Как решать вопросы самовольного строительства
Оксана Петренко, адвокат,
Сергей Кобзан, канд. тех. наук, директор агентства недвижимости ХИАН
На сегодняшний день актуальной темой и важным вопросом является приобретение права собственности на самовольное строительство недвижимого имущества на земельном участке. Как показывает практика, оформить право собственности на такой объект сложно, поэтому в данной статье предлагаем рассмотреть варианты, способы и нюансы оформления.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Конституция Украины
— Конституция Украины от 28.06.96 г. № 254к/96-ВР.ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.КУоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.Закон о планировании и застройке территорий
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Закон о пожарной безопасности
— Закон Украины «О пожарной безопасности» от 17.12.93 г. № 3745-XII.Закон об основах градостроения
— Закон Украины «Об основах градостроения» от 16.11.92 г. № 2780-XII.Закон о местном самоуправлении
— Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР.Закон об аренде земли
— Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.Постановление № 923
— постановление КМУ «О Порядке приема в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 08.10.2008 г. № 923.Временный порядок
— Временный порядок приема в эксплуатацию завершенных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и строениями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, утвержденный постановлением КМУ от 09.09.2009 г. № 1035.Временное положение
— Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5.ДБН 360-92
— ДБН 360-92. Градостроение. Планирование и застройка городских и сельских поселений, утвержденные приказом Госкомградостроительства от 17.04.92 г. № 44.
В Украине на законодательном уровне закреплены нормы и правила, регулирующие вопросы, связанные с возникновением, изменением и прекращением правоотношений по поводу вновь созданного недвижимого имущества (жилые дома, здания, сооружения и т. п.).
Следует отличать самовольное строительство от реконструкции недвижимого имущества.
Проблемы самовольного строительства необходимо рассматривать с учетом изложенных ниже особенностей.
Нарушения в сфере самовольного строительства формально можно разделить на следующие виды:
1) недвижимое имущество, возведенное:
— на земельном участке, который не был отведен для этой цели;
— на земельном участке, который не был надлежащим образом отведен для этой цели, при условии предоставления лицу в установленном порядке под уже построенное недвижимое имущество, то есть без надлежащего разрешения исполнительной власти или местного самоуправления в пределах их полномочий;
— на земельном участке, который решением органов исполнительной власти или местного самоуправления в пределах их полномочий был выделен под строительство либо разрешено строительство определенного объекта, а лицо построило объект, который существенно отличается от проекта или без надлежащим образом утвержденного проекта;
— с существенными нарушениями строительных норм и правил;
2) недвижимое имущество, самовольно возведенное на земельном участке, который находится в коммунальной собственности и не выделялся в установленном законом порядке лицу, то есть фактический самозахват земельного участка.
Законодательно понятие самовольного строительства закреплено в
ч. 1, 2 ст. 376 ГК.
ГК
Статья 376. Самовольное строительство
1. Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются
самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения либо должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.2. Лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.
Право собственности на самовольное строительство можно признать с последующей государственной регистрацией (КП «БТИ») двумя путями, которые рассмотрены ниже, если нет существенных нарушений строительных норм и правил, которые могут привести к опасным последствиям для жизни и здоровья людей, и не было самозахвата земельного участка.
Приобретение права собственности на самовольное строительство может осуществляться двумя
путями:— подача заявления в инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля на основании
Временного порядка;— подача искового заявления в суд по месту нахождения самовольного строительства (
ч. 3 ст. 376 ГК).Необходимый
базовый перечень документов для решения вопроса самовольного строительства следующий:1. Паспорт гражданина, другие документы, подтверждающие право собственности или пользования на домовладение, квартиру.
2. Технический паспорт на домовладение (с отметкой о регистрации земельного участка), квартиру с отметкой о самовольном строительстве, перепланировке квартиры, справку МБТИ с отметкой о самовольном строительстве.
3. Документы, подтверждающие привлечение застройщика к административной ответственности за нарушение градостроительного законодательства инспекцией ГАСК.
4. Техническое заключение специализированной проектной организации, имеющей соответствующее разрешение, относительно соответствия состояния объекта и строительных конструкций государственным строительным нормам и правилам, с обязательным указанием процента готовности объекта и возможности последующей эксплуатации (или продолжения строительства) самовольно возведенного (начатого строительством) объекта. Такое заключение застройщик заказывает за собственный счет.
5. Заключения государственных служб надзора относительно соответствия объекта требованиям санитарных, противопожарных и экологических норм, которые застройщик получает за собственный счет (райСЭС; пожарные; экология).
6. Письменное согласие совладельцев домовладения или квартиры о возможности сохранения самовольно возведенной пристройки к дому, балкону без изменения его функционального назначения.
7. Исполнительная съемка объекта, предоставленная соответствующей организацией, имеющей соответствующее разрешение, если объектом самовольного строительства самостоятельно возведен или самовольно начат жилой дом (заверенная архитектором района).
Приобретение права собственности на самострой через ГАСК
Временный порядок
устанавливает механизм и условия приема в эксплуатацию законченных строительством частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов, с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенными застройщиками — физическими лицами в период с 05.08.92 г. до 01.01.2008 г. без разрешения на выполнение строительных работ, на основании заявления о принятии в эксплуатацию, которое подано до 31.12.2010 г.В соответствии с
Временным порядком частные здания по месту их расположения принимает в эксплуатацию инспекция ГАСК, которая выдает застройщикам на платной основе сертификат соответствия таких зданий государственным строительным нормам, стандартам и правилам (приложение 1 к Временному порядку).Чтобы получить сертификат, необходимо подать в инспекцию ГАСК по месту нахождения самостроя заявление о приеме его в эксплуатацию, приложив к нему необходимые документы в зависимости от площади (этажности) самостроя и уплатив административный штраф в соответствии со
ст. 97 КУоАП (от 85 до 170,00 грн.).Ввод в эксплуатацию частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов общей площадью
до 200 кв. метров включительно, количество надземных этажей которых не превышает двух, с хозяйственными сооружениями и зданиями, отстроенных без существенных нарушений технических норм и правил техники безопасности, а также прав и интересов территориальных громад проводится на основании справки о согласовании принятия частного здания в эксплуатацию, выданную на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета и технического паспорта частного здания, выданного бюро технической инвентаризации. Технический осмотр проходить не надо.Получение сертификата соответствия для частных жилых домов усадебного типа, дачных и садовых домов общей площадью
до 350 кв. метров с хозяйственными сооружениями и зданиями станет возможным только после прохождения технического осмотра, а для домов общей площадью более 350 кв. метров с хозяйственными сооружениями и зданиями — на основании детального технического обследования, который смогут выполнять исключительно предприятия, имеющие соответствующую лицензию.Временный порядок
связан с нормами Закона о планировании и застройке территорий.Так, после окончания срока действия
Временного порядка (31.12.2010 г.) действовать снова будут предписания статьи 301 Закона о планировании и застройке территорий1, в соответствии с которой прием в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется на основании сертификата соответствия, выдаваемого инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля. Сертификат соответствия — документ, который удостоверяет соответствие законченного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам.1 Справедливости ради надо сказать, что Закон действует, просто введена более упрощенная процедура оформления до конца 2010 года — в ГАСК предоставлять надо меньше документов.
Таким образом, с 01.01.2011 г. для получения сертификата соответствия заказчик или уполномоченное им лицо подает письменное заявление в инспекцию ГАСК, которая предоставила разрешение на выполнение строительных работ, к которому прилагаются:
— проектная документация на строительство объекта, согласованная и утвержденная в установленном законодательством порядке;
— акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный генпроектной и генподрядной организациями, субподрядными организациями, которые осуществляли строительство, генпроектной организацией, заказчиком, страховой компанией (если объект застрахован).
Рассмотрение заявления, принятие решения о выдаче сертификата соответствия или отказ в его выдаче, регистрация выданных сертификатов соответствия и отказов в их выдаче осуществляются инспекцией ГАСК в течение
10 рабочих дней со дня регистрации заявления.Датой принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта является дата выдачи зарегистрированного сертификата соответствия.
В соответствии с
п. 1.5 Временного положения обязательной регистрации подлежит право собственности на недвижимое имущество физических лиц. Государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество осуществляют предприятия бюро технической инвентаризации в пределах определенной административно-территориальной единицы.
Признание права собственности на самострой через суд по месту нахождения самостроя
В суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов может обратиться лицо, которое осуществило самовольное строительство или лицо, права и законные интересы которого такое строительство нарушает.
Истец, который осуществил самовольное строительство, обращаясь в суд, должен подготовить доказательную базу для отстаивания своей правовой позиции о возможности сохранения самостроя.
В суде необходимо доказать, что во время самовольного строительства требования земельного, пожарного, градостроительного законодательства, а также специальные строительные нормы были соблюдены, в частности, было получено согласие пользователей и собственников помещений в здании, к которому примыкают самовольно построенные здания.
Доказать факт соблюдения требований земельного, пожарного, градостроительного законодательства, а также специальные строительные нормы можно путем обращения в соответствующие учреждения, организации для получения заключений о соблюдении указанных выше норм и правил, а также о том, что самострой возможно сохранить и использовать по назначению.
Основными доказательствами являются следующие документы:
— правоустанавливающие документы на земельный участок (государственный акт о праве на собственность) или недвижимое имущество (жилой дом, здание и т. п.) или документы подтверждающие, что самовольное строительство выполнено на земельном участке, который выделен истцу на законных основаниях и в установленном законом порядке;
— технический паспорт на недвижимое имущество;
— ответ из районной санэпидстанции;
— ответ из районного отделения ГУ МЧС Украины;
— ответ из районного исполнительного комитета;
— ответ из управления градостроения и архитектуры горисполкома;
— техническое заключение, о состоянии самовольных зданий, которое должно свидетельствовать о том, что построенные ими самовольные здания отвечают противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, архитектурным и строительным нормам и возможно их сохранение и использование;
— заявления (письменные расписки) соседей о том, что самовольно построенные здания не нарушают их прав и интересов, они не возражают против их сохранения и не имеют никаких претензий;
— квитанция об уплате админштрафа (
ст. 97 КУоАП).Целевое назначение земельного участка должно соответствовать вновь построенному недвижимому имуществу.
Истцу необходимо также доказать, что земельный участок, на котором лицо осуществило самострой, надлежащим образом предоставлялся для строительства или о том, что решался вопрос о предоставлении этого земельного участка в пользование и после осуществления строительства.
Частью 7 ст. 376 ГК
предусмотрено, что в случае существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил, суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может принять решение, которым обязать лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, провести соответствующую перестройку.Однако необходимо обратить внимание, что
статья 376 ГК, которой часто пользуются участники процесса, и суд при принятии решения предусматривает возможность снесения самовольного строительства по иску только лишь соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления, и то в случае:— существенного отклонения от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц;
— существенного нарушения строительных норм и правил;
— невозможности проведения соответствующей перестройки или отказа лица, которое осуществило (осуществляет) строительство, от ее проведения.
Необходимо отметить, что если проведение такой перестройки является невозможным или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу
за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка в предыдущее состояние.Если самовольным строительством нарушено право гражданина, то в данном случае необходимо доказать, что какие-либо разрешения на строительство как стационарного объекта или согласование на возведение сооружения не выдавались.
В случае обращения гражданина в суд с иском о сносе самовольного строительства, материалы дела должны содержать доказательства того, что самовольно построенный объект создает препятствия в осуществлении его права пользования и распоряжения принадлежащим Истцу имуществом при невозможности устранения этих препятствий другим способом, а также создает угрозу его жизни и здоровью (
ст. 391 ГК).Чтобы доказать нарушение указанных выше прав, необходимо назначить по делу
судебно-строительную экспертизу.Самовольно построенное недвижимое имущество не может быть сохранено в любом случае, если оно возведено на земельном участке, на котором установлено ограничение — санитарно-защитные зоны инженерно-технических сооружений и коммуникаций.
В случае возведения самовольного строительства на самозахваченном земельном участке, то есть не выделенном в установленном порядке, то земельный участок является государственной собственностью и в соответствии с
п. 12 Переходных положений ЗК находятся в ведении городского, поселкового, сельского совета.Лицо, которое осуществило самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.
Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.
В случае установления в ходе судебного рассмотрения дела, что в установленном законом порядке земельный участок под незавершенное строительство (жилой дом, здание) не предоставлялся, то даже при наличии технического заключения лицензированной организации, вывода главного государственного санитарного врача, ответа государственного управления экологии и природных ресурсов, экспертного заключения оценки противопожарного состояния с указанием на возможность продолжения строительства, суд откажет в удовлетворении иска, то есть в сохранении имущества, поскольку они не касаются возможности приема в эксплуатацию указанного здания.
В судебной практике есть прецедент —
решение судебной палаты по гражданским делам апелляционного суда Харьковской области по гражданскому делу № 22-ц-1599/2009 от 07.04.2009 г., когда суд первой инстанции отказал в иске истцу, исходя из того, что объекты недвижимости, о признании права собственности на которые просил Истец, является незавершенным строительством, не введенным в эксплуатацию, в установленном порядке не зарегистрированным, земельный участок под застроенное недвижимое имущество в установленном порядке истцу не предоставлялся. Однако с таким выводом апелляционная инстанция не согласилась, поскольку он не отвечает обстоятельствам дела и требованиям закона.Апелляционная инстанция указала условия, при которых суд может признать за лицом право собственности на такое имущество, предусмотренное
ст. 376 ГК.Подтверждением застройки истцом земельного участка, отведенного ему для этой цели, является решение исполнительного комитета городского совета народных депутатов о выделении истцу земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, согласованный проект застройки этого земельного участка, договор о предоставлении в бессрочное пользование земельным участком для строительства жилого дома.
Против удовлетворения исковых требований истца городской совет в судах первой и апелляционной инстанций не возражал.
Решением ответчик — городской совет — позволил истцу осуществлять разработку технической документации, что удостоверяет право на приусадебный участок, на котором расположены спорные самовольно построенные здания.
Согласно выводу коммунального предприятия «Проектное бюро» возможно оформить самовольно построенный истцом жилой дом и хозяйственные здания.
Поскольку условия, с которыми
ст. 376 ГК связывает обязанность суда отказать в удовлетворении исковых требований лица о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, отсутствуют, судебная коллегия не усмотрела оснований для отказа истцу в иске.
На какие нормы действующего законодательства надо ссылаться в исковом заявлении?
В соответствии с положениями
ст. 14 Конституции земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства, а право собственности на землю гарантируется, приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством, исключительно в соответствии с законом.В соответствии со
ст. 41 Конституции каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом. Никто не может быть противоправно лишен права собственности. Право частной собственности является нерушимым.В соответствии со
ст. 16 ГК, каждое лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного или имущественного права и интереса.Частью 1 статьи 321 ГК
закреплено, что право собственности является нерушимым. Никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.Согласно
ч. 2 ст. 328 ГК право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.В соответствии со
ст. 331 ГК право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). До завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования и тому подобное, которые были использованы в процессе этого строительства. По заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что часть работ, которая не выполнена в соответствии с проектом, является незначительной.В соответствии со
ст. 375 ГК собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам.Право собственника на застройку осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земельного участка по его целевому назначению (
ч. 3 ст. 375 ГК).Согласно
ч. 1, 2 ст. 376 ГК жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.Частью 3 статьи 376 ГК
предусмотрено, что право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.Согласно
ч. 5 ст. 376 ГК по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает права других лиц.В соответствии со
ст. 377 ч. 2 ГК, если жилой дом размещен на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания.Статья 386 ГК
устанавливает, что собственник, который имеет основания предусматривать возможность нарушения своего права собственности другим лицом, может обратиться в суд с требованием о запрещении осуществления действий, которые могут нарушить его право, или с требованием об осуществлении определенных действий для предотвращения такого нарушения.В соответствии со
ст. 40 ЗК земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома гражданам Украины могут передаваться безвозмездно в собственность или предоставляться в аренду по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.Согласно
ст. 83 ЗК в коммунальной собственности находятся все земли в пределах населенных пунктах.Статьей 116 ЗК
предусмотрено, что граждане и юридические лица приобретают право собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или местного самоуправления в пределах их полномочий.Согласно
ст. 125 ЗК право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникают после получения его владельцем или пользователем документа, который удостоверяет право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации.Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. Приступить к использованию земельного участка, к установлению его пределов в натуре, получению документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается.
Согласно
ч. 5 ст. 23 Закона о планировании и застройке территорий планирование отдельного земельного участка, строительство на нем зданий и сооружений собственниками или пользователями осуществляются с учетом интересов других владельцев или пользователей земельных участков, зданий и сооружений.В соответствии со
ст. 29 Закона о планировании и застройке территорий разрешение на выполнение строительных работ предоставляется инспекциями ГАСК, которые ведут реестр предоставленных разрешений.Разрешение на выполнение строительных работ предоставляется на основании проектной документации, документа, который удостоверяет право собственности или пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участком, соглашения о праве застройки земельного участка, решения исполнительного органа соответствующего совета или местной государственной администрации о разрешении на строительство объекта градостроения, комплексного вывода государственной инвестиционной экспертизы, документа о назначении ответственных исполнителей работ.
В соответствии с
ч. 2 ст. 10 Закона о пожарной безопасности запрещаются строительство, реконструкция, техническое переоснащение помещений, выпуск пожароопасной продукции, без предварительной экспертизы (проверки) проектной и другой документации на соответствие нормативным актам по пожарной безопасности.Статьей 5 Закона об основах градостроения
установлено, что при осуществлении градостроения должны быть обеспечены и учтены законные интересы и требования собственников или пользователей земельных участков и строений, которые окружают место строительства.Пунктом 3.25 ДБН 360-92
установлено, что для ухода за зданиями и осуществления их текущего ремонта расстояние до предела соседнего участка от наиболее выступающей конструкции стены нужно принимать не менее 1,0 м. При этом должно быть обеспечено принятие необходимых инженерно-технических мер, предотвращающих стекание атмосферных осадков с кровель и карнизов зданий на территорию смежных участков.В
п. 34 ст. 26 Закона о местном самоуправлении определено, что исключительно к компетенции сельских, поселковых, местных советов относится решение вопросов регулирования земельных отношений.Основные требования и условия принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов определены
постановлением № 923. Согласно этому постановлению прием в эксплуатацию заключается в подтверждении готовности объекта нового строительства и реконструкции к эксплуатации. Этот факт — готовность объекта к эксплуатации — устанавливается путем выдачи инспекцией ГАСК свидетельства соответствия построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил.Высший хозяйственный суд Украины провел обобщение судебной практики рассмотрения хозяйственными судами дел в спорах, связанных с земельными правоотношениями, которое изложил в
письме от 01.01.2010 г., и в пункте 3.2 данных обобщений изложил свою позицию в отношении самовольного строительства.Для правильного решения категории споров, которые возникают в связи со строительством на спорном земельном участке объекта недвижимости, судам необходимо принимать во внимание следующее.
В соответствии с предписаниями
ст. 375 ГК возводить на земельном участке здания и сооружения, а также позволять строительство на своем участке другим лицам имеет право собственник земельного участка. Согласно требованиям статьи 125 ЗК право постоянного пользования земельным участком возникает после получения его пользователем документа, удостоверяющего это право, и его государственной регистрации.Следовательно, при решении подобных споров суды должны исследовать вопрос наличия разрешительной документации на строительство спорных объектов и документов о выделении земельного участка для их строительства.
В соответствии с
ч. 1, 3 ст. 376 ГК здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или надлежащего утверждения проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.В то же время право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, которое осуществило самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, лишь при условии предоставления лицу земельного участка в установленном порядке под уже построенное недвижимое имущество.
Если во время решения спора будет установлено, что ответчик не имеет надлежащего разрешения, а также должным образом утвержденного проекта, которые предусмотрены законодательством, на строительство объекта градостроения, то такие обстоятельства являются основанием для вывода, что ответчиком осуществлено самовольное строительство на спорном земельном участке, а следовательно, указанное имущество в соответствии с действующим законодательством подлежит сносу.
В случае установления факта отсутствия у ответчика определенных законом правоустанавливающих документов на спорный земельный участок суды должны исходить из того, что согласно
ст. 212 ЗК указанные выше действия квалифицируются как самовольное занятие земельного участка, а потому последний подлежит возврату владельцу земли или законному землепользователю.Для признания права собственности на самовольно построенный объект суд также должен установить, что спорные сооружения введены в эксплуатацию в установленном законом порядке, а также то, что земельный участок, который не был отведен истцу для этой цели, предоставлен ему в установленном порядке под уже построенный объект. При этом суды должны выяснить, к какой собственности принадлежит спорный участок и, соответственно, полномочия органов государственной власти относительно распоряжения им.
Вместе с тем в спорах о признании права собственности на объекты недвижимости, построенные
на арендованном земельном участке, судам следует учитывать положения ст. 95 ЗК и ст. 25 Закона об аренде земли, согласно которым арендатор как временный землепользователь, с учетом условий предоставления земельного участка и его целевого назначения, имеет право сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения, лишь при условии письменного согласия на это арендодателя с соблюдением установленного законодательством порядка.Следовательно, судам необходимо выяснить:
— кто является владельцем земельного участка, на котором расположен спорный объект;
— предоставлено ли владельцем земельного участка письменное разрешение на строительство объектов недвижимости на арендованном земельном участке;
— соблюден ли порядок строительства спорных объектов недвижимости, в частности имеется ли разрешительная документация на строительство этих объектов;
— сдавались ли объекты недвижимости в эксплуатацию.
Если в указанных спорах идет речь о признании права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке государственной или коммунальной формы собственности, к рассмотрению соответствующих дел в обязательном порядке должны привлекаться не только исполком, но и, собственно, орган местного самоуправления, поскольку такой спор непосредственно касается его интересов как распорядителя земель.
Спор о признании права собственности на объекты недвижимости не касается прав и обязанностей лица, относительно которого соответствующим государственным органом принято решение о предоставлении предыдущего согласия на расположение земельного участка и разработку проекта землеотвода для строительства (при условии, что на время вынесения решения суда не принималось решение о выделе земельного участка с определенными пределами в пользование такого лица), а потому у суда нет правовых оснований для привлечения такого лица к участию по делу.
Отдельно следует отметить, что при решении споров о признании права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости важным является выяснение правового статуса земельного участка, на котором расположен такой объект.
