Договор об участии в ФФС: расторгнуть можно, но при определенных условиях

Договор об участии в ФФС: расторгнуть можно, но при определенных условиях

 

Письмо Минрегионстроя от 20.10.2010 г. № 16-14/667/0/6-10

 

Во исполнение поручения Кабинета Министров Украины от 21.09.2010 г. № 55177/1/1-10 <…> Министерство регионального развития и строительства совместно с Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг Украины информирует.

В соответствии с абзацем первым части четвертой статьи 3 Закона Украины от 25.12.2008 г. № 800-VI «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (далее — Закон о предотвращении влияния мирового финансового кризиса) запрещается расторжение физическими и юридическими лицами любых договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100 процентов стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, кроме случаев, когда такое расторжение осуществляется с согласия сторон. Возврат средств, внесенных физическими и юридическими лицами в пользу застройщиков по расторгнутым договорам, по которым осуществлена частичная оплата стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства, осуществляется после дальнейшей реализации такого объекта (части объекта) жилищного строительства

При этом абзацем вторым этой же части установлено, что запрет не применяется, если определенный срок приема в эксплуатацию объекта строительства переносится более чем на 18 месяцев.

Законом Украины от 18.12.2008 г. № 692-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» (далее — Закон о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья) статья 20 Закона Украины от 19.06.2003 г. № 978-IV «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее — Закон о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом) была изложена в новой редакции.

Частью третьей статьи 20 Закона о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом предусмотрены случаи открепления управляющим закрепленного за доверителем объекта инвестирования, в том числе в случае отказа доверителя от участия в фонде финансирования строительства (далее — ФФС), а частями четвертой — шестой этой же статьи — порядок определения суммы средств, подлежащей возврату доверителю по каждому такому случаю.

Частью седьмой статьи 20 Закона о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом установлено, что сумма средств, подлежащая возврату доверителю в случаях, предусмотренных частями четвертой — шестой этой статьи, возвращается доверителю в течение пяти дней после осуществления управляющим последующей полной реализации соответствующего объекта инвестирования или после ввода объекта строительства в эксплуатацию.

В соответствии с частью третьей раздела III (Заключительные и переходные положения) Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса законы и другие нормативно-правовые акты, принятые до вступления в силу данного Закона, действуют в части, не противоречащей Закону.

Закон о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья был принят 18.12.2008 г., т. е. до вступления в силу Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса.

Таким образом, доверителю в случае нарушения сроков строительства объекта недвижимости следует руководствоваться нормами Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса.

Кроме того, обращаем Ваше внимание на то, что правовая коллизия возникает тогда, когда одновременно действуют по меньшей мере две правовые нормы, противоречащие друг другу.

Такой противоречивости в законодательных актах относительно условий расторжения договоров участия в ФФС на сегодняшний день нет.

Законом о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом ограничено только на период до 01.01.2013 г. (на основании Закона Украины от 09.09.2010 г. № 2504-VI «О внесении изменений в Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства») право расторгать такие договоры в одностороннем порядке, но остается право на их расторжение с согласия сторон.

По поводу возможности расторжения договора об участии в ФФС сообщаем, что в соответствии с требованиями части четвертой статьи 3 Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса такое расторжение может осуществляться с согласия сторон или в случае переноса срока приема объекта строительства в эксплуатацию более чем на 18 месяцев.

При этом выплата средств доверителям, выходящим из ФФС в связи с расторжением договора об участии в ФФС, осуществляется в соответствии с требованиями части седьмой статьи 20 Закона о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом.

 

Заместитель министра Д. Исаенко

 

КОММЕНТАРИЙ

 

В целом Минрегионстрой высказал правильное мнение:

Закон о финансово-кредитных механизмах¹ имеет постоянное действие, а Закон о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства² — временное, установленное на конкретный срок.

¹ Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.

² Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI.

Вместе с тем

Закон о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства позволяет инвесторам или доверителям ФФС расторгать договоры, но при условии, что сдача объекта строительства задерживается более чем на 18 месяцев.

Нельзя говорить, что

Закон о финансово-кредитных механизмах так однозначно позволяет расторгать договоры и возвращать средства инвесторам. Ведь согласно ст. 20 Закона о финансово-кредитных механизмах сумма средств, подлежащая возврату доверителю, возвращается ему в течение пяти дней после осуществления следующей полной реализации соответствующего объекта инвестирования или после ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Поэтому получить свои средства из ФФС доверителю становится, по сути, невозможно в любом случае. Даже если бы не было

Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства, то доверитель имел бы право расторгать договоры, но получить свои средства быстрее, чем дом будет сдан в эксплуатацию, или его объект инвестирования будет реализован следующему покупателю, невозможно.

И действительно, такой механизм правилен. Потому что представьте себе ситуацию: управляющий привлекает средства, передает их застройщику, застройщик использует их исключительно по целевому назначению, дом возводится, но вдруг приходят десять доверителей и хотят забрать средства. Так вот, предыдущие редакции

Закона о финансово-кредитных механизмах предусматривали такое право доверителя. Хотя это и было нелогичным, потому что так и не было понятно, где застройщик должен брать средства, чтобы вернуть доверителям, если он их вкладывает в строительство. А временная норма Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства просто дополнительно усиливает возможности управляющего по нерасторжению договоров об участии в ФФС.

Поэтому, несмотря на коллизию в законодательстве, получить средства от управляющего доверителю будет крайне трудно даже после окончания срока действия

Закона о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства. Просто тогда доверитель будет иметь право расторгать договоры по своей инициативе, а вот получить средства из ФФС и в дальнейшем будет непросто. Вместе с тем это справедливо и обеспечит бесперебойную деятельность застройщику, которому не нужно будет думать, где взять средства для возврата доверителю, который просто решил выйти из ФФС. Особенно актуальной для застройщика эта норма становится во время прекращения кредитования.

Что касается права на возврат средств при условии задержки сдачи дома в эксплуатацию, то даже при расторжении договора в таком случае получить средства невозможно, потому что у застройщика их, скорее всего, не будет, иначе строительство бы не задерживалось.

 

Василий Качерай