Документооборот между девелоперской компанией и заказчиком
Татьяна Кривенко, консультант
В предыдущем номере газеты мы рассматривали теоретические основы девелопмента. Сегодня, как и обещали, предлагаем вам пример документооборота между девелоперской компанией и заказчиком.
Рассмотрим на примере ООО «Солнце» (заказчик) и ООО «Альпы» (девелоперская компания), как документально оформляются отношения между девелоперской компанией и заказчиком.
Девелоперская компания принимает на себя выполнение функций заказчика проекта. Заключается договор (рис. 1), регулирующий отношения между заказчиком и застройщиком.
Договор о передаче функций заказчика
| г. Киев | 12 января 2010 года |
Общество с ограниченной ответственностью «Солнце»
(далее именуемое «Застройщик»), в лице директора Кожухова Виталия Александровича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Альпы» (далее именуемое «Общество»), в лице директора Василенко Сергея Николаевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:
1. Предмет договора
1.1. Общество поручает, а Застройщик принимает на себя обязательство по выполнению функций Заказчика по организации и завершению строительства комплекса зданий и сооружений для
жилищного комплекса по ул. Гоголя, 45 (далее — Объект).1.2. Застройщик на основании делегированного ему Обществом права на осуществление функций Заказчика осуществляет:
— техническое сопровождение проектной стадии (размещение заказов и осуществление контроля за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы экспертизы на утверждение и Генеральному подрядчику);
— оформление разрешительной документации на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;
— обеспечение освобождения территории строительства и подготовки площадки для выполнения работ;
— организацию управления строительством;
— технический надзор;
— посреднические работы и организационные услуги, связанные с завершением строительства объекта;
— взаимодействие с городской властью, надзорными и контролирующими организациями по вопросам, связанным с работами на объекте;
— обеспечение сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности.
1.3. Заказчик обязуется финансировать все выполненные в рамках строительства Объекта строительно-монтажные работы и услуги Застройщика на условиях настоящего договора.
2. Обязанности сторон
2.1. Застройщик, выступая в качестве Заказчика, обязан
:2.1.1. Обеспечить подготовку и согласовать с Обществом всю необходимую сметную документацию пообъектно.
2.1.2. Выдать Генеральному подрядчику проектно-сметную документацию.
2.1.3. Получить разрешение на строительство Объекта.
2.1.4. Осуществлять технический надзор за производством строительно-монтажных работ и нести ответственность за качество их выполнения.
2.1.5. Осуществлять связь с подрядчиками и по согласованию с Заказчиком заключать договоры подряда с ними.
2.1.6. Передать Заказчику готовый объект по Акту приема законченного строительством объекта и Акту приема законченного строительством объекта приемной комиссии, подписанными всеми службами города (района).
2.1.7. По согласованию с Обществом организовать производство работ на объекте силами Генерального подрядчика и подрядчиков, выбранных как Застройщиком, так и по согласованию с Заказчиком, в объемах, предусмотренных проектно-сметной документацией.
2.1.8. Вести бухгалтерский и налоговый учет капитальных расходов, определять и отражать в учете инвентарную стоимость вводимого в эксплуатацию комплекса зданий и сооружений пообъектно (с целью бухгалтерского и налогового учета) в соответствии с требованиями действующего законодательства и применением унифицированных форм первичной учетной документации.
2.1.9. Нести ответственность за качество выполненных работ, ведение исполнительной и бухгалтерской документации.
2.1.10. Застройщик не имеет права принимать результаты работ и подписывать акты о приеме выполненных Генеральным подрядчиком и подрядчиками работ на сумму, превышающую согласованную сторонами стоимость таких работ, без предварительного письменного согласования с Заказчиком такого увеличения стоимости работ, оформленного соответствующим приложением к настоящему договору.
2.1.11. В случае отказа Общества от увеличения согласованной стоимости работ такие работы должны быть приняты Застройщиком и подлежат оплате Заказчиком по первоначально согласованной сторонами стоимости. При этом риск убытков, связанных с изменением фактической стоимости работ, возлагается на Генерального подрядчика или подрядчиков.
2.1.12. Своевременно подавать Инвестору Акты выполненных работ для оплаты фактически выполненных работ и предоставленных услуг.
2.1.13. Обеспечить работу приемной комиссии и осуществить ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными актами.
2.1.14. Уведомить Общество об окончании строительства в 10-дневный срок с момента окончания строительства — утверждения Акта приема законченного строительством объекта приемной комиссией.
2.1.15. Передать Обществу законченный строительством Объект в течение 10 дней с даты получения Заказчиком уведомления, предусмотренного п.п. 2.1.13 настоящего договора. При этом передать Заказчику всю техническую и бухгалтерскую документацию, касающуюся Объекта:
— акты выполненных работ за весь период строительства;
— Акт приема законченного строительством объекта и Акт приема законченного строительством объекта приемной комиссией — по завершении строительства;
— сводный счет-фактуру, копии счетов-фактур, предъявленных Обществу поставщиками и подрядчиками;
— документы, подтверждающие факты оплаты (в случае перечисления денежных средств Заказчика Застройщиком);
— весь пакет документов, необходимый для регистрации права собственности Общества на Объект.
2.2. Общество обязуется
:2.2.1. Заказать, получить и передать Застройщику проектную документацию. При этом, в случае необходимости, по согласованию сторон обязанность по обеспечению строительства проектно-сметной документацией может быть полностью или частично возложена на Застройщика в рамках действия настоящего договора.
2.2.2. Обеспечить непрерывный режим финансирования в течение всего срока строительства. При этом Заказчик имеет право контролировать использование своих инвестиционных средств.
2.2.3. Оплачивать выполненные Генеральным подрядчиком и подрядчиками строительно-монтажные работы на основании Актов выполненных работ, а также услуги Заказчика в размере 5 % объема капитальных вложений за отчетный период в течение 10 банковских дней со дня подписания указанных документов.
2.2.4. Принять от Застройщика законченный строительством объект в течение 10 дней с даты подписания Акта приема законченного строительством объекта и Акта приема законченного строительством объекта приемной комиссией.
3. Цена договора
3.1. Стоимость услуг Застройщика за выполнение им функций Заказчика составляет 5 % объема капитальных вложений (согласованной сторонами стоимости строительства). При этом согласованная сторонами стоимость строительства не должна превышать его сметную стоимость.
3.2. Стоимость услуг, предоставленных в рамках действия настоящего договора, определена только для настоящего договора и не может служить прецедентом или конкурентным материалом при заключении других аналогичных договоров в будущем.
4. Порядок расчетов
4.1. Ежемесячно на основании поданных Застройщиком актов выполненных работ Застройщик подает Обществу акт приема-передачи предоставленных услуг по выполнению функций Заказчика в соответствии с п. 3.1 настоящего договора пропорционально объему выполненных строительно-монтажных работ. Общество в течение 5 (пяти) рабочих дней подписывает поданный акт или предоставляет Застройщику мотивированный протокол расхождений.
4.2. Оплата услуг Застройщика по выполнению функций Заказчика осуществляется в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи услуг в соответствии с п. 4.1 настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика.
4.3. Расчеты с Генеральным подрядчиком и подрядчиками осуществляются Обществом самостоятельно на основании счетов и распорядительных писем от имени Застройщика путем перечисления соответствующих денежных средств на расчетные счета Генерального подрядчика и подрядчиков.
4.4. Расчеты за выполненные работы и предоставленные услуги могут производиться любым не противоречащим закону способом.
4.5. В случаях, когда фактические расходы Генерального подрядчика и подрядчиков оказались меньше учитываемых при определении согласованной цены работы (с учетом ее сметной стоимости), стоимость выполненных работ корректируется на величину экономии. Все суммы полученной Генеральным подрядчиком и подрядчиками экономии не принадлежат Обществу, а распределяются в соответствии с договоренностями между Застройщиком, Генеральным подрядчиком и подрядчиками.
5. Ответственность сторон
5.1. Застройщик несет ответственность за качество выполненных работ, ведение технической, исполнительной и бухгалтерской документации.
5.2. За нарушение Обществом сроков оплаты по договору за предоставленные услуги Общество уплачивает Застройщику пеню в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 5 % суммы просроченного платежа.
5.3. За нарушение сроков окончания строительно-монтажных работ и сроков сдачи готового объекта по Акту приема законченного строительством объекта и Акту приема законченного строительством объекта приемной комиссией Застройщик выплачивает Обществу пеню в размере 1 % от согласованной сторонами стоимости всего Объекта за каждый день просрочки.
5.4. Ответственность в виде штрафных санкций или возмещения убытков возникает с момента, когда потерпевшей стороной получен от виновной стороны ответ на претензию, из которого следует признание должником размеров штрафных санкций и (или) возмещения убытков, или с момента вступления в законную силу судебного решения о присуждении соответствующих штрафных санкций и (или) сумм возмещения убытков.
6. Срок действия договора
6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до завершения работ по строительству объектов и сдачи Обществу готового объекта согласно Акту приема законченного строительством объекта приемной комиссией, подписанному всеми службами города.
6.2. Окончание срока, указанного в п. 6.1 настоящего договора, не освобождает стороны от выполнения принятых ими на себя обязательств и урегулирования всех платежей и расчетов по договору.
6.3. Срок окончания строительства — не позднее 15 мая 2012 года.
7. Юридические адреса и реквизиты сторон
| ЗАСТРОЙЩИК: ООО «Солнце» г. Киев, 03652 ул. Терезы, д. 7 код ЕГРПОУ 11111111 т/с 2600111111 МФО 311111 Директор ____________ Кожухов В. А. | ОБЩЕСТВО: ООО «Альпы» г. Киев, 01985 ул. Чумака, д. 3 код ЕГРПОУ 22222222 т/с 2600222222 МФО 322222 Директор _____________ Василенко С. Н. |
Рис. 1
Следовательно, в договоре изложены функции и обязанности Застройщика — ООО «Солнце» и Общества — ООО «Альпы». ООО «Альпы», выполняя функции Заказчика, контролирует процесс строительства от начальной стадии (проектирование) до окончания (сдача объекта в эксплуатацию), получая за это вознаграждение в сумме 5 % от объема капитальных вложений в Объект.
Чтобы понять, как происходит документооборот между ООО «Солнце» и ООО «Альпы», рассмотрим п. 4.1 нашего Договора — предоставление Акта приема-передачи предоставленных услуг за май 2010 года по выполнению функций Заказчика в соответствии с п. 3.1 настоящего Договора пропорционально объему выполненных строительно-монтажных работ. Для этого мы рассмотрим Акт выполненных работ № 5 (рис. 2) к Договору о передаче функций Заказчика от 12 января 2010 года.
Акт выполненных работ № 5
к Договору о передаче функций Заказчика от 12 января 2010 года
| г. Киев | 31 мая 2010 года |
Общество с ограниченной ответственностью «Солнце»
(далее именуемое «Застройщик») в лице директора Кожухова Виталия Александровича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Альпы» (далее именуемое «Общество») в лице директора Василенко Сергея Николаевича, действующего на основании Устава, с другой стороны (совместно именуемые «Стороны»), составили настоящий акт выполненных работ (далее — Акт) к Договору о передаче функций Заказчика от 12 января 2008 года № ЛБ/43-12 (далее — Договор) о следующем:Согласно Договору в мае 2010 года Общество по поручению Застройщика и в интересах последнего от своего имени и за счет Застройщика обеспечило выполнение функций Заказчика строительства жилищного комплекса по ул. Гоголя, 45 путем выбора подрядных организаций и самостоятельного заключения соглашений с ними на общую сумму
111908,60 (сто одиннадцать тысяч девятьсот восемь, 60) грн., в том числе НДС — 18654,43 грн.:
| № п/п | Наименование подрядной организации | Договор (счет), заключенный от имени Общества за счет Застройщика | Наименование работ, выполненных подрядной организацией | Сумма фактически выполненных работ (использованных материалов) подрядной организацией согласно актам, грн., с НДС | В том числе НДС 20 %, грн. | |
| № | дата | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 1 | ООО «Свет» | Дог. № 112653 | 17.03.2008 г. | Обеспечение стройплощадки электроэнергией в мае 2010 года | 7432,68 | 1238,78 |
| 2 | ООО «Артпроект» | Дог. № 035 | 03.09.2008 г. | Проектные работы: насосные станции | 32450,00 | 5408,33 |
| 3 | ГП «ТНсБО» | Дог. № 65/2 | 10.02.2009 г. | Технический надзор за строительством в мае 2010 года | 12000,00 | 2000,00 |
| 4 | СП «Связь» | Дог. № 773 | 15.02.2009 г. | Телекоммуникационные услуги в мае 2010 года | 160,32 | 26,72 |
| 5 | ООО «Строитель» | Дог. № 17/24-1/03 | 01.03.2009 г. | СМР: устройство цементно-песчаной стяжки | 53600,00 | 8933,33 |
| 6 | ООО «ВОДА» | Дог. № 02459/2 | 10.03.2009 г. | Услуги по снабжению водой и приему сточных вод в мае 2010 года | 1245,60 | 207,60 |
| 7 | ООО «Рефинанс» | Дог. № 07/2 | 01.08.2009 г. | Услуги по охране стройплощадки в мае 2010 года | 4300,00 | 716,67 |
| 8 | ООО «Укрсвет» | Дог. № 3/17 | 12.12.2009 г. | Обслуживание канала связи в мае 2010 года | 720,00 | 120,00 |
| Всего: | 111908,60 | 18651,43 | ||||
Остаток средств для финансирования выполнения по поручению Застройщика и в интересах последнего от своего имени и за счет Застройщика функций Заказчика строительства у Общества по состоянию на 1 мая 2010 года согласно Акту выполненных работ от 30 апреля 2010 года № 7 составляет
101236,47 (сто одна тысяча двести тридцать шесть, 47) грн.Согласно Договору в мае 2010 года Общество получило от Застройщика средства для финансирования выполнения по поручению Застройщика и в интересах последнего от своего имени и за счет Застройщика функций Заказчика строительства на общую сумму
120000,00 (сто двадцать тысяч, 00) грн.:
| № п/п | Дата | Суммы, перечисленные Застройщиком Обществу для выполнения обязанностей комиссионера согласно Договору, грн. |
| 1 | 11.05.2010 г. | 40000,00 |
| 2 | 25.05.2010 г. | 80000,00 |
| Всего: | 120000,00 | |
Настоящим актом Стороны установили, что по результатам сверки взаиморасчетов за май 2010 года остаток этих средств у Общества по состоянию на 1 июня 2010 года составляет
109327,87 (сто девять тысяч триста двадцать семь, 87) грн.
| ЗАСТРОЙЩИК Общество с ограниченной ответственностью «Солнце»
Директор ___________ Кожухов В. А. | ОБЩЕСТВО Общество с ограниченной ответственностью «Альпы»
Директор ______________Василенко С. М. |
Рис. 2
Следовательно, Акт выполненных работ № 5 отражает остаток средств у Застройщика по состоянию на 01.05.2010 г. —
101236,47 грн. В мае 2010 года Общество получило от Застройщика средства для финансирования выполнения по поручению Застройщика и в интересах последнего от своего имени и за счет Застройщика функций Заказчика строительства на общую сумму 120000,00 грн. Общество по поручению Застройщика и в интересах последнего от своего имени и за счет Застройщика обеспечило выполнение функций Заказчика строительства жилищного комплекса по ул. Гоголя, 45 путем выбора подрядных организаций и самостоятельного заключения соглашений с ними на общую сумму 111908,60 грн., в том числе НДС — 18654,43 грн. По состоянию на 01.06.2010 г. у Общества остаток средств составляет 109327,87 грн. (101236,47 + 120000,00 - 111908,60 = 109327,87 грн.).Проанализируем работы, которые были выполнены и переданы Застройщику, согласно Акту выполненных работ № 5, построив диаграмму (рис. 3).
Из рис. 3 видно, что 53600,00 грн. — 47 % от общей суммы фактически выполненных работ за май 2010 года — составляют строительно-монтажные работы (устройство цементно-песчаной стяжки). За ними идут проектные работы — 32450,00 грн. (29 %), затем — технический надзор за строительством 12000,00 грн. (11 %), обеспечение электроэнергией — 7432,68 грн. (7 %), услуги по охране стройплощадки — 4300,00 грн. (4 %), услуги по снабжению водой — 1245,60 грн. (1 %), обслуживание канала связи — 720,00 грн. (0,9 %) и телекоммуникационные услуги — 160,32 грн. (0,1 %) от общей суммы фактически выполненных работ за май 2010 года.
Также к Акту № 5 прилагается Акт об использовании Обществом переданных в монтаж материалов Застройщика (рис. 4).
АКТ
об использовании Обществом переданных в монтаж материалов Застройщика
к Договору о передаче функций Заказчика от 12 января 2010 года
| г. Киев | 31 мая 2010 года |
Общество с ограниченной ответственностью «Солнце»
(далее именуемое «Застройщик») в лице директора Кожухова Виталия Александровича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Альпы» (далее именуемое «Общество») в лице директора Василенко Сергея Николаевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, составили настоящий акт об использовании Обществом переданных в монтаж материалов Застройщика (далее — Акт) для выполнения строительно-монтажных работ на объекте «Жилой комплекс по ул. Гоголя, 45 (далее — Объект) согласно Договору о передаче функций Заказчика от 12 января 2010 года (далее — Договор) о следующем:В мае 2010 года Общество не получало в монтаж от Застройщика и не передавало в монтаж согласно договору генерального подряда от 20 мая 2010 года № ГЛ 15-32 генеральному подрядчику строительства — Обществу с ограниченной ответственностью «Строитель» (далее — Генподрядчик) материалы по актам приема-передачи в монтаж для выполнения строительно-монтажных работ на Объекте:
| № п/п | Наименование | Остаток не использованных Генподрядчиком материалов по состоянию на начало отчетного периода (тонн) | Передано Застройщиком Обществу согласно актам приема-передачи в монтаж в течение отчетного периода в разрезе по датам (тонн) | Передано Обществом Генподрядчику согласно актам приема-передачи в монтаж (тонн) | Использовано Генподрядчиком при выполнении строительно-монтажных работ согласно актам выполненных работ (тонн) | Остаток не использованных Генподрядчиком материалов по состоянию на конец отчетного периода (тонн)(гр. 3 + гр. 8 - гр. 9) | |||
| 01.05.2010 г. |
|
|
| Всего: |
|
| 31.05.2010 г. | ||
| 1 | Арматура № 10 L = мера (А500С) | 0,5640 | — | — | — | — | — | — | 0,5640 |
| 2 | Арматура № 12 L = мера (А400С) | 4,3260 | — | — | — | — | — | — | 4,3260 |
| 3 | Арматура № 32 L = мера (А500С'') | 1,0000 | — | — | — | — | — | — | 1,0000 |
| 4 | Арматура № 36 L = мера (АIII ст 25Г2С) | 4,1738 | — | — | — | — | — | — | 4,1738 |
| 5 | Арматура № 36 L = ндл (АIII ст 25Г2С с мдл) | 0,8320 | — | — | — | — | — | — | 0,8320 |
Указанные выше материалы в мае 2010 года Генподрядчиком согласно договору генерального подряда от 20 мая 2009 года № ГЛ 15-32 при выполнении строительно-монтажных работ на Объекте не использовались.
| ЗАСТРОЙЩИК Общество с ограниченной ответственностью «Солнце»
Директор ___________ Кожухов В. А. | ОБЩЕСТВО Общество с ограниченной ответственностью «Альпы»
Директор ______________Василенко С. М. |
Рис. 4
В этом акте отражаются материалы, которые Общество получило в монтаж от Застройщика и передало в монтаж согласно договору генерального подряда от 20 мая 2010 года № ГЛ 15-32 генеральному подрядчику строительства. На начало мая 2010 года остаток не использованных Генподрядчиком материалов составлял 10,8959 тонны арматуры. Так как за отчетный период передачи в монтаж не осуществлялись, то на конец отчетного периода остатки материалов не изменились.
Заметим, что согласно п. 4 данного Договора ООО «Солнце» должно предоставить ООО «Альпы» копии договоров (счетов-фактур), актов выполненных работ и документов, подтверждающих оплату (платежные поручения) подрядчикам. Каждая копия заверяется подписью ответственного лица и печатью предприятия. Все документы сшиваются по порядку и скрепляются печатью Застройщика.
Также готовится сопроводительное письмо к данной документации (рис. 5), в котором прописывается, какие документы подаются, за какой период и количество экземпляров.
ООО «АЛЬПЫ»
г. Киев, 01985 ул. Чумака, д. 3
№ 234 от 31 мая 2010 года
Директору
ООО «СОЛНЦЕ»
Кожухову В. А.
Согласно Договору о передаче функций Заказчика от 12 января 2010 г. ООО «АЛЬПЫ» передает Вам для подписания Акт выполненных работ от 31 мая 2010 года № 5 и Акт об использовании Обществом переданных в монтаж материалов Застройщика от 31 мая 2010 года.
Согласно п. 4 Договора о передаче функций Заказчика от 12 января 2010 года к Акту выполненных работ прилагаются копии платежных поручений, договоров, счетов-фактур, актов с подрядными организациями.
Просим подписать и вернуть по одному экземпляру Акта выполненных работ от 31 мая 2010 года № 8 и Акта об использовании Обществом переданных в монтаж материалов Застройщика от 31 мая 2010 года.
Приложения:
1. Акт выполненных работ от 31 мая 2010 года № 5 — 2 экземпляра.
2. Акт об использовании Обществом переданных в монтаж материалов Застройщика от 31 мая 2010 года — 2 экземпляра.
| Директор ООО «АЛЬПЫ» | Василенко | С.М. Василенко |
Рис. 5
В заключение несколько интересных фактов и статистика. В мире уже давно признано, что управление проектами — особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Профессионалы в этой области высоко ценятся (в США это третья по величине средней оплаты профессия после юристов и врачей), а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной мере практически во всех больших девелоперских компаниях. Проект — это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов либо услуг. «Временное» означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели или возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. «Уникальность» означает, что создаваемые продукты либо услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.
В строительстве проектом часто называют возведение либо реконструкцию определенного объекта. Хотя нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение либо дом и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего проект может быть продан и «девелопмент» не состоится.
По данным Торговой Гильдии Украины, в Украине девелоперские проекты офисной недвижимости являются самыми распространенными (приблизительно 40 %). Что касается торговой недвижимости, то возведением таких объектов занимаются около 20 % девелоперов. Меньше места в структуре занимает торгово-развлекательная недвижимость — 15 %. Если говорить о девелопменте жилой недвижимости, то 12 % компаний занимаются именно им. Если вспомнить гостиничную недвижимость, то она является предметом деятельности только 10 % компаний-девелоперов. Часть промышленной и логистической недвижимости в девелопменте составляет соответственно только 2 и 1 %. Такая ситуация сложилась, с одной стороны, из-за высокого спроса на качественные офисные помещения, а с другой — вследствие увеличения количества субъектов хозяйствования.
