Договір про участь У ФФБ: розірвати можна, але за певних умов
Лист Мінрегіонбуду від 20.10.2010 р. № 16-14/667/0/6-10
На виконання доручення Кабінету Міністрів України від 21.09.2010 р. № 55177/1/1-10 до <...> Міністерство регіонального розвитку та будівництва разом з Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг України інформує.
Відповідно до абзацу першого частини четвертої статті 3 Закону України від 25.12.2008 р. № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі — Закону про запобігання впливу світової фінансової кризи) забороняється розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва за умови, що за такими договорами здійснено оплату 100 відсотків вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін. Повернення коштів, унесених фізичними та юридичними особами на користь забудовників за розірваними договорами, за якими здійснено часткову оплату вартості об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва, здійснюється після наступної реалізації такого об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
При цьому абзацом другим цієї ж частини встановлено, що заборона не застосовується, якщо визначений термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців.
Законом України від 18.12.2008 р. № 692-VI «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» (далі — Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла) стаття 20 Закону України від 19.06.2003 р. № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі — Закон про фінансово-кредитні механізми і управління майном) була викладена у новій редакції.
Частиною третьою статті 20 Закону про фінансово-кредитні механізми і управління майном передбачено випадки відкріплення управителем закріпленого за довірителем об'єкта інвестування, в тому числі, у разі відмови довірителя від участі у фонді фінансування будівництва (далі — ФФБ), а частинами четвертою — шостою цієї ж статті — порядок визначення суми коштів, що підлягає поверненню довірителю щодо кожного такого випадку.
Частиною сьомою статті 20 Закону про фінансово-кредитні механізми і управління майном установлено, що сума коштів, яка підлягає поверненню довірителю у випадках, передбачених частинами четвертою — шостою цієї статті, повертається довірителю протягом п'яти днів після здійснення управителем наступної повної реалізації відповідного об'єкта інвестування або після введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
Відповідно до частини третьої розділу III (Прикінцеві та перехідні положення) Закону про запобігання впливу світової фінансової кризи закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить Закону.
Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла був прийнятий 18.12.2008 р., тобто до набрання чинності Законом про запобігання впливу світової фінансової кризи.
Таким чином, довірителю у разі порушення строків будівництва об'єкта нерухомості слід керуватися нормами Закону про запобігання впливу світової фінансової кризи.
Крім того, звертаємо Вашу увагу на те, що правова колізія виникає тоді, коли одночасно діють щонайменше дві правові норми, які суперечать одна одній.
Такої суперечливості в законодавчих актах стосовно умов розірвання договорів участі у ФФБ на сьогодні немає.
Законом про фінансово-кредитні механізми і управління майном лише обмежено на період до 01.01.2013 р. (на підставі Закону України від 09.09.2010 р. № 2504-VI «Про внесення змін до Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва») право розривати такі договори в односторонньому порядку, але залишається право на їх розірвання за згодою сторін.
Стосовно можливості розірвання договору про участь у ФФБ повідомляємо, що відповідно до вимог частини четвертої статті 3 Закону про запобігання впливу світової фінансової кризи, таке розірвання може здійснюватись за згодою сторін або у разі перенесення терміну прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію більше ніж на 18 місяців.
При цьому виплата коштів довірителям, що виходять із ФФБ у зв'язку з розірванням договору про участь у ФФБ здійснюється відповідно до вимог частини сьомої статті 20 Закону про фінансово-кредитні механізми і управління майном.
Заступник Міністра Д. Ісаєнко
КОМЕНТАР
Загалом Мінрегіонбуд висловив правильну думку —
Закон про фінансово-кредитні механізми1 має постійну дію, а Закон про запобігання впливу світофої фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва2 — тимчасову, встановлену на конкретний термін.1 Закон України «Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.
2 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI.
Разом з тим,
Закон про запобігання впливу світофої фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва дозволяє інвесторам чи довірителям ФФБ розривати договори, але за умови, що здача об’єкта будівництва затримується більше, ніж на 18 місяців.Не можна казати, що
Закон про фінансово-кредитні механізми так однозначно дозволяє розривати договори та повертати кошти інвесторам. Адже згідно зі ст. 20 Закону про фінансово-кредитні механізми сума коштів, що підлягає поверненню довірителю, повертається довірителеві протягом п’яти днів після здійснення наступної повної реалізації відповідного об’єкта інвестування або після введення об’єкта будівництва в експлуатацію.Тож отримати свої кошти із ФФБ довірителеві стає, по суті, неможливо в будь-якому випадку. Навіть якщо б не було
Закону про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва, то довіритель мав би право розривати договори, але отримати свої кошти швидше, ніж будинок буде зданий в експлуатацію, або його об’єкт інвестування буде реалізовано наступному покупцеві, неможливо.І насправді, такий механізм є правильний. Бо уявіть собі ситуацію: управитель залучає кошти, передає їх забудовнику, забудовник використовує їх виключно цільово, будинок зводиться, а тут приходять десять довірителів і хочуть забрати кошти. Так от попередні редакції
Закону про фінансово-кредитні механізми передбачали таке право довірителя. Хоча це й було нелогічно, бо так і не зрозуміло було, де забудовник має брати кошти, щоб повернути довірителям, якщо він їх вкладає в будівництво. А тимчасова норма Закону про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва просто додатково посилює можливості управителя щодо нерозірвання договорів про участь у ФФБ.Тож, незважаючи на колізію в законодавстві, отримати кошти від управителя довірителеві буде вкрай важко навіть після закінчення терміну дії
Закону про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва. Просто тоді довіритель матиме право розривати договори за своєї ініціативи, а ось отримати кошти з ФФБ буде й далі непросто. Разом з тим, це є справедливо і забезпечить безперебійну діяльність забудовнику, якому непотрібно буде думати, де взяти кошти для повернення довірителеві, який просто вирішив вийти з ФФБ. Особливо актуальною для забудовника ця норма стає в часи припинення кредитування.Щодо права на повернення коштів за умови затримки здавання будинку в експлуатацію, то навіть при розірванні договору в такому випадку отримати кошти неможливо, тому що в забудовника їх звичайно не буде, інакше будівництво не затримувалося б.
Василь Качерай
