Як вирішувати питання самочинного будівництва
Оксана Петренко, адвокат
Сергій Кобзан, канд. техн. наук, директор агентства нерухомості ХІАН
На сьогодні актуальною темою та важливим питанням є придбання права власності на самочинне будівництво нерухомого майна на земельній ділянці. Як показує практика, оформити право власності на такий об’єкт складно, тому в цій статті пропонуємо розглянути варіанти, способи та нюанси оформлення.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Конституція України
— Конституція України від 28.06.96 р. № 254к/96-ВР.ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЗК
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.КУпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.Закон про планування та забудову територій
— Закон України «Про планування та забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.Закон про пожежну безпеку
— Закон України «Про пожежну безпеку» від 17.12.93 р. № 3745-XII.Закон про основи містобудування
— Закон України «Про основи містобудування» від 16.11.92 р. № 2780-XII.Закон про місцеве самоврядування
— Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР.Закон про оренду землі
— Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.Постанова № 923
— постанова КМУ «Про Порядок прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів» від 08.10.2008 р. № 923.Тимчасовий порядок
— Тимчасовий порядок прийняття в експлуатацію завершених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків із господарськими спорудами та будівлями, побудованими без дозволу на виконання будівельних робіт, затверджений постановою КМУ від 09.09.2009 р. № 1035.Тимчасове положення
— Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту від 07.02.2002 р. № 7/5.ДБН 360-92
— ДБН 360-92. Містобудування. Планування та забудова міських і сільських поселень, затверджені наказом Держкоммістбуду від 17.04.92 р. № 44.
В Україні на законодавчому рівні закріплено норми та правила, що регулюють питання, пов’язані з виникненням, зміною та припиненням правовідносин з приводу новоствореного нерухомого майна (житлові будинки, будівлі, споруди тощо).
Слід відрізняти самочинне будівництво від реконструкції нерухомого майна.
Проблеми самочинного будівництва необхідно розглядати з урахуванням наведених нижче особливостей.
Порушення у сфері самочинного будівництва формально можна розділити на такі види:
1) нерухоме майно, побудоване:
— на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
— на земельній ділянці, що не була належним чином відведена для цієї мети, за умови надання особі в установленому порядку під уже побудоване нерухоме майно, тобто без належного дозволу виконавчої влади чи місцевого самоврядування в межах їх повноважень;
— на земельній ділянці, що рішенням органів виконавчої влади чи місцевого самоврядування в межах їх повноважень була виділена під будівництво, чи на якій було дозволено будівництво певного об’єкта, а особа побудувала об’єкт, який суттєво відрізняється від проекту або без належним чином затвердженого проекту;
— із суттєвими порушеннями будівельних норм і правил.
2) нерухоме майно, самочинно побудоване на земельній ділянці, яка перебуває в комунальній власності і не виділялася в установленому законом порядку особі, тобто фактичне самозахоплення земельної ділянки.
Законодавче поняття самочинного будівництва закріплено в
ч. 1, 2 ст. 376 ЦК.
ЦК
Стаття 376. Самочинне будівництво
1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються
самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з суттєвими порушеннями будівельних норм і правил.2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинне будівництво можна визнати з подальшою державною реєстрацією (КП «БТІ») двома способами, які розглянуто нижче, якщо немає суттєвих порушень будівельних норм і правил, які можуть призвести до небезпечних наслідків для життя та здоров’я людей, і не було самозахоплення земельної ділянки.
Придбання права власності на самочинне будівництво може здійснюватися двома способами:
— подання заяви до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю на підставі
Тимчасового порядку;— подання позовної заяви до суду за місцезнаходженням самочинного будівництва (
ч. 3 ст. 376 ЦК).Необхідний
базовий перелік документів для вирішення питання самочинного будівництва такий:1. Паспорт громадянина, інші документи, що підтверджують право власності чи користування на домоволодіння, квартиру.
2. Технічний паспорт на домоволодіння (з відміткою про реєстрацію земельної ділянки), квартиру з відміткою про самочинне будівництво, перепланування квартири, довідку МБТІ з відміткою про самочинне будівництво.
3. Документи, що підтверджують притягнення забудовника до адміністративної відповідальності за порушення містобудівного законодавства інспекцією ДАБК.
4. Технічний висновок спеціалізованої проектної організації, яка має відповідний дозвіл, щодо відповідності стану об’єкта та будівельних конструкцій державним будівельним нормам та правилам, з обов’язковим зазначенням відсотка готовності об’єкта та можливості подальшої експлуатації (або продовження будівництва) самочинно збудованого (початого будівництвом) об’єкта. Такий висновок забудовник замовляє за власний рахунок.
5. Висновки державних служб нагляду щодо відповідності об’єкта вимогам санітарних, протипожежних та екологічних норм, які забудовник отримує за власний рахунок (райСЕС; пожежні; екологія).
6. Письмова згода співвласників домоволодіння або квартири про можливість збереження самочинно збудованої прибудови до будинку, балкону без зміни його функціонального призначення.
7. Виконавча зйомка об’єкта, надана відповідною організацією, яка має відповідний дозвіл, якщо об’єктом самочинного будівництва є самостійно збудований або самочинно розпочатий житловий будинок (завірена архітектором району).
Придбання права власності на самобуд через ДАБК
Тимчасовий порядок
установлює механізм та умови прийняття в експлуатацію завершених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків, з господарськими спорудами та будівлями, побудованими забудовниками — фізичними особами в період з 05.08.92 р. до 01.01.2008 р. без дозволу на виконання будівельних робіт, на підставі заяви про прийняття в експлуатацію, яку подано до 31.12.2010 р.Відповідно до
Тимчасового порядку приватні будівлі за місцем їх розташування приймає в експлуатацію інспекція ДАБК, що видає забудовникам на платній основі сертифікат відповідності таких будівель державним будівельним нормам, стандартам і правилам (додаток 1 до Тимчасового порядку).Щоб отримати сертифікат, необхідно подати до інспекції ДАБК за місцем знаходження самобуду заяву про прийняття його в експлуатацію, додавши до неї необхідні документи, залежно від площі (поверхів) самобуду та сплативши адміністративний штраф відповідно до
ст. 97 КУпАП (від 85 до 170,00 грн.).Уведення в експлуатацію приватних житлових будинків садибного типу, дачних і садових будинків загальною площею
до 200 кв. метрів включно, кількість надземних поверхів яких не перевищує два, з господарськими спорудами та будівлями, побудованими без суттєвих порушень технічних норм і правил техніки безпеки, а також прав і інтересів територіальних громад, здійснюється на підставі довідки про погодження прийняття приватної будівлі в експлуатацію, виданої на підставі рішення виконавчого органу сільської, селищної, міської ради та технічного паспорта приватної будівлі, виданого бюро технічної інвентаризації. Технічний огляд проходити не треба.Отримання сертифіката відповідності для приватних житлових будинків садибного типу, дачних і садових будинків загальною площею
до 350 кв. метрів з господарськими спорудами та будівлями стане можливим тільки після проходження технічного огляду, а для будинків загальною площею понад 350 кв. метрів з господарськими спорудами та будівлями — на підставі детального технічного обстеження, яке зможуть виконувати виключно підприємства, що мають відповідну ліцензію.Тимчасовий порядок
пов’язаний із нормами Закону про планування та забудову територій.Так, після завершення строку дії
Тимчасового порядку (31.12.2010 р.) знову будуть чинними приписи ст. 301 Закону про планування та забудову территорий1, відповідно до якої прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів здійснюється на підставі сертифіката відповідності, що видається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю. Сертифікат відповідності — документ, що засвідчує відповідність завершеного будівництвом об’єкта проектній документації, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.1 Справедливості заради треба сказати, що Закон чинний, просто запроваджено більш спрощену процедуру оформлення до кінця 2010 року — у ДАБК подавати треба менше документів.
Таким чином, з 01.01.2011 р. для отримання сертифіката відповідності замовник чи уповноважена ним особа подає письмову заяву до інспекції ДАБК, що надала дозвіл на виконання будівельних робіт, до якого додаються:
— проектна документація на будівництво об’єкта, погоджена та затверджена в установленому законодавством порядку;
— акт готовності об’єкта до експлуатації, підписаний генпроектною та генпідрядною організаціями, субпідрядними організаціями, які здійснювали будівництво, генпроектною організацією, замовником, страховою компанією (якщо об’єкт застраховано).
Розгляд заяви, прийняття рішення про видачу сертифіката відповідності або відмова в його видачі, реєстрація виданих сертифікатів відповідності та відмов у їх видачі здійснюються інспекцією ДАБК протягом
10 робочих днів з дня реєстрації заяви.Датою прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта є дата видачі зареєстрованого сертифіката відповідності.
Відповідно до
п. 1.5 Тимчасового положення обов’язковій реєстрації підлягає право власності на нерухоме майно фізичних осіб. Державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації в межах певної адміністративно-територіальної одиниці.
Визнання права власності на самобуд через суд за місцезнаходженням самобуду
До суду за захистом своїх порушених прав та законних інтересів може звернутися особа, яка здійснила самочинне будівництво, чи особа, права та законні інтереси якої таке будівництво порушує.
Позивач, який здійснив самочинне будівництво, звертаючись до суду, має підготувати доказову базу для відстоювання своєї правової позиції про можливість збереження самобуду.
У суді необхідно довести, що під час самочинного будівництва вимоги земельного, пожежного, містобудівного законодавства, а також спеціальні будівельні норми були дотримані, зокрема, було отримано згоду користувачів і власників приміщень у будівлі, до якої примикають самочинно побудовані будівлі.
Довести факт дотримання вимог земельного, пожежного, містобудівного законодавства, а також спеціальні будівельні норми можна шляхом звернення до відповідних установ, організацій для отримання висновків про дотримання зазначених вище норм і правил, а також про те, що самобуд можна зберегти та використовувати за призначенням.
Основними доказами є такі документи:
— документи, що встановлюють право на земельну ділянку (державний акт про право на власність) або нерухоме майно (житловий будинок, будівля тощо) чи документи, що підтверджують, що самочинне будівництво виконано на земельній ділянці, яку виділено позивачеві на законних підставах і в установленому законом порядку;
— технічний паспорт на нерухоме майно;
— відповідь із районної санепідстанції;
— відповідь із районного відділу ГУ МНС України;
— відповідь із районного виконавчого комітету;
— відповідь із управління містобудування та архітектури міськвиконкому;
— технічний висновок про стан самочинних будівель, який має свідчити про те, що побудовані самочинні будівлі відповідають протипожежним, санітарно-епідеміологічним, архітектурним та будівельним нормам і їх збереження та використання є можливим;
— заяви (письмові розписки) сусідів про те, що самочинно побудовані будівлі не порушують їх прав та інтересів, вони не заперечують проти їх збереження й не мають жодних претензій;
— квитанція про сплату адмінштрафу (ст.
97 КУпАП).Цільове призначення земельної ділянки має відповідати новозбудованому нерухомому майну.
Позивачеві необхідно також довести, що земельна ділянка, на якій особа здійснила самобуд, належним чином надавалася для будівництва або що вирішувалося питання про надання цієї земельної ділянки в користування й після здійснення будівництва.
Частиною 7 ст. 376 ЦК
передбачено, що в разі суттєвого відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам чи порушує права інших осіб, суттєвого порушення будівельних норм і правил, суд за позовом відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування може прийняти рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.Однак необхідно звернути увагу, що
стаття 376 ЦК, якою часто користуються учасники процесу та суд при прийнятті рішення, передбачає можливість знесення самочинного будівництва за позовом тільки відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування, і то в разі:— суттєвого відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам чи порушує права інших осіб;
— суттєвого порушення будівельних норм і правил;
— неможливості проведення відповідної перебудови чи відмови особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, від її проведення.
Необхідно зазначити, що якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню
за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.Якщо самочинним будівництвом порушено право громадянина, то в цьому випадку необхідно довести, що будь-які дозволи на будівництво як стаціонарного об’єкта чи погодження на зведення споруди, не видавалися.
У разі звернення громадянина до суду з позовом про знесення самочинного будівництва, матеріали справи мають містити докази того, що самочинно побудований об’єкт створює перешкоди у здійсненні його права користування та розпорядження майном, що належить позивачеві, за неможливості усунення цих перешкод іншим способом, а також створює загрозу його життю та здоров’ю (
ст. 391 ЦК).Щоб довести порушення зазначених вище прав, необхідно призначити у справі
судово-будівельну експертизу.Самочинно побудоване нерухоме майно не може бути збережено в будь-якому разі, якщо воно побудоване на земельній ділянці, на якій встановлено обмеження — санітарно-захисні зони інженерно-технічних споруд і комунікацій.
У разі здійснення самочинного будівництва на самозахопленій земельній ділянці, тобто не виділеній в установленому порядку, земельна ділянка є державною власністю і відповідно до
п. 12 Перехідних положень ЗК перебуває у веденні міської, селищної, сільської ради.Особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває право власності на нього.
Право власності на самочинно побудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, яку не була їй відведено для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже побудоване нерухоме майно.
У разі встановлення в ході судового розгляду справи, що в установленому законом порядку земельна ділянка під незавершене будівництво (житловий будинок, будівля) не надавалася, навіть за наявності технічного висновку ліцензованої організації, висновку головного державного санітарного лікаря, відповіді державного управління екології та природних ресурсів, експертного висновку оцінки протипожежного стану із зазначенням можливості продовження будівництва, суд відмовить у задоволенні позову, тобто в збереженні майна, оскільки вони не стосуються можливості прийняття в експлуатацію зазначеної будівлі.
У судовій практиці є прецедент —
рішення судової палати у цивільних справах апеляційного суду Харківської області у цивільній справі № 22-ц-1599 / 2009 від 07.04.2009 р., коли суд першої інстанції відмовив у позові виходячи з того, що об’єкти нерухомості, про визнання права власності на які просив позивач, є незавершеним будівництвом, не введеним в експлуатацію, в установленому порядку не зареєстрованим, земельна ділянка під забудоване нерухоме майно в установленому порядку позивачу не надавалася. Однак з таким висновком апеляційна інстанція не погодилася, оскільки він не відповідає обставинам справи та вимогам закону.Апеляційна інстанція зазначила умови, за яких суд може визнати за особою право власності на таке майно, передбачені
ст. 376 ЦК.Підтвердженням забудови позивачем земельної ділянки, відведеної йому для цієї мети, є рішення виконавчого комітету міської ради народних депутатів про виділення позивачеві земельної ділянки під будівництво індивідуального житлового будинку, погоджений проект забудови цієї земельної ділянки, договір про надання у безстрокове користування земельною ділянкою для будівництва житлового будинку.
Проти задоволення позовних вимог позивача міська рада в судах першої та апеляційної інстанцій не заперечувала.
Рішенням відповідач — міська рада — дозволив позивачеві здійснювати розробку технічної документації, що засвідчує право на присадибну ділянку, на якій розташовано спірні самочинно побудовані будівлі.
Згідно з висновком комунального підприємства «Проектне бюро» можна оформити самочинно побудований позивачем житловий будинок і господарські будівлі.
Оскільки умови, з якими
ст. 376 ЦК пов’язує обов’язок суду відмовити в задоволенні позовних вимог особи про визнання права власності на самочинно побудоване нерухоме майно, відсутні, судова колегія не знайшла підстав для відмови позивачеві в позові.
На які норми чинного законодавства треба посилатися в позовній заяві?
Відповідно до положень
ст. 14 Конституції земля є основним національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави, а право власності на землю гарантується та отримується й реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.Відповідно до
ст. 41 Конституції кожен має право володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності отримується в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.Відповідно до
ст. 16 ЦК, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового чи майнового права та інтересу.Частиною 1 ст. 321 ЦК
закріплено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.Згідно з
ч. 2 ст. 328 ЦК право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону чи незаконність придбання права власності не встановлено судом.Відповідно до
ст. 331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. За заявою зацікавленої особи суд може визнати її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частина робіт, яку не виконано відповідно до проекту, є незначною.Відповідно до
ст. 375 ЦК власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водоймища, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.Право власника на забудову здійснюється ним за умови дотримання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (
ч. 3 ст. 375 ЦК).Згідно з
ч. 1, 2 ст. 376 ЦК житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо їх побудовано чи вони будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети або без належного дозволу чи належним чином затвердженого проекту, або із суттєвими порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила чи здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не придбаває права власності на нього.Частиною 3 ст. 376 ЦК
передбачено, що право власності на самочинно побудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже побудоване нерухоме майно.Згідно з
ч. 5 ст. 376 ЦК, на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, самочинно побудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.Відповідно до
ст. 377 ч. 2 ЦК, якщо житловий будинок розміщено на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.Стаття 386 ЦК
установлює, що власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону здійснення дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про здійснення певних дій для запобігання такому порушенню.Відповідно до
ст. 40 ЗК земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку громадянам України можуть передаватися безоплатно у власність чи надаватися в оренду за рішенням органів виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування.Згідно зі
ст. 83 ЗК у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів.Статтею 116 ЗК
передбачено, що громадяни та юридичні особи придбавають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної чи комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади чи місцевого самоврядування в межах їх повноважень.Згідно зі
ст. 125 ЗК право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після отримання її власником чи користувачем документа, що засвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, і її державної реєстрації.Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації. Приступити до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі, отримання документа, що засвідчує право на неї, і державну реєстрацію забороняється.
Згідно з
ч. 5 ст. 23 Закону про планування та забудову територій планування окремої земельної ділянки, будівництво на ній будівель та споруд власниками чи користувачами здійснюється з урахуванням інтересів інших власників чи користувачів земельних ділянок, будівель і споруд.Відповідно до
ст. 29 Закону про планування та забудову територій дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями ДАБК, які ведуть реєстр наданих дозволів.Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі проектної документації, документа, який засвідчує право власності чи користування (у тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою, угоди про право забудови земельної ділянки, рішення виконавчого органу відповідної ради чи місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об’єкта містобудування, комплексного висновку державної інвестиційної експертизи, документа про призначення відповідальних виконавців робіт.
Відповідно до
ч. 2 ст. 10 Закону про пожежну безпеку забороняється будівництво, реконструкція, технічне переоснащення приміщень, випуск пожежонебезпечної продукції, без попередньої експертизи (перевірки) проектної та іншої документації на відповідність нормативним актам із пожежної безпеки.Статтею 5 Закону про основи містобудування
встановлено, що при здійсненні містобудування мають бути забезпечені та враховані законні інтереси та вимоги власників чи користувачів земельних ділянок і будов, що оточують місце будівництва.Пунктом 3.25 ДБН 360-92
встановлено, що для догляду за будівлями та здійснення їх поточного ремонту відстань до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної стіни конструкції стіни треба приймати не менше 1,0 м. При цьому повинно бути забезпечено влаштування необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть стіканню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок.У
п. 34 ст. 26 Закону про місцеве самоврядування визначено, що виключно до компетенції сільських, селищних, місцевих рад належить вирішення питань регулювання земельних відносин.Основні вимоги та умови прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об’єктів визначено
постановою № 923 . Згідно з цією постановою прийняття в експлуатацію полягає в підтвердженні готовності об’єкта нового будівництва та реконструкції до експлуатації. Цей факт — готовність об’єкта до експлуатації — встановлюється шляхом видачі інспекцією ДАБК свідоцтва відповідності побудованого об’єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил.Вищий господарський суд України провів узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами, яке виклав у
листі від 01.01.2010 р., і в пункті 3.2 цього узагальнення виклав свою позицію щодо самочинного будівництва:Для правильного вирішення категорії спорів, які виникають у зв’язку з будівництвом на спірній земельній ділянці об’єкта нерухомості, судам необхідно брати до уваги таке.
Відповідно до приписів
ст. 375 ЦК право зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам має власник земельної ділянки. Згідно з вимогами ст. 125 ЗК право постійного користування земельною ділянкою виникає після отримання її користувачем документа, що засвідчує це право, і його державної реєстрації.Отже, при вирішенні подібних спорів суди мають досліджувати питання наявності дозвільної документації на будівництво спірних об’єктів і документів про виділення земельної ділянки для їх будівництва.
Відповідно до
ч. 1, 3 ст. 376 ЦК будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони побудовані чи будуються на земельній ділянці, яку не було відведено для цієї мети, або без належного дозволу чи належного затвердження проекту, або із суттєвими порушеннями будівельних норм і правил.Водночас, право власності на самочинно побудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, яку не було їй відведено для цієї мети, лише за умови надання особі земельної ділянки в установленому порядку під уже побудоване нерухоме майно.
Якщо під час вирішення спору буде встановлено, що відповідач не має належного дозволу, а також належним чином затвердженого проекту, які передбачені законодавством, на будівництво об’єкта містобудування, то такі обставини є підставою для висновку, що відповідачем здійснено самочинне будівництво на спірній земельній ділянці, а отже, зазначене майно відповідно до чинного законодавства підлягає знесенню.
У разі встановлення факту відсутності у відповідача визначених законом правовстановлюючих документів на спірну земельну ділянку суди мають виходити з того, що згідно зі
ст. 212 ЗК зазначені вище дії кваліфікуються як самочинне зайняття земельної ділянки, а тому остання підлягає поверненню власникові землі чи законному землекористувачеві.Для визнання права власності на самочинно побудований об’єкт суд також має встановити, що спірні споруди, уведені в експлуатацію в установленому законом порядку, а також те, що земельна ділянка, яка не була відведена позивачеві для цієї мети, надана йому в установленому порядку під уже побудований об’єкт. При цьому суди повинні з’ясувати, до якої власності належить спірна ділянка і відповідно повноваження органів державної влади щодо розпорядження нею.
Водночас, у спорах про визнання права власності на об’єкти нерухомості, побудовані
на орендованій земельній ділянці, судам слід ураховувати положення ст. 95 ЗК та ст. 25 Закону про оренду землі, згідно з якими орендар як тимчасовий землекористувач з урахуванням умов надання земельної ділянки та її цільового призначення має право споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі та споруди, лише за умови письмової згоди на це орендодавця з дотриманням установленого законодавством порядку.Отже, судам необхідно з’ясувати:
— хто є власником земельної ділянки, на якій розташовано спірний об’єкт;
— чи надано власником земельної ділянки письмовий дозвіл на будівництво об’єктів нерухомості на орендованій земельній ділянці;
— чи дотримано порядок будівництва спірних об’єктів нерухомості, зокрема, чи є дозвільна документація на будівництво цих об’єктів;
— чи здавалися об’єкти нерухомості в експлуатацію.
Якщо у зазначених спорах ідеться про визнання права власності на об’єкт нерухомості, розташований на земельній ділянці державної чи комунальної форми власності, до розгляду відповідних справ у обов’язковому порядку мають притягуватися не лише виконком, а й власне орган місцевого самоврядування, оскільки такий спір безпосередньо стосується його інтересів як розпорядника земель.
Спір про визнання права власності на об’єкти нерухомості не стосується прав та обов’язків особи, щодо якої відповідним державним органом прийнято рішення про надання попередньої згоди на розташування земельної ділянки та розробку проекту землевідведення для будівництва (за умови, що на час винесення рішення суду не приймалося рішення про виділення земельної ділянки з визначеними межами в користування такої особи), а тому в суду немає правових підстав для залучення такої особи до участі у справі.
Окремо слід зазначити, що при вирішенні спорів про визнання права власності на самочинно побудовані об’єкти нерухомості важливим є з’ясування правового статусу земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт.
