Теми статей
Обрати теми

Повернення валютного кредиту під будівництво: варіанти вирішення проблем

Редакція ББ
Стаття

Повернення валютного кредиту під будівництво:
 варіанти вирішення проблем

Влада Карпова, консультант

 

За часів будівельного буму повсюдного поширення набула практика фінансування за рахунок кредитних коштів, переважно інвалютних. І сьогодні, коли справи в будівельників залишають бажати кращого, багато компаній не спроможні сплачувати кредити, що помітно подорожчали. Безумовно, така ситуація не може влаштувати банкірів, які здійснюють певні заходи щодо стягнення кредитної заборгованості, забезпеченої, як правило, іпотекою. Боржники пручаються і вживають «контрзаходів». Про можливі результати двобоїв банків та будівельників ітиметься в сьогоднішній статті.

 

ДОКУМЕНТИ СТАТТІ

ГКУ

— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.

ЦКУ

— Цивільний кодекс України від 16.01. 2003 р. № 435-IV.

Декрет № 15

— Декрет КМУ «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» від 19.02.1993 р. № 15-93.

Закон про іпотеку

— Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003 р. № 898-IV.

Закон про іпотечне кредитування

— Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» від 19.06.2003 р. № 979-IV.

Постанова № 328

— постанова Правління НБУ «Про заходи щодо забезпечення погашення кредитів» від 03.06.2009 р. № 328.

Положення № 483

— Положення про порядок видачі НБУ індивідуальних ліцензій на використання іноземної валюти на території України як засобу платежу, затверджене постановою Правління НБУ від 14.10.2004 р. № 483.

 

Варіант перший — договір «по-мирному»

Як мовиться, поганий мир кращий, ніж хороша війна. У судових тяжбах із боржниками з непрогнозованим результатом банки не зацікавлені, тому вони, як правило, пропонують клієнтам мирні шляхи подолання фінансової кризи. Одним з варіантів виходу із ситуації є реструктуризація кредиту, що означає внесення змін до раніше укладеного кредитного договору шляхом укладення додаткового договору про продовження строку дії договору, зміну графіка платежів, зміну процентних ставок тощо. Такі дії було передбачено в

постанові Правління НБУ від 04.12.2008 р. № 413, у п. 2 якої Нацбанк рекомендував банкам «переглянути в бік зменшення процентні ставки за кредитами, наданими в іноземній валюті, з урахуванням якості стану обслуговування позичальниками заборгованості за основним боргом та відсотками/комісіями за ним, а також стану дохідності банку, з метою зниження ризиків невиконання позичальниками своїх зобов’язань за такими кредитами».

Однак слід ураховувати: хоча реструктуризація кредитів провадиться на підставі внутрішньобанківського положення про порядок проведення реструктуризації, банки діють у чітко окреслених рамках. Так,

п. 2.2 постанови Правління НБУ від 11.10.2008 р. № 319 банкам приписано «…враховувати, що рефінансування простроченої заборгованості шляхом видачі нових кредитів, необґрунтована пролонгація кредитів, ненадання позичальникам інформації про сукупну вартість кредиту, внесення до кредитного договору змін щодо вартості кредиту, що не відповідає змінам облікової ставки Національного банку України, кваліфікуватиметься як порушення вимог статті 49 Закону України «Про банки і банківську діяльність» із неухильним застосуванням адекватних заходів впливу».

Тому при проведенні таких дій банки керуються, серед усього іншого,

постановою Правління НБУ № 328, в якій ці операції банкам рекомендується здійснювати з дотриманням таких принципів:

 


Постанова Правління НБУ № 328

«а) під час прийняття рішення про доцільність проведення реструктуризації/зміни валюти зобов’язання виходити з необхідності забезпечення мінімізації збитків шляхом зіставлення можливих збитків банку від припинення дії кредитного договору та

потенційної платоспроможності позичальника, досягнутої внаслідок реструктуризації/зміни валюти зобов’язання;

б) реструктуризації підлягає заборгованість в національній та іноземній валютах за кредитами,

виданими до 01.10.2008 р. позичальникам, фінансовий стан яких на дату реструктуризації класифіковано банком не нижче класу «В» та стан обслуговування ними боргу визначено як «добрий» або «слабкий»;

в) реструктуризації підлягає заборгованість, щодо якої банк має підтверджені достовірними документами (

фінансова звітність, довідка з місця роботи, довідка з державної служби зайнятості тощо) об’єктивні та беззаперечні докази того, що позичальник не в змозі забезпечувати виконання умов первинного кредитного договору;

<…>

є) під час визначення умов погашення кредитів виходити з фінансових можливостей позичальника щодо забезпечення своєчасного і повного виконання ним узятих на себе зобов’язань;

<…>

з) реструктуризацію/зміну валюти зобов’язання здійснювати без стягнення плати з позичальника;

и) продовжувати первинний строк дії кредитного договору в разі реструктуризації кредитної заборгованості

не більше ніж на два роки;

і) установлювати, виходячи з необхідності забезпечення належного рівня ліквідності банку, періодичність платежів за основним боргом та/або процентами/комісіями за ним

не рідше одного разу на місяць, а також не допускати відстрочення платежів за основним боргом на строк більше одного року;

ї)

не стягувати нараховані та не сплачені позичальником на час прийняття рішення про реструктуризацію/зміну валюти зобов’язання фінансові санкції (штрафи, пені, неустойки тощо) за кредитною заборгованістю».

 

Тому на реструктуризацію кредиту можуть розраховувати лише ті позичальники, які своєчасно виконували свої зобов’язання та мають відносно стабільний фінансовий стан. До того ж банки вважають за краще займатися реструктуризацією кредитів за договорами кредитних ліній, укладеними до 01.10.2008 р., оскільки тільки за цими кредитами банкіри мають преференції, передбачені

пп. 3 і 4 постанови № 328 (див. лист Департаменту нормативно-методологічного забезпечення банківського регулювання та нагляду НБУ від 22.07.2009 р. № 40-511/3967-13881).

На практиці клієнту, який зазнав фінансової скрути, банкіри, зокрема, можуть запропонувати такі варіанти вирішення проблем:

— надання кредитних канікул, під час яких позичальник має можливість сплачувати лише проценти за кредитом, а «тіло» кредиту не погашається (щоправда, у деяких позичальників основна сума виплат якраз і припадає на проценти за кредитом);

— збільшення строку погашення кредиту;

— зміна валюти кредиту;

— надання амністії в частині скасування штрафних санкцій за прострочення кредитних платежів в обмін на їх відновлення;

— зниження процентної ставки за кредитом в обмін на певні «позитивні» дії позичальника (наприклад, часткове погашення кредиту наперед або надання додаткової застави);

— переведення на ануїтетну схему погашення, за якої щомісячні платежі на початковому етапі менші, ніж при класичній схемі погашення.

Однак слід бути готовим до того, що в обмін на ці преференції банк вимагатиме певних поступок і від клієнта. Зокрема, при укладенні нових договорів, очевидно, будуть ураховуватися чинні з 14. 01.2009 р. положення

ст. 37 Закону про іпотеку щодо задоволення вимог іпотекодержателя в частині звернення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом укладення відповідного договору з позичальником. Тому запропоновані банком «пільгові» умови слід ретельно проаналізувати.

Але що робити, якщо в позичальника немає коштів і на сплату пільгових платежів за кредитом, а банк подає позов про стягнення предмета застави з боржника? Виходячи із судової практики, можна дійти висновку, що позичальники як захист від таких дій використовують два шляхи.

 

Варіант другий — подання судового позову про визнання недійсним кредитного договору

Антиколекторні фірми гарантують позичальникам відстояти їх інтереси в суді у разі подання позову про визнання кредитного договору недійсним. При цьому багатообіцяюче виглядають численні посилання на норми

ЦКУ, на підставі яких нібито можна відстояти правоту в суді. Що ж, подивимося, які реально шанси має боржник, бажаючи визнати кредитний договір недійсним.

Серед судових рішень з цього питання найбільшого резонансу набула справа за позовом ТОВ «Готель Централь» до ВАТ «ВТБ Банк» про визнання недійсним кредитного іпотечного договору і договору застави майнових прав за договором інвестування будівництва офісного центру (

постанова ВГСУ від 18.11.2009 р. у справі № 9/70пд). «Розкрученість» цієї справи пов’язана з тим, що наведені позивачем аргументи поставили під сумнів інститут інвалютного кредитування в цілому. Причому з цими аргументами погодилися місцевий та апеляційний суд, а також представники Мін’юсту. Для уникнення створення небажаного прецеденту у справу як третій стороні довелося втрутитися Нацбанку, і за його підтримки ВГСУ скасував раніше прийняті позитивні для позичальника рішення судів.

На думку позивача, недійсність договорів застави випливає з

ч. 2 ст. 548 ЦКУ, в якій зазначається таке: «Недійсне зобов’язання не підлягає забезпеченню. Недійсність основного зобов’язання (вимоги) спричиняє недійсність правочину щодо його забезпечення, якщо інше не встановлено цим Кодексом». А власне інвалютний кредитний договір має бути визнано недійсним на підставі ст. 215 і 203 ЦКУ. Нагадаємо, що відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦКУ: «Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства». При цьому на обґрунтування порушень законодавства при укладенні оспорюваного договору було наведено такі аргументи:

1. Наявність у кредитному договорі положень щодо вираження грошових зобов’язань між позивачем та відповідачем у доларах США суперечить приписам

ст. 99 Конституції України, ст. 524 ЦКУ, ст. 189, 198 ГКУ, оскільки грошові зобов’язання може бути виражено в іноземній валюті тільки у випадках, коли суб’єкти господарювання мають право провадити розрахунки між собою в іноземній валюті відповідно до законодавства, що в цьому випадку місця не має (див. Інформаційну довідку).

 


Стаття 99 Конституції України

Грошовою одиницею України є гривня.

<…>

 

Стаття 524 ЦКУ. Валюта зобов’язання

1. Зобов’язання має бути виражене у грошовій одиниці України — гривні.

2. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов’язання в іноземній валюті.

<…>

 

Стаття 533 ЦКУ. Валюта виконання грошового зобов’язання

1. Грошове зобов’язання має бути виконане у гривнях.

2.

Якщо у зобов’язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.

3. Використання іноземної валюти, а також платіжних документів в іноземній валюті

при здійсненні розрахунків на території України за зобов’язаннями допускається у випадках, порядку та на умовах, встановлених законом.

 

Стаття 189 ГКУ. Ціна у господарських зобов’язаннях

<…>

2. Ціна є істотною умовою господарського договору.

Ціна зазначається в договорі у гривнях. Ціни у зовнішньоекономічних договорах (контрактах) можуть визначатися в іноземній валюті за згодою сторін.

Стаття 198 ГКУ. Виконання грошових зобов’язань

<…>

2. Грошові зобов’язання учасників господарських відносин

повинні бути виражені і підлягають оплаті у гривнях. Грошові зобов’язання можуть бути виражені в іноземній валюті лише у випадках, якщо суб’єкти господарювання мають право проводити розрахунки між собою в іноземній валюті відповідно до законодавства. Виконання зобов’язань, виражених в іноземній валюті, здійснюється відповідно до закону.

 

2. На отримання інвалютного кредиту і проведення платежів за ним, зокрема, сплати процентів жодною зі сторін не було отримано індивідуальну валютну ліцензію, чим було порушено положення

ст. 5 Декрету № 15.

 


Декрет № 15

<…>

Стаття 5. Ліцензії Національного банку України

1. Національний банк України видає індивідуальні та генеральні ліцензії на здійснення валютних операцій, які підпадають під режим ліцензування згідно з цим Декретом.

2.

Генеральні ліцензії видаються комерційним банкам та іншим фінансовим установам України національному оператору поштового зв’язку на здійснення валютних операцій, що не потребують індивідуальної ліцензії, на весь період дії режиму валютного регулювання.

<…>

4

. Індивідуальні ліцензії видаються резидентам і нерезидентам на здійснення разової валютної операції на період, необхідний для здійснення такої операції. Індивідуальної ліцензії потребують такі операції:

<…>

в) надання і одержання резидентами кредитів в іноземній валюті, якщо терміни і суми таких кредитів перевищують встановлені законодавством межі;

г) використання іноземної валюти на території України як засобу платежу або як застави.


 

Нацбанк, з яким погодився і ВГСУ, протиставив цим аргументам такі аргументи:

По-перше

, надання та отримання кредиту в іноземній валюті, використання іноземної валюти як засобу платежу можливі при дотриманні суб’єктами господарських відносин імперативних вимог законодавства щодо отримання відповідної індивідуальної ліцензії.

Згідно з нормами

п. 1.5 Положення № 483 «…використання іноземної валюти як засобу платежу без ліцензії дозволяється: якщо ініціатором або отримувачем за валютною операцією є уповноважений банк (ця норма стосується лише тих операцій уповноваженого банку, на здійснення яких Національний банк видав йому банківську ліцензію та письмовий дозвіл на здійснення операції з валютними цінностями)».

І оскільки банком таку ліцензію було отримано, то одержувати індивідуальну ліцензію необхідності не було. Не потрібно її було отримувати й позичальнику, оскільки згідно з

п. 5 ст. 5 Декрету № 15 : «Одержання індивідуальної ліцензії однією із сторін валютної операції означає також дозвіл на її здійснення іншою стороною або третьою особою, яка має відношення до цієї операції, якщо інше не передбачено умовами індивідуальної ліцензії».

По-друге

, оскільки строків повернення валютних кредитів законодавством не встановлено, норми абзацу «в» п. 4 ст. 5 Декрету № 15 фактично є нечинними, і тому індивідуальна ліцензія на проведення таких операцій не потрібна.

На нашу думку, тут ближчий до істини Нацбанк, якому положеннями

п. 6 ст. 5 Декрету № 15 делеговано право визначати «порядок і терміни видачі ліцензій, перелік документів, необхідних для одержання ліцензій, а також підстави для відмови у видачі ліцензій». Отже, цей шлях визнання кредитного договору недійсним сьогодні здається не надто перспективним.

Хоча в судовій практиці є й менш «резонансні» справи з позитивним для позичальника результатом. Наприклад,

рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 30.06.2009 р. у справі № 2-7818/09 було визнано недійсним, щоправда, споживчий інвалютний кредит на підставі аналогічної аргументації, але з додаванням ще й висновку про порушення принципу справедливості, добросовісності та розумності зі ст. 3 ЦКУ. Цікавими є зроблені в цьому рішенні висновки суду (див. інформблок).

 


Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 30.06.2009 р. у справі № 2-7818/09

Згідно зі ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Вимога справедливості добросовісності та розумності цивільного законодавства практично виражається у встановленні його нормами рівних умов для участі всіх осіб у цивільних відносинах; закріпленні можливості адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу; поєднання створення норм, спрямованих на забезпечення реалізації цивільного права, з шануванням прав та інтересів інших осіб, моралі суспільства тощо. При цьому справедливість можна трактувати як визначення нормою права обсягу, межі здійснення і захисту цивільних прав та інтересів особи адекватно її ставленню до вимог правових норм. Добросовісність означає прагнення сумлінно захистити цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов’язків. Розумність — це зважене вирішення питань регулювання цивільних відносин з урахуванням інтересів усіх учасників, а також інтересів громади (публічного інтересу).

Отже, подальше виконання кредитного договору на умовах, що діють на даний час, є порушенням одного із принципів цивільно-правових відносин, які закріплені у ст. 3 ЦК України, — принципу справедливості. Умови кредитного договору є несправедливими, оскільки всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов’язків. <…>

Несправедливими є, зокрема, умови кредитного договору в частині надання кредиту в доларах США, що передбачає згідно з умовами кредитного договору погашення кредиту та сплати відсотків за користування кредитом у доларах США, що є способом зловживання правом, коли всі ризики знецінення національної валюти України шляхом порушення вимог закону Відповідач перекладає як суб’єкт підприємницької (господарської) діяльності виключно на Відповідача — позичальника за кредитним договором та споживача кредитних послуг, що є грубим порушенням частини 3 статті 13 Цивільного кодексу України.


 

У зв’язку з цим певні перспективи існують при спробі визнання кредитного договору недійсним на підставі

ч. 1 ст. 203 ЦКУ і ст. 215 ЦКУ з використанням наведеної вище аргументації. Однак слід бути готовим до того, що банк за підтримки НБУ відстоюватиме правомірність укладення кредитного договору в іноземній валюті, що підтверджує лист Департаменту валютного регулювання НБУ від 07.12.2009 р. № 13-210/7871-22612.

Що стосується інших підстав визнання кредитного договору недійсним, то вони, як правило, спростовуються судами. Наприклад, робилися спроби визнання договору недійсним на підставі його підписання невповноваженою особою (див.

постанову ВГСУ від 16.06.2009 р. у справі № 26/7, рішення госпсуду Львівської області від 23.06.2009 р. у справі № 26/101). Але оскільки банкіри, як правило, перевіряють повноваження особи на укладення договору, такі позови суди переважно залишають без задоволення.

У цілому ж перспективнішою виглядає практика визнання будівельниками недійсними договорів іпотеки.

 

Варіант третій — подання позову про визнання недійсним договору іпотеки

Тут судова практика є дуже суперечливою, і часто схожі позовні вимоги суди задовольняють «діаметрально протилежно». Оскільки в будівельній діяльності предметом іпотеки переважно виступали об’єкти незавершеного будівництва, що передавалися в іпотеку під різним виглядом, більшість судових рішень пов’язана з визнанням недійсним договору іпотеки внаслідок некоректного визначення предмета договору.

Першому масиву судових рішень можна умовно дати таку назву:

«Нерухомість не може бути предметом договору іпотеки до моменту завершення будівництва об’єкта».

Як приклад цієї категорії справ можна згадати

постанову Київського апеляційного госпсуду від 31.08.2009 р. у справі № 6/259, в якій суд визнав недійсними договори іпотеки, предметом яких були нежитлові приміщення об’єкта незавершеного будівництва.

Обставини справи були такі: замовник-генінвестор, генпідрядник-інвестор та інвестор уклали генеральний довгостроковий інвестиційно-підрядний контракт на будівництво житлового комплексу. Відповідно до умов договору інвестор мав отримати у власність нежитлові приміщення офісу та кафе. Згодом генпідрядник-інвестор уклав кредитний договір з банком і договір іпотеки нежитлових приміщень, розміщених на першому та другому поверхах недобудованого будинку. Інвестор подав позов про визнання договору іпотеки недійсним як такого, що порушує його права, і суд задовольнив його вимоги на підставі

ч. 1 — 3, 5, 6 ст. 203 ЦКУ, ст. 215 ЦКУ. Цю справу можна було б віднести до розряду «ексклюзивних», однак тут цікавими є висновки суду про те, що предметом іпотеки недобудованого об’єкта нерухомість бути не може (див. інформаційний блок).

 


Постанова Київського апеляційного госпсуду від 31.08.2009 р. у справі № 6/259

Частиною 3 ст. 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Отже, лише після завершення будівництва нерухомого майна та прийняття його в експлуатацію в осіб може виникнути право власності на певне нерухоме майно. До цього моменту виникають та існують майнові права на нерухоме майно, що стане власністю в майбутньому.

Враховуючи вищевикладене, колегія погоджується із висновком господарського суду та вважає, що предметом іпотеки є майнові права на нежитлові приміщення.


 

Аналогічних висновків дійшов і госпсуд м. Києва в

рішенні від 04.03.2009 р. у справі № 31/131 за позовом позичальника до кредитора-банку про визнання недійсним договору іпотеки недобудованого офісно-житлового комплексу через його невідповідність вимогам ч. 2 ст. 16 Закону про іпотеку, згідно з якою передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку права на земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт незавершеного будівництва. Банк заперечував проти позову на підставі того, що предметом іпотеки за договором виступали майнові права чи об’єкт, право власності на який виникне в майбутньому.

Суд проаналізував норми

ст. 5 Закону про іпотеку і дійшов висновку, що предметом іпотеки можуть бути:

1) нерухоме майно, у тому числі й те, що стане власністю іпотекодавця в майбутньому;

2) об’єкт незавершеного будівництва;

3) майнові права оренди або користування нерухомим майном.

А далі суд зауважив, що

«…об’єкт нерухомості може стати предметом іпотеки тільки після того, як він був введений в експлуатацію та права на нього були зареєстровані у встановленому законодавством порядку. Натомість, до вчинення вказаних дій, об’єкта, який може бути предметом відносин іпотеки відповідно до частини 1 статті 5 Закону України «Про іпотеку», не існує, крім випадків, коли даний об’єкт був переданий в іпотеку як об’єкт незавершеного будівництва».

Відповідач пробував спростувати вимоги позивача на підставі того, що в іпотеку передавалися майнові права, але суд не сприйняв ці аргументи, оскільки відповідач не вказав, які саме майнові права є предметом іпотеки, на яких підставах вони виникли, обсяг цих прав та не зумів пояснити, в якому саме пункті іпотечного договору передбачено прийняття в іпотеку саме майнових прав, а не офісно-житлового комплексу.

З урахуванням цих обставин суд дійшов висновку, що предметом іпотеки був об’єкт незавершеного будівництва, який мав передаватися в іпотеку шляхом передачі прав на земельну ділянку, на якій було розташовано об’єкт нерухомості. І оскільки ця ділянка в іпотеку не передавалася, договір іпотеки було визнано судом недійсним як такий, що суперечить вимогам

ст. 16 Закону про іпотеку на підставі ч.1 ст. 203 ЦКУ, ст. 215 ЦКУ, ст. 207 ГКУ.

Тим часом суд апеляційної інстанції це рішення скасував (див.

постанову Київського апеляційного суду від 10.06.2009 р. у справі № 34/131) і дійшов висновку, що ст. 5 Закону про іпотеку передбачає два види об’єкта іпотеки:

1) об’єкт незавершеного будівництва;

2) інше нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, тобто майнові права на нерухомість.

На думку суду, у розглянутому випадку предметом іпотеки були майнові права на нерухоме майно, наявність яких підтверджує умова договору про те, що на момент будівництва власником об’єкта будівництва і результатів будівельних робіт, виконаних генпідрядником, є замовник. У результаті договір іпотеки було визнано судом дійсним.

А от Харківський апеляційний госпсуд у

постанові від 03.12.2009 р. у справі № 47/64-09 не ототожнив поняття «нерухоме майно» та «майнові права» і наголосив на тому, що за іпотечним договором в іпотеку передавалася саме нерухомість, а не майнові права на неї. У цій справі позичальник вимагав визнати недійсними договори іпотеки на підставі того, що предметом іпотеки в них була нерухомість, яка є об’єктом незавершеного будівництва.

Суд першої інстанції та апеляційний суд задовольнили вимоги позивача та визнали договір іпотеки недійсним. При цьому суд апеляційної інстанції зробив висновок: оскільки нежитлові приміщення на момент укладення договору не існували, то в іпотечному договорі був відсутній опис предмета іпотеки і взагалі предмет іпотеки не було визначено.

Коментар

: як підтверджує судова практика, суди в цілому схиляються до позиції про те, що недобудований об’єкт нерухомості не може бути предметом договору іпотеки. На цій підставі деяким позичальникам вдавалося визнавати договори іпотеки з таким предметом недійсними. Проте деякі суди підтверджували дійсність цих договорів на підставі того, що предметом у цьому випадку виступали майнові права на нерухомість, а не сама нерухомість.

Ця позиція здається небеззаперечною, що підтверджується останньою редакцією

ст. 5 Закону про іпотеку, відповідно до якої: «Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому». Як бачимо, у Законі про іпотеку чітко розрізняються майнові права на об’єкт незавершеного будівництва та інше нерухоме майно. Тому при грамотному використанні «позитивних» для позичальника справ можна спробувати визнати недійсним договір іпотеки, в якому предметом визначено саме недобудовану нерухомість, а не об’єкт незавершеного будівництва.

Другий масив судових позовів пов’язаний з визнанням недійсними договорів іпотеки майнових прав на нерухомість, укладених до внесення коректив до

ст. 5 Закону про іпотеку в частині можливості передачі в іпотеку цих прав.

Нагадаємо, що до внесення

Законом від 25.12.2008 р. № 800-VI змін до цієї статті її нормами передбачалася можливість передачі в іпотеку лише двох об’єктів «недобуду»: об’єкта незавершеного будівництва та іншого нерухомого майна. Між тим, передача майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва передбачалася ст. 5 Закону про іпотечне кредитування. На цих колізіях деякі позичальники спробували визнати недійсними договори іпотеки майнових прав на недобудовані об’єкти. А судові інстанції і в цьому питанні доходили різних висновків.

Так, у

рішенні господарського суду Хмельницької області від 02.10.2009 р. у справі № 13/1580 суд задовольнив позов позичальника про визнання недійсними договорів іпотеки майнових прав на окремі квартири в недобудованому будинку. На обґрунтування такої позиції суд зауважив, що норми Закону про іпотеку є спеціальними стосовно Закону про іпотечне кредитування, мають імперативний характер і під час дії старої редакції ст. 5 Закону про іпотеку майнові права не могли виступати предметом іпотеки. Виходячи з цих аргументів суд визнав договори іпотеки майнових прав недійсними на підставі ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215, ч. 1 ст. 216 ЦКУ.

Однак судом апеляційної інстанції це позитивне рішення було скасоване (див.

постанову Житомирського апеляційного госпсуду від 01.12.2009 р. у справі № 13/1580). Суд керувався тим, що відповідно до ст. 190 ЦКУ майнові права належать до речових прав і можуть бути об’єктом цивільних прав, у тому числі й за заставними операціями зі ст. 572 ЦКУ.

Аналогічних висновків дійшов і госпсуд м. Києва в

рішенні від 17.11.2009 р. у справі № 4/641, але з дещо іншою аргументацією. У цьому рішенні суд віддав перевагу нормам Закону про іпотечне кредитування (див. інформаційний блок).

 


Рішення госпсуду м. Києва від 17.11.2009 р. у справі № 4/641

Згідно з преамбулою Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» цей Закон встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Ст. 1 зазначеного Закону надає визначення іпотечному кредитуванню, під яким слід розуміти правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами.

В свою чергу, під іпотечним боргом слід розуміти основне зобов’язання за будь-яким правочином, виконання якого забезпечене іпотекою (ст. 1 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»).

Таким чином, під іпотечним кредитуванням слід розуміти правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги на основне зобов’язання за будь-яким правочином, виконання якого забезпечене іпотекою.


 

Коментар

: дійсно, під час дії старої редакції ст. 5 Закону про іпотеку існувала деяка неузгодженість цієї норми та положень ст. 5 Закону про іпотечне кредитування. І є певні підстави вважати, що передача майна в іпотеку останнім Законом не регламентувалася, оскільки, як зазначалося вище, він регулює правовідносини щодо набуття права вимоги за основним зобов’язанням, забезпеченим іпотекою (у нашому випадку — зобов’язання за кредитним договором). Інакше кажучи, Законом про іпотечне кредитування регламентуються правовідносини з передачі права вимоги за кредитним договором, забезпеченим іпотекою, і можна говорити про те, що безпосередньо правовідносини з передачі майна в іпотеку ним не регулюються. Для цих цілей призначено Закон про іпотеку, в якому донедавна дійсно не було передбачено передачу в іпотеку майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва. Утім, ці аргументи в жодному разі не бездоганні, і з урахуванням наявної судової практики з цього питання малоймовірно, що в суді вдасться на цій підставі визнати договір іпотеки недійсним.

Також робилися небезуспішні спроби визнання недійсними договорів іпотеки на підставі відсутності згоди на їх укладення одним з учасників спільної діяльності (див., наприклад,

рішення госпсуду м. Києва від 09.10.2008 р. у справі № 6/395), учасником договору пайового будівництва (див. постанову Київського апеляційного госпсуду від 01.12.2009 р. у справі № 38/114-14/25), але це швидше справа «індивідуального характеру».

Отже, з урахуванням викладеного вище мирний варіант вирішення кредитних проблем здається успішнішим…

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі