Чи можна розірвати договір з управителем ФФБ, якщо він порушив строки будівництва: правова колізія
Законом від 18.12.2008 р. № 692 внесено зміни до ст. 18 Закону про фінансово-кредитні механізми. У результаті цих змін довірителю було надано право розірвати договір з управителем фонду фінансування будівництва в разі порушення строків спорудження об’єкта будівництва. Закон від 18.12.2008 р. № 692 набрав чинності 12.03.2009 р., тобто пізніше, ніж Закон про запобігання впливу світової фінансової кризи на будівельну галузь, яким було запроваджено мораторій на розірвання договорів, результатом яких є передача забудовником завершеного об’єкта житлового будівництва.
Яким законом слід керуватися довірителю, якщо строки будівництва об’єкта порушено?
Нагадаємо стисло сутність питання. 18 грудня 2008 року було прийнято
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692 (далі — Закон № 692). Цим Законом, зокрема, унесено зміни до ст. 18 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV (далі — Закон про фінансово-кредитні механізми), якими передбачено механізм розірвання договору управителя фонду фінансування будівництва (ФФБ) із забудовником з ініціативи довірителя. Згідно з ч. 4 ст. 18 Закону про фінансово-кредитні механізми в разі порушення забудовником строків спорудження об’єкта будівництва або в разі неналежного виконання управителем своїх обов’язків довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору і виплати йому грошових коштів. Управитель зобов’язаний виплатити довірителю грошові кошти в сумі, що визначається відповідно до ст. 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ, і не може бути меншою від суми, унесеної довірителем до ФФБ. Довіритель не виплачує управителю винагороду в разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ на підставах, передбачених ч. 4 ст. 18 Закону про фінансово-кредитні механізми. Закон № 692 (у частині процитованої норми) набрав чинності з 12.03.2009 р.25 грудня 2008 року ВРУ прийняла
Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI (далі — Закон про запобігання впливу світової фінансової кризи на будівельну галузь). Згідно з ч. 4 ст. 3 цього Закону забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовником завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 % вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення грошових коштів, унесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Нарахування і виплата забудовником штрафних санкцій, установлених договорами, і стягнення грошових коштів, передбачених ст. 625 Цивільного кодексу України, на строк дії цієї статті не здійснюється. Закон про запобігання впливу світової фінансової кризи на будівельну галузь набрав чинності з 14.01.2009 р.Таким чином,
виникає колізія в законодавстві . З одного боку, довіритель ФФБ має право розірвати договір з управителем фонду, якщо порушено строки будівництва. З іншого боку, зробити це неможливо через мораторій на розірвання цього договору (так само, як й інших договорів, результатом яких є передача забудовником житла). Вважаємо, що в цій ситуації слід виходити з дати прийняття закону, а не набуття ним чинності. Закон про запобігання впливу світової фінансової кризи на будівельну галузь прийнято пізніше ніж Закон № 692, тобто останньою волею законодавця з цього питання виступають саме положення Закону про запобігання впливу світової фінансової кризи на будівельну галузь.Зазначену вище позицію можна підтвердити і з урахуванням особливостей приписів, що містяться в цих законодавчих актах.
Закон № 692 встановлює загальне правило, що дозволяє довірителю розірвати договір управителя ФФБ із забудовником. У свою чергу, Закон про запобігання впливу світової фінансової кризи на будівельну галузь містить виняток із цього правила, що діє до 01.01.2012 р., тобто до того моменту, коли, на думку законодавця, вплив кризових явищ на будівельну діяльність має знизитися. Виходячи з цього на сьогодні застосуванню підлягають саме норми Закону про запобігання впливу світової фінансової кризи на будівельну галузь.Зауважимо також: на думку Мінрегіонбуду,
усі договори, що укладалися в порядку, визначеному законодавством, на підставі ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність під час фінансування (інвестування) житлового будівництва через ФФБ, ФОН, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також випуск безпроцентних (цільових) облігацій, можна вважати такими договорами, результатом яких, у розумінні ч. 4 ст. 3 Закону про запобігання впливу світової фінансової кризи на будівельну галузь, є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва (лист Мінрегіонбуду від 15.12.2009 р. № 12/19-1-8/5-1173).
Дмитро Вовк
