Будівництво житла за рахунок СД: законно/незаконно
(потрібне підкреслити)
Дмитро Вовк, юрист
Забудовник зводить житловий будинок. З інвесторами він укладає договори про спільну діяльність щодо будівництва житла. Згідно з умовами цих договорів інвестори вносять на рахунок спільної діяльності гроші, якими за договором розпоряджається забудовник з метою будівництва житла. У договорі про спільну діяльність зазначено, що після закінчення будівництва квартири розподіляються у власність учасників спільної діяльності пропорційно їх внескам у спільну діяльність. Чи суперечить така схема фінансування будівництва житла статті 4 Закону про інвестиційну діяльність? Адже ця стаття не передбачає в числі «дозволених» джерел фінансування будівництва житла такого джерела фінансування, як кошти спільної діяльності.
Юридично обґрунтовану відповідь на це запитання пропонуємо в цій статті.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Закон про інвестиційну діяльність — Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.11.1991 р. № 1560-ХІІ.
Питання не є таким однозначним, яким може здатися на перший погляд.
Дійсно,
ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність установлює, що об’єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об’єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних і юридичних осіб, у тому числі й до управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів може здійснюватися через фонди фінансування будівництва, фонди операції з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця такої нерухомості. Як бачимо, спільна діяльність у числі можливих схем будівництва не згадується.До цього можна додати позицію Мінрегіонбуду.
Лист Мінрегіонбуду від 03.04.2006 р. № 11/8-375
Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» внесено зміни до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та до статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», відповідно до яких об’єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об’єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління.
Інвестування та фінансування будівництва таких об’єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.
Отже,
законодавством заборонено залучення коштів населення та підприємств на будівництво житла безпосередньо будівельними організаціями і може здійснюватися виключно через фінансові установи за наявності дозволу на здійснення фінансової діяльності.
Отже, Мінрегіонбуд наполягає на тому, що
законодавством заборонено залучення коштів населення та підприємств на будівництво житла безпосередньо будівельними компаніями і може проводитися виключно через фінансові установи за наявності дозволу на здійснення фінансової діяльності.Також існує думка ВГСУ про те, що спільна діяльність може здійснюватися шляхом інвестування (
Роз’яснення ВГСУ «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з укладанням та виконанням договорів про сумісну1 діяльність» від 28.04.1995 р. № 02-5/302).1 Слова «сумісна» та «спільна» взято з оригіналів різних нормативних документів. Їх російський аналог — «совместная».
Однак не все так просто. Нагадаємо, що згідно зі
ст. 1130, 1131 ЦК за договором про спільну1 діяльність сторони (учасники) зобов’язалися спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, яка не суперечить закону. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об’єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об’єднання вкладів учасників. Умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат і збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови визначаються за погодженням сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.Виходячи зі змісту цих норм, можна зробити висновок, що у відносинах спільної діяльності
відсутній елемент залучення грошових коштів від фізичних та юридичних осіб з боку забудовника, оскільки йдеться саме про об’єднання (координацію) зусиль рівноправних сторін для досягнення певної мети — будівництва житлового будинку. З однаковою мірою правоти можна говорити про те, що забудовник потребує грошових коштів юросіб і фізосіб для будівництва або про те, що ці особи потребують виробничих потужностей забудовника для будівництва житла.Крім того, про відсутність залучення грошових коштів свідчить і той факт, що побудоване
внаслідок спільної діяльності житло не переходить у власність забудовника, а є загальною пайовою власністю учасників спільної діяльності пропорційно їх вкладам, якщо інше не передбачено договором (ч. 1 ст. 1134 ЦК), тобто знову ж таки забудовник не залучає необхідні йому для будівництва кошти, щоб потім, реалізувавши побудовані об’єкти, їх повернути та отримати прибуток, а учасники спільної діяльності здійснюють необхідні дії, спрямовані на забезпечення будівництва об’єкта, що цікавить їх. Спробуємо також припустити, що за договором про спільну діяльність фізособи-«інвестори», хоча б формально, здійснюють й інші, наприклад, організаційні заходи у процесі будівництва, що також вказує на відсутність «залучення» грошових коштів і на відносини саме спільної діяльності.Наведену позицію побічно підтверджує і вже згадане
Роз’яснення ВГСУ, у п. 7 якого зазначається:«Предметом договору про сумісну діяльність, тобто досягнення певної господарської мети, може бути не тільки
будівництво жилого будинку, виробничих потужностей тощо, але й їх спільна експлуатація. За таких обставин взаємовідносини сторін, крім глави 38 Цивільного кодексу України2, регулюються загальними нормами Закону України «Про власність» та главою 11 Цивільного кодексу України (спільна власність).2 Ідеться про ЦК УРСР, що діяв на момент видання цього роз’яснення.
Цей договір припиняється після досягнення мети сумісної діяльності».
Отже, з метою уникнення непотрібних паралелей з інвестиційною діяльністю, сторони за договором спільної діяльності можуть передбачити співпрацю у сфері подальшої експлуатації побудованого об’єкта нерухомості.
З урахуванням викладеного, на наш погляд,
обґрунтувати незаконність зазначеної в запитанні схеми будівництва об’єктів житлової нерухомості шляхом укладення договору про спільну діяльність буде достатньо важко. Особам же, зацікавленим саме в такому результаті, можна порекомендувати упирати на той факт, що такий договір про спільну діяльність фактично приховує відносини інвестування, оскільки жодних спільних зусиль учасники договору не докладають, а роль фізичних або юридичних осіб, які планують отримати житло у власність, зводиться тільки до внесення коштів на рахунок забудовника, тобто до ролі інвестора.Зазначимо також, що будівництво житла на підставі договору про спільну діяльність між юридичними особами, одна з яких уповноважена виконувати функції замовника, на думку ВГСУ, не суперечить законодавству, у тому числі і ст. 4 Закону про спільну діяльність (див. постанову ВГСУ від 25.06.2007 р. № 23/581).
