524 ГКУ. Валюта обязательства
1. Обязательство должно быть выражено в денежной единице Украины — гривне.
2. Стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте.
<…>
Статья 533 ГКУ. Валюта выполнения денежного обязательства
1. Денежное обязательство должно быть выполнено в гривнях.
2.
Если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, подлежащая уплате в гривнях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной порядок ее определения не установлен договором или законом либо другим нормативно-правовым актом.3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте
при осуществлении расчетов на территории Украины по обязательствам допускается в случаях, порядке и на условиях, установленных законом.
Статья 189 ХКУ. Цена в хозяйственных обязательствах
<…>
2. Цена является существенным условием хозяйственного договора.
Цена указывается в договоре в гривнях. Цены во внешнеэкономических договорах (контрактах) могут определяться в иностранной валюте по согласию сторон.
Статья 198 ХКУ. Выполнение денежных обязательств
<…>
2. Денежные обязательства участников хозяйственных отношений
должны быть выражены и подлежат оплате в гривнях. Денежные обязательства могут быть выражены в иностранной валюте только в случаях, если субъекты хозяйствования имеют право производить расчеты между собой в иностранной валюте в соответствии с законодательством. Выполнение обязательств, выраженных в иностранной валюте, осуществляется в соответствии с законом.
2. На получение инвалютного кредита и проведение платежей по нему, в частности, уплате процентов, ни одной из сторон не была получена индивидуальная валютная лицензия, чем были нарушены положения
ст. 5 Декрета № 15.
Декрет № 15
<…>
Статья 5. Лицензии Национального банка Украины
1. Национальный банк Украины выдает индивидуальные и генеральные лицензии на осуществление валютных операций, подпадающих под режим лицензирования согласно настоящему Декрету.
2.
Генеральные лицензии выдаются коммерческим банкам и другим финансовым учреждениям Украины национальному оператору почтовой связи на осуществление валютных операций, не требующих индивидуальной лицензии, на весь период действия режима валютного регулирования.<…>
4
. Индивидуальные лицензии выдаются резидентам и нерезидентам на осуществление разовой валютной операции на период, необходимый для осуществления такой операции. Индивидуальной лицензии требуют следующие операции:<…>
в) предоставление и получение резидентами кредитов в иностранной валюте, если сроки и суммы таких кредитов превышают установленные законодательством пределы;
г) использование иностранной валюты на территории Украины как средства платежа или в качестве залога.
Нацбанк, с которым согласился и ВХСУ, противопоставил этим доводам такие аргументы:
Во-первых
, предоставление и получение кредита в иностранной валюте, использование иностранной валюты как средства платежа возможны при соблюдении субъектами хозяйственных отношений императивных требований законодательства относительно получения соответствующей индивидуальной лицензии.В соответствии с нормами
п. 1.5 Положения № 483: «Использование иностранной валюты как средства платежа без лицензии разрешается: если инициатором либо получателем по валютной операции является уполномоченный банк (эта норма касается только тех операций уполномоченного банка, на осуществление которых Национальный банк выдал ему банковскую лицензию и письменное разрешение на осуществление операции с валютными ценностями)».И поскольку банком такая лицензия была получена, то индивидуальную лицензию получать необходимости не было. Не нужно ее было получать и заемщику, так как согласно
п. 5 ст. 5 Декрета № 15: «Получение индивидуальной лицензии одной из сторон валютной операции означает также разрешение на ее осуществление другой стороной или третьим лицом, имеющим отношение к этой операции, если иное не предусмотрено условиями индивидуальной лицензии».Во-вторых
, ввиду того что сроки возврата валютных кредитов законодательством не установлены, нормы абз. «в» п. 4 ст. 5 Декрета № 15 фактически являются недействующими и поэтому индивидуальная лицензия на проведение таких операций не требуется.По нашему мнению, здесь ближе к истине находится Нацбанк, которому положениями
п. 6 ст. 5 Декрета № 15 делегировано право определять «порядок и сроки выдачи лицензий, перечень документов, необходимых для получения лицензий, а также основания для отказа в выдаче лицензий». Так что этот путь признания кредитного договора недействительным на данный момент представляется не вполне перспективным.Хотя в судебной практике имеются и менее «нашумевшие» дела с положительным для заемщика исходом. К примеру,
Решением Приморского районного суда г. Одессы от 30.06.2009 г. по делу № 2-7818/09 был признан недействительным, правда, потребительский инвалютный кредит на основании аналогичной аргументации, но с присовокуплением еще и вывода о нарушении принципа справедливости, добросовестности и разумности из ст. 3 ГКУ. Представляют интерес сделанные в этом Решении выводы суда (см. информблок).
Решение Приморского районного суда г. Одессы от 30.06.2009 г. по делу № 2-7818/09
Согласно ст. 3 ГК Украины общими принципами гражданского законодательства являются, в частности, справедливость, добросовестность и разумность. Требование справедливости, добросовестности и разумности гражданского законодательства практически выражается в установлении его нормами равных условий для участия всех лиц в гражданских отношениях; закреплении возможности адекватной защиты нарушенного гражданского права либо интереса; сочетании создания норм, направленных на обеспечение реализации гражданского права, с уважением прав и интересов других лиц, морали общества и т. п. При этом справедливость можно трактовать как определение нормой права объема, предела осуществления и защиты гражданских прав и интересов лица адекватно его отношению к требованиям правовых норм. Добросовестность означает стремление добросовестно защитить гражданские права и обеспечить выполнение гражданских обязанностей. Разумность — это взвешенное решение вопросов регулирования гражданских отношений с учетом интересов всех участников, а также интересов общества (публичного интереса).
Следовательно, дальнейшее выполнение кредитного договора на условиях, действующих на данный момент, является нарушением одного из принципов гражданско-правовых отношений, закрепленных в ст. 3 ГК Украины, — принципа справедливости. Условия кредитного договора являются несправедливыми, так как вопреки принципу добросовестности его следствием является существенный дисбаланс договорных прав и обязанностей. <…>
Несправедливыми являются, в частности, условия кредитного договора в части предоставления кредита в долларах США, предусматривающие согласно условиям кредитного договора погашение кредита и уплату процентов за пользование кредитом в долларах США, что является способом злоупотребления правом, когда все риски обесценивания национальной валюты Украины путем нарушения требований закона Ответчик переводит, как субъект предпринимательской (хозяйственной) деятельности исключительно на Ответчика — заемщика по кредитному договору и потребителя кредитных услуг, что является грубым нарушением части 3 статьи 13 Гражданского кодекса Украины.
В связи с этим определенные перспективы имеются при попытке признания кредитного договора недействительным на основании
ч. 1 ст. 203 ГКУ и ст. 215 ГКУ с использованием вышеприведенной аргументации. Однако следует быть готовым к тому, что банк при поддержке НБУ будет отстаивать правомерность заключения кредитного договора в иностранной валюте, что подтверждает письмо Департамента валютного регулирования НБУ от 07.12.2009 г. № 13-210/7871-22612.Что касается иных оснований признания кредитного договора недействительным, то они, как правило, опровергаются судами. К примеру, предпринимались попытки признания договора недействительным на основании его подписания неуполномоченным лицом (см.
постановление ВХСУ от 16.06.2009 г. по делу № 26/7, Решение хозсуда Львовской области по делу от 23.06.2009 г. № 26/101). Но поскольку банкиры, как правило, проверяют полномочия лица на заключение договора, такие иски преимущественно суды оставляют без удовлетворения.В целом же перспективнее выглядит практика признания строителями недействительными договоров ипотеки.
Вариант третий — подача иска о признании недействительным договора ипотеки
Здесь судебная практика весьма противоречива, и зачастую сходные исковые требования суды удовлетворяют «диаметрально противоположно». Поскольку в строительной деятельности предметом ипотеки преимущественно выступали объекты незавершенного строительства, которые передавались в ипотеку под разным видом, большинство судебных решений связано с признанием недействительным договора ипотеки вследствие некорректного определения предмета договора.
Первый массив судебных решений можно условно озаглавить так: «
Недвижимость не может являться предметом договора ипотеки до момента завершения строительства объекта».В качестве примера этой категории дел можно привести
постановление Киевского апелляционного хозсуда от 31.08.2009 г. по делу № 6/259, в котором суд признал недействительными договоры ипотеки, предметом которых являлись нежилые помещения объекта незавершенного строительства.Обстоятельства дела были таковы: заказчик-генинвестор, генподрядчик-инвестор и инвестор заключили генеральный долгосрочный инвестиционно-подрядный контракт на строительство жилого комплекса. В соответствии с условиями договора инвестор должен был получить в собственность нежилые помещения офиса и кафе. Впоследствии генподрядчик-инвестор заключил кредитный договор с банком и договор ипотеки нежилых помещений, размещенных на первом и втором этажах недостроенного дома. Инвестор подал иск о признании договора ипотеки недействительным как нарушающим его права, и суд удовлетворил его требования на основании
ч. 1 — 3, 5, 6 ст. 203 ГКУ, ст. 215 ГКУ. Это дело можно было бы отнести в разряд «эксклюзивных», однако здесь представляют интерес выводы суда о том, что предметом ипотеки недостроенного объекта недвижимость быть не может (см. информблок).
Постановление Киевского апелляционного хозсуда от 31.08.2009 г. по делу № 6/259
Частью 3 ст. 331 ГК Украины предусмотрено, что до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). Следовательно, только после завершения строительства недвижимого имущества и приема его в эксплуатацию у лиц может возникнуть право собственности на определенное недвижимое имущество. К этому моменту возникают и существуют имущественные права на недвижимое имущество, которое станет собственностью в будущем.
Учитывая вышеизложенное, коллегия соглашается с выводом хозяйственного суда и считает, что предметом ипотеки являются имущественные права на нежилые помещения.
К аналогичным выводам пришел и хозсуд г. Киева в
Решении от 04.03.2009 г. по делу № 31/131 по иску заемщика к кредитору-банку о признании недействительным договора ипотеки недостроенного офисно-жилищного комплекса по причине его несоответствия требованиям ч. 2 ст. 16 Закона об ипотеке, согласно которой передача в ипотеку объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку права на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Банк против иска возражал на основании того, что предметом ипотеки по договору выступали имущественные права или объект, право собственности на который возникнет в будущем.Суд проанализировал нормы
ст. 5 Закона об ипотеке и пришел к выводу, что предметом ипотеки может быть:1) недвижимое имущество, в том числе и то, которое станет собственностью ипотекодателя в будущем;
2) объект незавершенного строительства;
3) имущественные права аренды или пользования недвижимым имуществом.
А далее суд заключил, что
«…объект недвижимости может стать предметом ипотеки только после того, как он был введен в эксплуатацию и права на него были зарегистрированы в установленном законодательством порядке. А до совершения указанных действий, объекта, который может быть предметом отношений ипотеки в соответствии с частью 1 статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке», не существует, кроме случаев, когда данный объект был передан в ипотеку как объект незавершенного строительства».Ответчик пробовал опровергнуть требования истца на основании того, что в ипотеку передавались имущественные права, но суд не воспринял эти доводы поскольку он не указал, какие именно имущественные права являются предметом ипотеки, на каких основаниях они возникли, объем этих прав, и не сумел объяснить, в каком именно пункте ипотечного договора предусмотрено принятие в ипотеку именно имущественных прав, а не офисно-жилищного комплекса.
С учетом этих обстоятельств суд пришел к выводу, что предметом ипотеки выступал объект незавершенного строительства, и он должен был передаваться в ипотеку путем передачи прав на земельный участок, на котором был расположен объект недвижимости. И так как этот участок в ипотеку не передавался, договор ипотеки был признан судом недействительным как противоречащий требованиям
ст. 16 Закона об ипотеке на основании ч.1 ст. 203 ГКУ, ст. 215 ГКУ, ст. 207 ХКУ.Между тем, суд апелляционной инстанции это решение отменил (см.
постановление Киевского апелляционного суда от 10.06.2009 г. по делу № 34/131) и уже заключил, что ст. 5 Закона об ипотеке предусматривается два вида объекта ипотеки:1) объект незавершенного строительства;
2) прочее недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, т. е. имущественные права на недвижимость.
По мнению суда, в рассмотренном случае предметом ипотеки были имущественные права на недвижимое имущество, наличие которых подтверждает условие договора о том, что на момент строительства собственником объекта строительства и результатов строительных работ, выполненных геподрядчиком, является заказчик. В результате договор ипотеки был признан судом действительным.
А вот Харьковский апелляционный хозсуд в
постановлении от 03.12.2009 г. по делу № 47/64-09 не отождествил понятия «недвижимое имущество» и «имущественные права» и акцентировал внимание на том, что по ипотечному договору передавалась в ипотеку именно недвижимость, а не имущественные права на нее. В этом деле заемщик требовал признать недействительными договоры ипотеки на основании того, что предметом ипотеки в них выступала недвижимость, представляющая собой объект незавершенного строительства.Суд первой инстанции и апелляционный суд удовлетворили требования истца и признали договор ипотеки недействительным. При этом суд апелляционной инстанции заключил, что поскольку нежилые помещения на момент заключения договора не существовали, то в ипотечном договоре отсутствовало описание предмета ипотеки и вообще предмет ипотеки не был определен.
Комментарий:
как подтверждает судебная практика, суды в целом склоняются к позиции о том, что недостроенный объект недвижимости не может выступать предметом договора ипотеки. На этом основании некоторым заемщикам удавалось признавать договоры ипотеки с таким предметом недействительными. Однако некоторые суды подтверждали действительность данных договоров на основании того, что предметом в данном случае выступали имущественные права на недвижимость, а не сама недвижимость.Эта позиция представляется небесспорной, что подтверждается последней редакцией
ст. 5 Закона об ипотеке, в соответствии с которой: «Предметом ипотеки также могут быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем». Как видим, в Законе об ипотеке четко различаются имущественные права на объект незавершенного строительства и прочее недвижимое имущество. Поэтому при грамотном использовании «положительных» для заемщика дел, можно попытаться признать недействительным договор ипотеки, в котором в качестве предмета определена именно недостроенная недвижимость, а не объект незавершенного строительства.Второй массив судебных исков связан с признанием недействительными договоров ипотеки имущественных прав на недвижимость, заключенных до внесения корректив в
ст. 5 Закона об ипотеке в части возможности передачи в ипотеку этих прав.Напомним, что до внесения
Законом № 800-VI от 25.12.2008 г. изменений в эту статью, ее нормами предусматривалась возможность передачи в ипотеку только двух объектов «недостроя»: объекта незавершенного строительства и прочего недвижимого имущества. Между тем передача имущественных прав на объекты незавершенного строительства предусматривалась ст. 5 Закона об ипотечном кредитовании. На этих коллизиях некоторые заемщики попробовали признать недействительными договоры ипотеки имущественных прав на недостроенные объекты. А судебные инстанции и в данном вопросе приходили к различным выводам.Так, в
Решении хозяйственного суда Хмельницкой области от 02.10.2009 г. по делу № 13/1580 суд удовлетворил иск заемщика о признании недействительными договоров ипотеки имущественных прав на отдельные квартиры в недостроенном доме. В качестве обоснования такой позиции суд указал на то, что нормы Закона об ипотеке является специальными по отношению к Закону об ипотечном кредитовании, имеют императивный характер и во время действия старой редакции ст. 5 Закона об ипотеке имущественные права не могли выступать предметом ипотеки. Исходя из данных аргументов суд признал договоры ипотеки имущественных прав недействительными на основании ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215, ч. 1 ст. 216 ГКУ.Однако судом апелляционной инстанции это положительное решение было отменено (см.
постановление Житомирского апелляционного хозсуда от 01.12.2009 г. по делу № 13/1580). Суд руководствовался тем, что в соответствии со ст. 190 ГКУ имущественные права относятся к вещным правам и могут являться объектом гражданских прав, в том числе и по залоговым операциям из ст. 572 ГКУ.К аналогичным выводам пришел и хозсуд г. Киева в
Решении от 17.11.2009 г. по делу № 4/641, но с несколько иной аргументацией. В этом решении суд отдал предпочтение нормам Закона об ипотечном кредитовании (см. информблок).
Решение хозсуда г. Киева от 17.11.2009 г. по делу № 4/641
Согласно преамбуле Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» данный Закон устанавливает отношения в системе ипотечного кредитования, а также превращение платежей по ипотечным активам в выплаты по ипотечным сертификатам с применением механизмов управления имуществом.
Ст. 1 указанного Закона дает определение ипотечному кредитованию, под которым следует понимать правоотношения, возникающие по поводу приобретения права требования ипотечного долга по сделкам и другим документам.
В свою очередь, под ипотечным долгом следует понимать основное обязательство по любой сделке, выполнение которого обеспечено ипотекой (ст. 1 Закона Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах»).
Таким образом, под ипотечным кредитованием следует понимать правоотношения, возникающие по поводу приобретения права требования на основное обязательство по любой сделке, выполнение которого обеспечено ипотекой.
Комментарий:
действительно, во время действия старой редакции ст. 5 Закона об ипотеке существовала некоторая несогласованность этой нормы и положений ст. 5 Закона об ипотечном кредитовании. И есть определенные основания полагать, что передача имущества в ипотеку последним Законом не регламентировалась, поскольку, как говорилось выше, он регулирует правоотношения по приобретению права требования по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, в данном случае обязательства по кредитному договору. Иными словами, Законом об ипотечном кредитовании регламентируются правоотношения по передаче права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, и можно говорить о том, что непосредственно правоотношения по передаче имущества в ипотеку он не регулирует. Для этих целей предназначен Закон об ипотеке, в котором до недавнего времени действительно не была предусмотрена передача в ипотеку имущественных прав на объекты незавершенного строительства. Впрочем, эти аргументы отнюдь не безупречны, и с учетом имеющейся судебной практики по данному вопросу маловероятно, что в суде удастся на этом основании признать договор ипотеки недействительным.Предпринимались также небезуспешные попытки признания недействительными договоров ипотеки на основании отсутствия согласия на его заключение одним из участников совместной деятельности (см., к примеру,
Решение хозсуда г. Киева от 09.10.2008 г. по делу № 6/395), участником договора паевого строительства (см. постановление Киевского апелляционного хозсуда от 01.12.2009 г. по делу № 38/114-14/25), но это скорее дела «индивидуального характера».Так что, с учетом вышеизложенного, мирный вариант решения кредитных проблем представляется более успешным…
