Строительство жилья за счет СД: законно/незаконно
(нужное подчеркнуть)
Дмитрий Вовк, юрист
Застройщик возводит жилой дом. С инвесторами застройщик заключает договоры о совместной деятельности по строительству жилья. Согласно условиям этих договоров инвесторы вносят на счет совместной деятельности деньги, которыми по договору распоряжается застройщик с целью строительства жилья. В договоре о совместной деятельности указано, что по окончании строительства квартиры распределяются в собственность участников совместной деятельности пропорционально их взносам в совместную деятельность. Противоречит ли такая схема финансирования строительства жилья статье 4 Закона об инвестиционной деятельности? Ведь данная статья не предусматривает в числе «разрешенных» источников финансирования строительства жилья такого источника финансирования, как средства совместной деятельности.
Юридически обоснованный ответ на этот вопрос дадим в предложенной статье.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон об инвестиционной деятельности
— Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.11.1991 г. № 1560-ХІІ.
Вопрос не является таким однозначным, каким может показаться на первый взгляд.
Действительно,
ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности устанавливает, что объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе и в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости. Как видим, совместная деятельность в числе возможных схем строительства не упоминается.К этому можно прибавить позицию Минрегионстроя:
Письмо Минрегионстроя от 03.04.2006 г. № 11/8-375
Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» внесены изменения в Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и в статью 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», в соответствии с которыми объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление.
Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты общего инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.
Таким образом,
законодательством запрещено привлечение средств населения и предприятий на строительство жилья непосредственно строительными организациями и может осуществляться исключительно через финансовые учреждения при наличии разрешения на осуществление финансовой деятельности.
Итак, Минрегионстрой настаивает на том, что
законодательством запрещено привлечение средств населения и предприятий на строительство жилья непосредственно строительными компаниями и может осуществляться исключительно через финансовые учреждения при наличии разрешения на осуществление финансовой деятельности.Также есть мнение ВХСУ о том, что совместная деятельность может осуществляться путем инвестирования (
Разъяснение ВХСУ «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с заключением и исполнением договоров о совместной деятельности» от 28.04.1995 г. № 02-5/302).Однако не все так просто. Напомним, что согласно
ст. ст. 1130, 1131 ГК по договору о совместной деятельности стороны (участники) обязываются совместно действовать без создания юридического лица для достижения определенной цели, которая не противоречит закону. Совместная деятельность может осуществляться на основе объединения вкладов участников (простое товарищество) или без объединения вкладов участников. Условия договора о совместной деятельности, в том числе координация совместных действий участников или ведение их совместных дел, правовой статус выделенного для совместной деятельности имущества, покрытие затрат и убытков участников, их участие в результатах совместных действий и другие условия определяются по согласованию сторон, если иное не установлено законом об отдельных видах совместной деятельности.Исходя из содержания этих норм, можно сделать вывод, что в отношениях совместной деятельности
отсутствует элемент привлечения денежных средств от физических и юридических лиц со стороны застройщика, так как речь идет именно об объединении (координации) усилий равноправных сторон для достижения определенной цели — строительства жилого дома. С одинаковой степенью правоты можно говорить о том, что застройщик нуждается в денежных средствах юрлиц и физлиц для строительства или о том, что эти лица нуждаются в производственных мощностях застройщика для строительства жилья.Кроме того, об отсутствии привлечения денежных средств свидетельствует и тот факт, что
построенное в результате совместной деятельности жилье не переходит в собственность застройщика , а является общей долевой собственностью участников совместной деятельности пропорционально их вкладам, если иное не предусмотрено договором (ч. 1 ст. 1134 ГК),т. е. опять же, застройщик не привлекает необходимые ему для строительства средства, чтобы затем, реализовав построенные объекты, их вернуть и получить прибыль, а участники совместной деятельности осуществляют необходимые действия, направленные на обеспечение строительства интересующего их объекта. Рискнем также предположить, что по договору о совместной деятельности физлица-«инвесторы», хотя бы формально, осуществляют и другие, например, организационные мероприятия в процессе строительства, что также указывает на отсутствие «привлечения» денежных средств и на отношения именно совместной деятельности.Приведенную позицию косвенно подтверждает и уже упомянутое
Разъяснение ВХСУ, в п. 7 которого указывается, что:«Предметом договора о совместной деятельности, т. е. достижения определенной хозяйственной цели, может быть не только
строительство жилого дома, производственных мощностей и т. п., но и их общая эксплуатация. При таких обстоятельствах взаимоотношения сторон, кроме главы 38 Гражданского кодекса Украины1, регулируются общими нормами Закона Украины «О собственности» и главой 11 Гражданского кодекса Украины (общая собственность).1 Речь идет о ГК УССР, который действовал на момент издания данного разъяснения.
Этот договор прекращается после достижения цели совместной деятельности.
Таким образом, чтобы избежать ненужных параллелей с инвестиционной деятельностью, стороны по договору совместной деятельности могут предусмотреть сотрудничество в сфере дальнейшей эксплуатации построенного объекта недвижимости.
С учетом изложенного, на наш взгляд,
обосновать незаконность указанной в вопросе схемы строительства объектов жилой недвижимости путем заключения договора о совместной деятельности будет достаточно трудно. Лицам же, заинтересованным именно в таком исходе, можно порекомендовать упирать на тот факт, что такой договор о совместной деятельности фактически скрывает отношения инвестирования, так как никаких совместных усилий участники договора не прилагают, а роль физических или юридических лиц, намеревающихся получить жилье в собственность, сводится только к внесению средств на счет застройщика, т. е. к роли инвесторов.Отметим также, что строительство жилья на основании договора о совместной деятельности между юридическими лицами, одно из которых уполномочено выполнять функции заказчика, по мнению ВХСУ, не противоречит законодательству, в том числе и ст. 4 Закона о совместной деятельности (см. постановление ВХСУ от 25.06.2007 г. № 23/581).
