Іпотека: у гонитві за податковим кредитом

Основні вимоги

Чим зумовлено

Примітки

1

2

3

до фінансового кредиту

— фінансовий кредит має бути цільовим, тобто видаватися на будівництво або придбання у власність житла (будинку, квартири, кімнати)

П. 1.5 Закону № 889

У разі придбання житла за рахунок кредитних коштів, узятих на «поточні потреби» (споживчого кредиту), про ПК за ПДФО доведеться забути (лист ДПАУ від 26.04.2007 р. № 8482/7/17-0717)

— строк погашення кредиту має становити не менше 5 повних календарних років

П. 1.5 Закону № 889

Оскільки строки кредитування, як правило, не збігаються з календарним роком (1 січня — 31 грудня), то власники кредитів-«п'ятирічок», автоматично вибувають зі списку «претендентів».
У «зоні ризику» і платники зі строком погашення кредиту понад 30 років: згідно з п. 3.4 Протоколу № 31 іпотечний кредит може бути видано максимум на 30 років, отже, недотримання цієї умови може бути використано податківцями як аргумент для відмови в ПК

— виконання зобов'язань за кредитним договором має бути забезпечено заставою житла, на придбання якого береться кредит

На практиці трапляються випадки, коли в заставу під житло, що будується, приймають наявне (вторинне) житло громадянина. У цьому разі такий громадянин не матиме права на ПК через невиконання зазначеної умови

— до кредитного договору обов'язково має бути укладено договір іпотеки (застави) нерухомого майна, яке придбавається або будується, що є невід'ємним доповненням до такого кредитного договору

Лист ДПАУ від 09.07.2009 р. № 14312/7/17-0717

Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Однак цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, установленим для договору, який визначає основне зобов'язання (ст. 18 Закону про іпотеку)

— договір про іпотечний кредит та договір іпотеки (застави) мають бути укладені після 1 січня 2004 року (після набрання чинності Законом про іпотеку та Законом № 889)

Проценти за іпотечними кредитами, виданими у 2002 — 2003 роках, не може бути включено до ПК, незважаючи на те, що теоретично 10-річний строк, установлений Законом № 889, ще не закінчився (докладно про це зазначатиметься далі). Інакше кажучи, таким правом можуть скористатися платники, чия іпотека не старша за 1 січня 2004 року

— договір іпотеки (застави) обов'язково має бути нотаріально посвідчено

Нотаріальне посвідчення іпотечного договору здійснюється за місцезнаходженням нерухомості (місцем реєстрації), яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя (місцем реєстрації) чи іпотекодавця (абз. 4 ст. 5 Закону про іпотечне кредитування)

— кредит має бути отримано від банку

Лист Мінфіну України від 25.01.2007 р. № 31-20030-05-18/1283

Кредит, наданий небанківською фінансовою організацією (наприклад, кредитною спілкою), не розглядається як іпотечний житловий кредит для цілей Закону № 889, отже, частину суми процентів, фактично сплачених за таким кредитним договором, не може бути включено до ПК

— за рахунок іпотечного кредиту має будуватися або придбаватися житловий будинок, визначений таким платником податку як основне місце його проживання

Абз. 3 п. 10.1 Закону № 889

Підтвердженням цього є штамп у паспорті платника про реєстрацію за цією адресою (лист ДПАУ від 12.02.2007 р. № 06-10/10-138). Щодо житла, що будується, то згідно з роз'ясненнями ДПАУ, викладеними в листі від 22.02.2006 р. № 1022/Х/17-0715, платник податків має право самостійно визначити житло, що будується, як основне місце його проживання, зокрема, указавши про це в річній податковій декларації або склавши заяву, яка подається разом з річною податковою декларацією.
А от якщо платник податків узяв кредит на придбання (будівництво) житла не для себе, а для членів сім'ї (наприклад, квартира придбавається батьками для своєї дитини), то скористатися правом на ПК такий платник (у цьому випадку — один із батьків) не зможе, оскільки це житло не є його основним місцем проживання

до платника

— досягнення 18-річного віку

П. 10.6 Закону № 889

Це правило не поширюється на випадки, коли:
— об'єкт іпотеки перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності подружжя, один із членів якого молодший за віком;
— за умовами заповіту об'єкт іпотеки передається у спадщину фізичній особі, молодшій за віком

— статус резидента України, який має індивідуальний ідентифікаційний номер

П.п. 5.4.1 Закону № 889

Згідно із Законом № 889 фізичні особи — нерезиденти права на ПК не мають однозначно. А от щодо фізичних осіб — резидентів, які не мають індивідуального ідентифікаційного номера, питання неоднозначне. Податківці у своїх листах (наприклад, лист ДПАУ від 09.07.2009 р. № 14312/7/17-0717) наполягають, що в таких осіб немає законних підстав для нарахування ПК. Однак це суперечить конституційному принципу рівності всіх перед законом, закріпленому у ст. 24 Конституції України. Інакше кажучи, можна спробувати відстояти свої права в суді

— наявність доходу у вигляді заробітної плати, який і підлягає зменшенню на суму ПК

Закон № 889

Фізичні особи — підприємці, самозайняті особи, які здійснюють незалежну професійну діяльність, військовослужбовці, фізичні особи — резиденти, що є працівниками дипломатичних представництв та консульських установ, які не одержують доходів у вигляді заробітної плати як наймані працівники, позбавлені права на ПК, оскільки їх дохід заробітною платою для цілей Закону № 889 не вважається (лист ДПАУ від 09.07.2009 р. № 14312/7/17-0717).
Решта повинні показати податковому інспектору свій реальний дохід, що в умовах тотальної виплати зарплат «у конвертах» може бути вельми проблематично

до суми процентів за іпотечним кредитом, яку можна включити до ПК звітного року

— уключається тільки сума процентів за кредитним договором

Ст. 10 Закону № 889

Потрібно звернути особливу увагу на те, щоб у квитанціях банк розбивав суму оплати на суму процентів і тіло кредиту. Це важливо, оскільки безпосередня виплата кредиту не включається до ПК (тільки проценти)

— ураховується сума процентів, фактично сплачених протягом року, що підтверджується прибутковими квитанціями банку

Доказами фактичної сплати є прибуткові касові ордери, квитанції та інші розрахункові документи. Отже, претендентам слід потурбуватися про збирання, зберігання та облік документів, які підтверджують сплату процентів за іпотекою

— сума задекларованого ПК не може перевищувати розміру загального оподатковуваного доходу, отриманого платником податків у вигляді заробітної плати у звітному році

П.п. 5.4.2 Закону № 889

Якщо ж таке перевищення існує, то відповідно до п. 2.6 Інструкції № 442 ПК надається тільки в межах суми річної заробітної плати. Інші доходи, отримані платником податку протягом звітного року, до розрахунку для визначення суми податку, що підлягає поверненню у зв'язку з нарахуванням ПК, не враховуються

— якщо площа житла, що придбавається, менше 100 кв. м, тоді до ПК можна включити всю суму сплачених процентів (у межах зарплати). Якщо площа житла перевищує 100 кв. м, тоді сума, яку можна включити до ПК, визначається як добуток суми сплачених протягом року процентів та коефіцієнта (К), який розраховується за формулою:

К = МП : ФП,

де МП — мінімальна загальна площа житла, що дорівнює 100 кв. м;
ФП — фактична загальна площа житла, яке будується (придбавається) за рахунок іпотечного кредиту

П. 10.2 Закону № 889

Для власників апартаментів площею понад 100 кв. м частина суми процентів, що включається до складу ПК за іпотекою (ПКІК), розраховується за такою формулою:

ПКІК = ПІК х К,

де ПІК — сума фактично сплачених процентів за іпотечним житловим кредитом;
К — коефіцієнт.
Максимальна сума відшкодування буде також обмежена офіційним доходом, а отже, на значні суми відшкодування можуть розраховувати тільки ті, хто має великий і «білий» заробіток, а також маленьку житлову площу

Документ

Підказки, поради, рекомендації

1

2

Річна декларація про доходи

Декларація може бути подана безпосередньо до районної ДПІ*, відправлена поштою або в електронному вигляді (щоправда, в останньому випадку необхідно заздалегідь укласти з податковою адміністрацією спеціальний договір на електронне обслуговування).
Необхідний бланк для заповнення можна безоплатно отримати в районній ДПІ, купити у спеціалізованому магазині або роздрукувати з Інтернету. При цьому згідно з п. п 4.4.2 Закону № 2181 платник податків має повне право подати декларацію за іншою формою, якщо вважає, що наявна суперечить законодавству (додатково доведеться подати пояснення причин унесення змін).

Декларація, що подається платниками податків з метою реалізації права на ПК, може подаватися протягом усього 2011 року. Але! Якщо платник податку не скористався таким правом за підсумками звітного податкового року, то таке право на наступні податкові роки не переноситься (п.п. 5.4.3 Закону № 889).
До речі, у разі виникнення запитань щодо процедури заповнення декларації або отримання ПК, до 1 березня всі консультації з боку працівників податкової повинні надаватися обов’язково та безоплатно. «Самостійним», а також тим, хто пропустив цю дату, рекомендується відвідати сайт ДПАУ (http://sta.gov.ua). У розділі «Консультаційний центр» достатньо необхідної інформації, присвяченої декларуванню доходів. А ще можна зареєструватися на всеукраїнському бухгалтерському порталі (http://buhgalter.com.ua/) та отримати безліч порад та підказок від «бувалих».
Заповнюючи декларацію пам’ятайте:
— до неї записують усі оподатковувані доходи звітного року. Якщо ви отримували зарплату від декількох роботодавців, то всі зарплатні доходи (у тому числі за сумісництвом) у декларації краще відобразити в п. 1.1 Розділу I, адже згідно з додатком 2 саме до зарплати з п. 1.1 застосовують ПК;
— на думку ДПАУ (див. листи від 13.08.2007 р. № 9813/5/17-0716; від 18.02.2008 р. № 3057/7/17-0217), при розрахунку суми податку, що підлягає поверненню з бюджету у зв’язку з реалізацією платником права на ПК, використовується сума нарахованої заробітної плати без виключення ПСП та сум внесків до фондів соціального страхування. Така позиція, м’яко кажучи, є сумнівною, адже, як відомо, ПК зменшує суму нарахованого фізичній особі оподатковуваного доходу у вигляді заробітної плати. При цьому пп. 3.5 і 6.1 Закону № 889 установлено, що при визначенні об’єкта оподаткування дохід у вигляді заробітної плати зменшується на суму утриманих з неї соціальних внесків та ПСП. Це означає, що такі суми не підлягають оподаткуванню згідно із Законом № 889, а отже, їх потрібно віднімати з нарахованої за рік зарплати і для цілей застосування ПК.
Зауважимо, що існує вже не одне рішення суду (наприклад, постанови районного суду м. Донецька у справі № 2-2292; Святошинського районного суду м. Києва у справі № 2а-18-1/07р), у яких суди підтримали позицію платників податків з цього питання. Це, у свою чергу, надає стимул для незгодних з ДПАУ платників податків на звернення до суду для захисту своїх прав

* Адресу і телефон «своєї» районної ДПІ ви можете знайти на сайті http://sta.gov.ua у розділі «Органи ДПС України».

Додаток 1 до декларації

Сюди порядково заносять суми витрат, які можна включити до ПК. Причому до рядка 06 вписують суму вже з урахуванням загального ліміту — у межах річної оподатковуваної зарплати мінус соцвнески

Додаток 2 до декларації

Цей додаток покликаний показати суму податку до повернення (або до сплати).
Бажаючим реалізувати право на ПК повною мірою (як годиться згідно із Законом № 889), рекомендуємо вносити до рядка 1 Розділу 1 додатка 2 оподатковувану зарплату, тобто без соцвнесків мінус ПК (відповідно, необхідно змінити і назву цього рядка). До речі, у такому разі потрібно і в п. 1.1 Розділу I декларації зафіксувати не лише нараховану, а й оподатковувану суму зарплати

Паспорт та ідентифікаційний код

—

Довідка з місця роботи про отриману протягом року заробітну плату та утриману суму ПДФО

Наразі така довідка надається в довільній формі (досить часто за основу беруть «колишню» форму № 3), тому необхідно простежити, щоб у ній було зазначено:
— суму доходу у вигляді заробітної плати;
— суму інших доходів, з яких роботодавцем було утримано податок;
— надання ПСП (підставу і суму);
— результат річного перерахунку

Заява із зазначенням банківського рахунка, на який потрібно повернути кошти, або щодо суми повернення в рахунок погашення інших своїх податкових зобов'язань

По суті, гроші може бути зараховано і на платіжні картки. Але! Необхідно звернути увагу на умови договору на відкриття картки. Деякі банки практикують опцію «Поповнення рахунка за номером» (для цього достатньо вказати в реквізитах на оплату номер, який нанесено на таку картку). Однак трапляються випадки, коли номер картки і номер карткового рахунка, до якого «прив'язана» ця картка, не збігаються. Нестикування загрожує паперовою тяганиною та зволіканням в отриманні грошей. Ще один аргумент на користь розрахункового рахунка — можливість відстежити джерело надходження коштів. У виписках банку буде чітко зазначено суму, дату зарахування та реквізити відправника, отже, відшкодування ПК з оплатою від ПП «Іванов» ви вже точно не переплутаєте). А от хто, коли і на яку суму поповнив картку, відстежити складно.
З обережністю варто вказувати реквізити зарплатної картки. Річ у тім, що деякі банки передбачають неабияку комісію за надходження/зняття коштів на таку картку, крім як від роботодавця. Та й узагалі. Ви точно впевнені, що вивчили всі умови договору на відкриття зарплатної картки? А раптом там десь дрібним шрифтом приписано заборону з усілякими штрафами та пенями на отримання грошей «ззовні»?
Гроші також може бути повернено платнику податків поштовим переказом.
До речі, не полінуйтеся заяву написати у двох примірниках, один з яких (із вхідним номером та підписом відповідальної особи) залиште собі.

Копія кредитного договору та нотаріально посвідченого договору іпотеки

—

Копії квитанцій (інших платіжних документів), у яких чітко зазначено суму сплачених процентів за користування іпотечним кредитом та прізвище, ім'я й по батькові платника податку як платника цих процентів

Слід зауважити, що на практиці у квитанції іноді виділяють окремо суму процентів, а іноді — ні. Тому коли у квитанції суму процентів окремо не виділено, то зазначеного документа для підтвердження сплачених процентів буде недостатньо. Необхідний будь-який документ банку, що розшифровує платіж платника податків, тобто вказує суму процентів за кредит. Сьогодні практично в кожному банку без проблем видають відповідну довідку. Щоправда, є одне «але» — не безоплатно! Водночас, для цієї мети може підійти й виписка банку.

Копія договору купівлі-продажу

—

Копія технічного паспорта на квартиру

—