Як визначити момент виникнення права користування орендованим об'єктом нерухомості: тлумачення Мін'юсту

Як визначити момент виникнення права користування орендованим об'єктом нерухомості: тлумачення Мін'юсту

Лист Мін'юсту України від 18.10.2010 р. № 12873-0-26-10-19

Міністерство юстиції <...> стосовно надання роз'яснення деяких питань законодавства, пов'язаних з державною реєстрацією права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами <...> повідомляє.

Відповідно до Цивільного кодексу України (далі — Кодекс) зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Слід відмітити, що зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 Кодексу (стаття 509 Кодексу). Так, згідно з частиною другою статті 11 Кодексу підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини першої статті 626 Кодексу договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Стаття 640 Кодексу визначає момент, з якого договір вважається укладеним, тобто момент, з якого у сторін договору виникають взаємні права та обов'язки.

Враховуючи наведене, цивільні права та обов'язки у сторін договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) виникають з моменту укладення такого договору, звісно ж, якщо інше не передбачено самим договором (наприклад, з моменту передачі майна). У випадках, встановлених статтями 793 та 794 Кодексу, таким моментом є нотаріальне посвідчення та державна реєстрація договору відповідно.

Що стосується державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами та правових наслідків відсутності державної реєстрації такого права, то наголошуємо, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права, що виникли на підставі договорів, укладених після набрання чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», тобто, починаючи з 16 березня 2010 року. Таке твердження ґрунтується на тому, що саме цей Закон містить норму щодо проведення реєстраторами бюро технічної інвентаризації державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами.

Також відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції від 7 лютого 2002 року № 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції від 28 липня 2010 року № 1692/5), зареєстрованим у Міністерстві юстиції 18 лютого 2002 року за № 157/6445 (далі — Положення), така державна реєстрація є обов'язковою. У свою чергу, норми Положення, що будуть діяти до 1 січня 2012 року, не пов'язують момент державної реєстрації права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами з виникненням у сторін взаємних прав та обов'язків відповідно до договору.

Як зазначалося вище, цивільні права та обов'язки у відносинах найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) виникають на підставі відповідного договору, а тому певні негативні правові наслідки у сторін таких правовідносин можуть виникати як у зв'язку з укладенням договору (зокрема недотримання письмової форми, нотаріального посвідчення договору тощо), так і у зв'язку з неналежним його виконанням (прострочення оплати за користування майном тощо), проте не у зв'язку з відсутністю державної реєстрації такого речового права.

Слід відмітити, що у розумінні Положення державна реєстрація прав — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно шляхом внесення відповідного запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно. Тобто державна реєстрація права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами є додатковою гарантією захисту прав та законних інтересів, що виникають на підставі укладених договорів, як у відносинах між сторонами таких правовідносин, так і у відносинах з третіми особами, у тому числі з органами влади.

Водночас, наголошуємо, що з 1 січня 2012 року державна реєстрація права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами здійснюватиметься у порядку, визначеному Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», а тому, виходячи з частини третьої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», буде змінено момент виникнення права користування відповідно до договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) — таке речове право виникатиме саме з моменту його державної реєстрації.

<...>

Заступник міністра Л. Єфименко

КОМЕНТАР

Виходячи з норм

Якщо договір найму підлягає

Що стосується

При цьому головне юридичне відомство підкреслило, що

На закінчення свого роз'яснення автори

Текст

Юлія Литвиненко