Ипотека: в погоне за налоговым кредитом

Основные требования

Чем продиктовано

Примечания

1

2

3

к финансовому кредиту

— финансовый кредит должен быть целевым, т. е. выдаваться на строительство или приобретение в собственность жилья (дома, квартиры, комнаты)

П. 1.5 Закона № 889

В случае приобретения жилья за счет кредитных средств, взятых на «текущие нужды» (потребительского кредита), об НК по НДФЛ придется забыть (письмо ГНАУ от 26.04.2007 г. № 8482/7/17-0717)

— срок погашения кредита должен составлять не менее 5 полных календарных лет

Поскольку сроки кредитования, как правило, не совпадают с календарным годом (1 января — 31 декабря), то владельцы кредитов-пятилеток автоматически выбывают из списка «претендентов».
В «зоне риска» и плательщики со сроком погашения кредита свыше 30 лет: согласно п. 3.4 Протокола № 31 ипотечный кредит может быть выдан максимум на 30 лет, следовательно, несоблюдение этого условия может быть использовано налоговиками в качестве аргумента отказать в НК

— выполнение обязательств по кредитному договору должно быть обеспечено залогом жилья, на приобретение которого берется кредит

На практике встречаются случаи, когда в залог под строящееся жилье принимают имеющееся (вторичное) жилье гражданина. В данном случае такой гражданин не будет иметь права на НК в силу невыполнения указанного условия

— к кредитному договору в обязательном порядке должен быть заключен договор ипотеки (залога) недвижимого имущества, которое приобретается или строится, являющийся неотъемлемым дополнением к такому кредитному договору

Письмо ГНАУ от 09.07.2009 г. № 14312/7/17-0717

Ипотечный договор и договор, обусловливающий основное обязательство, могут быть оформлены в виде одного документа. Однако этот документ по форме и содержанию должен соответствовать требованиям, установленным для договора, определяющего основное обязательство (ст. 18 Закона об ипотеке)

— договор об ипотечном кредите и договор ипотеки (залога) должны быть заключены после 1 января 2004 года (после вступления в силу Закона об ипотеке и Закона № 889)

Проценты по ипотечным кредитам, выданным в 2002 — 2003 годах, не могут быть включены в НК, несмотря на то что теоретически 10-летний срок, установленный Законом № 889, еще не истек (подробно об этом будет сказано ниже). Иными словами, таким правом могут воспользоваться плательщики, чья ипотека не старше 1 января 2004 года

— договор ипотеки (залога) обязательно должен быть нотариально удостоверен

Нотариальное удостоверение ипотечного договора производится по месту нахождения недвижимости (месту регистрации), являющейся предметом ипотеки, или по месту нахождения ипотекодержателя (месту регистрации) либо ипотекодателя (абз. 4 ст. 5 Закона об ипотечном кредитовании)

— кредит должен быть получен от банка

Письмо Минфина Украины от 25.01.2007 г. № 31-20030-05-18/1283

Кредит, предоставленный небанковской финансовой организацией (например, кредитным союзом), не рассматривается как ипотечный жилищный кредит для целей Закона № 889, следовательно, часть суммы процентов, фактически уплаченных по такому кредитному договору, не может быть включена в НК

— за счет ипотечного кредита должен строиться или приобретаться жилой дом, определенный таким плательщиком налога как основное место его проживания

Абз. 3 п. 10.1 Закона № 889

Подтверждением этого является штамп в паспорте плательщика о регистрации по этому адресу (письмо ГНАУ от 12.02.2007 г. № 06-10/10-138). Что касается строящегося жилья, то согласно разъяснениям ГНАУ, изложенным в письме от 22.02.2006 г. № 1022/Х/17-0715, налогоплательщик имеет право самостоятельно определить строящееся жилье в качестве основного места его проживания, в частности, указав об этом в годовой налоговой декларации или составив заявление, подаваемое вместе с годовой налоговой декларацией.
А вот если налогоплательщик взял кредит на приобретение (строительство) жилья не для самого себя, а для членов семьи (например, квартира приобретается родителями для своего ребенка), то воспользоваться правом на НК такой плательщик (в данном случае — один из родителей) не сможет, так как это жилье не является его основным местом жительства

к плательщику

— достижение 18-летнего возраста

П. 10.6 Закона № 889

Это правило не распространяется на случаи, когда:
— объект ипотеки находится в общей долевой или общей совместной собственности супругов, один из которых моложе по возрасту;
— по условиям завещания объект ипотеки передается по наследству физическому лицу, который моложе по возрасту

— статус резидента Украины, имеющего индивидуальный идентификационный номер

П.п. 5.4.1 Закона № 889

Согласно Закону № 889 физические лица — нерезиденты права на НК не имеют однозначно. А вот в отношении физических лиц — резидентов, не имеющих индивидуального идентификационного номера, вопрос неоднозначен. Налоговики «строчат» письма (например, письмо ГНАУ от 09.07.2009 г. № 14312/7/17-0717) и доказывают, что у таких лиц нет законных оснований для начисления НК. Однако это противоречит конституционному принципу равенства всех перед законом, закрепленному в ст. 24 Конституции Украины. Иными словами, можно попытаться отстоять свои права в суде

— наличие дохода в виде заработной платы, который и подлежит уменьшению на сумму НК

Закон № 889

Физические лица — предприниматели, самозанятые лица, осуществляющие независимую профессиональную деятельность, военнослужащие, физические лица — резиденты, являющиеся работниками дипломатических представительств и консульских учреждений, не получающие доходов в виде заработной платы, как наемные работники, лишены права на НК, поскольку их доход заработной платой для целей Закона № 889 не считается (письмо ГНАУ от 09.07.2009 г. № 14312/7/17-0717).
Остальные должны показать налоговому инспектору свой реальный доход, что в условиях тотальной выплаты зарплат «в конвертах» может оказаться весьма проблематично

к сумме процентов по ипотечному кредиту, которую можно включить в НК отчетного года

— включается только сумма процентов по кредитному договору

Ст. 10 Закона № 889

Нужно обратить особое внимание на то, чтобы в квитанциях банк разбивал сумму оплаты на сумму процентов и тело кредита. Это важно, так как непосредственная выплата кредита не включается в НК (только проценты)

— в расчет принимается сумма процентов, фактически уплаченных в течение года, что подтверждается приходными квитанциями банка

Доказательствами фактической уплаты служат приходные кассовые ордера, квитанции и другие расчетные документы. Следовательно, претендентам нужно позаботиться о сборе, хранении и учете документов, подтверждающих уплату процентов по ипотеке

— сумма декларируемого НК не может превышать размер общего налогооблагаемого дохода, полученного налогоплательщиком в виде заработной платы в отчетном году

П.п. 5.4.2 Закона № 889

Если же такое превышение существует, то в соответствии с п. 2.6 Инструкции № 442 НК предоставляется только в рамках суммы годовой заработной платы. Другие доходы, полученные плательщиком налога в течение отчетного года, в расчет для определения суммы налога, подлежащего возврату в связи с начислением НК, не учитываются

— если площадь приобретаемого жилья менее 100 кв. м, тогда в НК можно включить всю сумму уплаченных процентов (в пределах зарплаты). В случае если площадь жилья превышает 100 кв. м, тогда сумма, которую можно включить в НК, определяется как произведение суммы уплаченных в течение года процентов и коэффициента (К), рассчитываемого по формуле:

К = МП : ФП,

где МП — минимальная общая площадь жилья, которая равняется 100 кв. м;
ФП — фактическая общая площадь жилья, которое строится (приобретается) за счет ипотечного кредита

П. 10.2 Закона № 889

Для собственников апартаментов площадью более 100 кв. м часть суммы процентов, включаемая в состав НК по ипотеке (НКИК), рассчитывается по такой формуле:

НКИК = ПИК х К,

где ПИК — сумма фактически уплаченных процентов по ипотечному жилищному кредиту;
К — коэффициент.
Максимальная сумма возмещения будет также ограничена официальным доходом, а значит, на значительные суммы возмещения могут рассчитывать только те, кто имеет большой и «белый» заработок, а также маленькую жилплощадь

Документ

Подсказки, советы, рекомендации

1

2

Годовая декларация о доходах

Декларация может быть подана непосредственно в районную ГНИ*, отправлена по почте или в электронном виде (правда, в последнем случае необходимо предварительно заключить с налоговой администрацией специальный договор на электронное обслуживание).

Необходимый бланк для заполнения можно бесплатно получить в районной ГНИ, купить в специализированном магазине или распечатать из интернета. При этом согласно п.п. 4.4.2 Закона № 2181 налогоплательщик имеет полное право подать декларацию по иной форме, если считает, что существующая противоречит законодательству (дополнительно придется подать пояснение причин внесения изменений).

Декларация, которая подается налогоплательщиками с целью реализации права на НК, может предоставляться в течение всего 2011 года. Но! Если плательщик налога не воспользовался таким правом по итогам отчетного налогового года, то такое право на следующие налоговые годы не переносится (п.п. 5.4.3 Закона № 889).

Кстати, в случае возникновения вопросов относительно процедуры заполнения декларации или получения НК, до 1 марта все консультации со стороны сотрудников налоговой должны предоставляться обязательно и бесплатно. «Самостоятельным», а также пропустившим «первомарт», рекомендуется посетить сайт ГНАУ (http://sta.gov.ua). В разделе «Консультационный центр» достаточно наглядной информации, посвященной декларированию доходов. А еще можно зарегистрироваться на всеукраинском бухгалтерском портале (http://buhgalter.com.ua) и получить массу советов и подсказок от «бывалых».
Заполняя декларацию, помните:
— в нее записывают все налогооблагаемые доходы отчетного года. Если вы получали зарплату от нескольких работодателей, то все зарплатные доходы (в том числе по совместительству) в декларации лучше показать в п. 1.1 Раздела I, ведь согласно приложению 2 именно к зарплате из п. 1.1 применяют НК;
— по мнению ГНАУ (см. письма от 13.08.2007 г. № 9813/5/17-0716; от 18.02.2008 г. № 3057/7/17-0217), при расчете суммы налога, подлежащей возврату из бюджета в связи с реализацией плательщиком права на НК, используется сумма начисленной заработной платы без исключения НСЛ и сумм взносов в фонды социального страхования. Такая позиция, мягко говоря, является сомнительной, ведь, как известно, НК уменьшает сумму начисленного физическому лицу налогооблагаемого дохода в виде заработной платы. При этом пп. 3.5 и 6.1 Закона № 889 установлено, что при определении объекта налогообложения доход в виде заработной платы уменьшается на сумму удержанных из нее социальных взносов и НСЛ. Это значит, что такие суммы не подлежат налогообложению согласно Закону № 889 и, следовательно, их нужно вычитать из начисленной за год зарплаты и для целей применения НК.
Отметим, что существует уже не одно решение суда (например, постановление районного суда г. Донецка по делу № 2-2292; постановление Святошинского районного суда г. Киева по делу № 2а-18-1/07р), в которых суды поддержали позицию налогоплательщиков по данному вопросу. Это, в свою очередь, дает стимул для несогласных с ГНАУ налогоплательщиков на обращение в суд для защиты своих прав

* Адрес и телефон «своей» районной ГНИ вы можете найти на сайте http://sta.gov.ua в разделе «Органи ДПС України».

Приложение 1 к декларации

Сюда построчно заносят суммы расходов, которые можно включить в НК. Причем в строку 06 вписывают сумму уже с учетом общего лимита — в пределах годовой налогооблагаемой зарплаты минус соцвзносы

Приложение 2 к декларации

Это приложение призвано показать сумму налога к возврату (или к уплате).
Желающим реализовать право на НК в полной мере (как положено по Закону № 889) рекомендуем вносить в строку 1 Раздела 1 приложения 2 налогооблагаемую зарплату, т. е. без соцвзносов минус НК (соответственно, необходимо изменить и название этой сроки). Кстати, в таком случае понадобится и в п. 1.1 Раздела I декларации зафиксировать не только начисленную, но и налогооблагаемую сумму зарплаты

Паспорт и идентификационный код

—

Справка с места работы о полученной в течение года заработной плате и удержанной сумме НДФЛ

В настоящее время такая справка предоставляется в произвольной форме (довольно часто за основу принимают «бывшую» форму № 3), поэтому необходимо проследить, чтобы в ней были указаны:
— сумма дохода в виде заработной платы;
— сумма прочих доходов, с которых работодателем был удержан налог;
— предоставление НСЛ (основание и сумма);
— результат годового перерасчета

Заявление с указанием банковского счета, на который нужно вернуть средства, или относительно суммы возврата в счет погашения других своих налоговых обязательств

По сути, деньги могут быть зачислены и на платежные карточки. Но! Необходимо обратить внимание на условия договора на открытие карточки. Некоторые банки практикуют опцию «Пополнение счета по номеру» (для этого достаточно указать в реквизитах на оплату номер, который нанесен на такую карточку). Однако нередки случаи, когда номер карточки и номер карточного счета, к которому «привязана» эта карточка, не совпадают. Нестыковка чревата бумажной волокитой и промедлением в получении денег. Еще один аргумент в пользу расчетного счета — возможность отследить источник поступления средств. В выписках банка будет четко указана сумма, дата зачисления и реквизиты отправителя, так что возмещение НК с оплатой от ЧП «Иванов» вы уж точно не перепутаете). А вот кто, когда и на какую сумму пополнил карточку, отследить сложно.
С осторожностью стоит указывать реквизиты зарплатной карточки. Дело в том, что некоторые банки предусматривают нешуточную комиссию за поступление/снятие средств на такую карточку, кроме как от работодателя. Да и вообще, Вы точно уверены, что изучили все условия договора на открытие зарплатной карточки? А вдруг там где-то мелким шрифтом приписан запрет со всяческими штрафами и пенями на получение денег «извне»?
Деньги также могут быть возвращены налогоплательщику почтовым переводом.
Кстати, не поленитесь заявление написать в двух экземплярах, один из которых (с входящим номером и подписью ответственного лица) оставить у себя.

Копия кредитного договора и нотариально заверенного договора ипотеки

—

Копии квитанций (других платежных документов), в которых четко указаны сумма уплаченных процентов за пользование ипотечным кредитом и фамилия, имя и отчество плательщика налога как плательщика этих процентов

Следует отметить, что на практике в квитанции иногда выделяют отдельно сумму процентов, а иногда и нет. Поэтому, когда в квитанции сумма процентов отдельно не выделена, то указанного документа для подтверждения уплаченных процентов будет недостаточно. Необходим какой-либо документ банка, расшифровывающий платеж налогоплательщика, т. е. указывающий сумму процентов за кредит. В настоящее время практически в каждом банке без проблем выдают соответствующую справку. Правда, есть одно «но» — не бесплатно! Вместе с тем для этой цели может подойти и выписка банка.

Копия договора купли-продажи

—

Копия технического паспорта на квартиру

—