Как определить момент возникновения права пользования арендованным объектом недвижимости: толкование Минюста
Письмо Минюста Украины от 18.10.2010 г. № 12873-0-26-10-19
Министерство юстиции <...> о предоставлении разъяснения некоторых вопросов законодательства, связанных с государственной регистрацией права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями <...> сообщает.
В соответствии с Гражданским кодексом Украины (далее — Кодекс) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и т. п.) или воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника выполнения его обязанности.
Следует отметить, что обязательства возникают на основаниях, установленных статьей 11 Кодекса (статья 509 Кодекса). Так, согласно части второй статьи 11 Кодекса основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в частности, договоры и другие сделки.
В соответствии с частью первой статьи 626 Кодекса договором является договоренность двух или более сторон, направленная на установление, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей.
Статья 640 Кодекса определяет момент, с которого договор считается заключенным, т. е. момент, с которого у сторон договора возникают взаимные права и обязанности.
Учитывая приведенное, гражданские права и обязанности у сторон договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) возникают с момента заключения такого договора, конечно, если иное не предусмотрено самим договором (например, с момента передачи имущества). В случаях, установленных статьями 793 и 794 Кодекса, таким моментом является нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора соответственно.
Что касается государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями и правовых последствий отсутствия государственной регистрации такого права, то отмечаем, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, возникшие на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона Украины от 11 февраля 2010 года № 1878-VI «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и других законодательных актов Украины», т. е. начиная с 16 марта 2010 года. Такое утверждение основывается на том, что именно данный Закон содержит норму о проведении регистраторами бюро технической инвентаризации государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.
Также в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Министерства юстиции от 7 февраля 2002 года № 7/5 (в редакции приказа Министерства юстиции от 28 июля 2010 года № 1692/5), зарегистрированным в Министерстве юстиции 18 февраля 2002 года под № 157/6445 (далее — Положение), такая государственная регистрация является обязательной. В свою очередь, нормы Положения, которые будут действовать до 1 января 2012 года, не связывают момент государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями с возникновением у сторон взаимных прав и обязанностей в соответствии с договором.
Как отмечалось выше, гражданские права и обязанности в отношениях найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) возникают на основании соответствующего договора, а поэтому определенные негативные правовые последствия у сторон таких правоотношений могут возникать как в связи с заключением договора (в частности, несоблюдение письменной формы, нотариального удостоверения договора и т. п.), так и в связи с ненадлежащим его выполнением (просрочка оплаты за пользование имуществом и т. п.), однако не в связи с отсутствием государственной регистрации такого вещного права.
Следует отметить, что в понимании Положения государственная регистрация прав — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество путем внесения соответствующей записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями является дополнительной гарантией защиты прав и законных интересов, возникающих на основании заключенных договоров, как в отношениях между сторонами таких правоотношений, так и в отношениях с третьими лицами, в том числе с органами власти.
В то же время отмечаем, что с 1 января 2012 года государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями будет осуществляться в порядке, определенном Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и другие законодательные акты Украины», а поэтому исходя из части третьей статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» будет изменен момент возникновения права пользования в соответствии с договором найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) — такое вещное право будет возникать именно с момента его государственной регистрации.
<...>
Заместитель министра Л. Ефименко
КОММЕНТАРИЙ
Исходя из норм
Гражданского кодекса Украины, Минюст отметил, что права и обязанности у сторон договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) возникают с момента заключения такого договора, если иное не предусмотрено самим договором (например, с момента передачи имущества).Если договор найма подлежит
нотариальному удостоверению (т. е. если договор заключен на срок 3 года и более, ст. 793 ГКУ), таким моментом является нотариальное удостоверение договора, если договор подлежит государственной регистрации (если договор заключен не менее чем на 3 года, ст. 794 ГКУ) — государственная регистрация договора.Что касается
государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельными частями), то, прежде всего, Минюст напомнил, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, которые возникли на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона Украины от 11.02.2010 г. № 1878-VI (далее — Закон № 1787), то есть начиная с 16.03.2010 г. Причем такой договор должен быть заключен на срок 3 года и более.При этом главное юридическое ведомство подчеркнуло, что
момент государственной регистрации права пользования никак не связан с возникновением у сторон взаимных прав и обязанностей по договору.В заключение своего разъяснения авторы
письма заметили, что с 01.01.2012 г. право пользования арендованным зданием или другим капитальным сооружением (их отдельными частями) будет возникать именно с момента государственной регистрации такого вещного права (в соответствии с ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» в редакции Закона № 1878).Текст
письма размещен на: www.rada.gov.ua
Юлия Литвиненко
