Можно ли расторгнуть договор с управителем ФФС, если он нарушил сроки строительства: правовая коллизия
Законом № 692 от 18.12.2008 г. были внесены изменения в ст. 18 Закона о финансово-кредитных механизмах. В результате этих изменений доверителю было предоставлено право расторгнуть договор с управителем фонда финансирования строительства в случае нарушения сроков сооружения объекта строительства. Закон № 692 от 18.12.2008 г. вступил в силу 12.03.2009 г., т. е.позднее, чем Закон о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на строительную отрасль, которым был введен мораторий на расторжение договоров, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта жилищного строительства.
Каким законом следует руководствоваться доверителю, если сроки строительства объекта нарушены?
Напомним кратко суть вопроса. 18 декабря 2008 года был принят
Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по усовершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692 (далее — Закон № 692).Этим Законом, в частности, внесены изменения в ст. 18 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV (далее — Закон о финансово-кредитных механизмах), которыми предусмотрен механизм расторжения договора управителя фонда финансирования строительства (ФФС) с застройщиком по инициативе доверителя. Согласно ч. 4 ст. 18 Закона о финансово-кредитных механизмах в случае нарушения застройщиком сроков сооружения объекта строительства или в случае ненадлежащего выполнения управителем своих обязанностей доверитель имеет право требовать от управителя досрочного расторжения договора и выплаты ему денежных средств. Управитель обязан выплатить доверителю денежные средства в сумме, которая определяется в соответствии со ст. 20 этого Закона при отказе доверителя от участия в ФФС и не может быть меньше суммы, внесенной доверителем в ФФС. Доверитель не выплачивает управителю вознаграждение в случае, если доверитель отказывается от участия в ФФС по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 18 Закона о финансово-кредитных механизмах. Закон № 692 (в части процитированной нормы) вступил в силу с 12.03.2009 г.25 декабря 2008 г. ВРУ приняла
Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI (далее — Закон о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на строительную отрасль). Согласно ч. 4 ст. 3 этого Закона запрещается расторжение физическими и юридическими лицами любых договоров, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100 % стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, кроме случаев, если такое расторжение осуществляется по согласию сторон. Возврат денежных средств, внесенных физическими и юридическими лицами в пользу застройщиков по расторгнутым договорам, по которым осуществлена частичная оплата стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, осуществляется после последующей реализации такого объекта (части объекта) жилищного строительства. Начисление и выплата застройщиком штрафных санкций, предусмотренных договорами, и взыскание денежных средств, предусмотренных ст. 625 Гражданского кодекса Украины, на срок действия этой статьи не осуществляются. Закон о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на строительную отрасль вступил в силу с 14.01.2009 г.Таким образом,
возникает коллизия в законодательстве . С одной стороны, доверитель ФФС имеет право расторгнуть договор с управителем фонда, если нарушены сроки строительства. С другой стороны, сделать это невозможно в силу моратория на расторжение этого договора (равно как и других договоров, результатом которых является передача застройщиком жилья). Полагаем, что в данной ситуации исходить следует из даты принятия закона, а не вступления его в силу. Закон о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на строительную отрасль принят позже Закона № 692, т. е. последней волей законодателя по рассматриваемому вопросу выступают именно положения Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на строительную отрасль.Приведенную выше позицию можно подтвердить и с учетом особенностей предписаний, содержащихся в указанных законодательных актах.
Закон № 692 устанавливает общее правило, позволяющее доверителю расторгнуть договор управителя ФФС с застройщиком. В свою очередь, Закон о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на строительную отрасль содержит исключение из этого правила, действующее до 01.01.2012 г., т. е. до того момента, когда, по мнению законодателя, влияние кризисных явлений на строительную деятельность должно снизиться. Исходя из этого на сегодняшний момент применению подлежат именно нормы Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на строительную отрасль.Отметим также, что, по мнению Минрегионстроя,
все договоры, которые заключались в порядке, определенном законодательством, на основании ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности в ходе финансирования (инвестирования) жилищного строительства через ФФС, ФОН, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, можно считать теми договорами, результатом которых, в понимании ч. 4 ст. 3 Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на строительную отрасль, является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства (письмо Минрегионстроя от 15.12.2009 г. № 12/19-1-8/5-1173).
Дмитрий Вовк
