Как облагать налогом продажу дома вместе с землей
Письмо Государственной налоговой администрации Украины от 11.11.2009 г. № 24903/7/17-0717
<…>
Государственная налоговая администрация Украины рассмотрела <…> письмо <…> о налогообложении операций по продаже объектов недвижимого имущества и сообщает.
Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества регламентируется статьей 11 Закона Украины от 22.05.2003 г. № 889-IV «О налоге с доходов физических лиц» (далее — Закон № 889).
В соответствии с пунктом 1.10 статьи 1 Закона № 889 недвижимое имущество (недвижимость) — это объекты имущества, которые располагаются на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери их качественных или функциональных характеристик (свойств), а также земля.
Подпунктом 11.1.1 пункта 11.1 статьи 11 Закона № 889
установлено, что при продаже недвижимого имущества доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 квадратных метров.В случае если площадь
такого объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке в размере 1 процента от стоимости такого объекта недвижимого имущества.При этом
пунктом 1 статьи 121 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (далее — Земельный кодекс) установлены нормы безвозмездной передачи земельных участков гражданам из земель государственной либо коммунальной собственности в следующих размерах:— для ведения садоводства — не более 0,12 гектара;
— для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах — не более 0,25 гектара, в поселках — не более 0,15 гектара, в городах — не более 0,10 гектара;
— для индивидуального дачного строительства — не более 0,10 гектара.
Учитывая приведенное, если площадь жилого дома, отчуждаемого одновременно с земельным участком, превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме превышения площади жилого дома более 100 м2, и доход от продажи земельного участка (с учетом норм
статьи 121 Земельного кодекса) подлежат налогообложению по ставке в размере 1 %. В то же время, если площадь отчуждаемого земельного участка, на котором расположен жилой дом (любой площади), превышает нормы, установленные статьей 121 Земельного кодекса, часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению в соответствии с подпунктом 11.1.2 пункта 11.1 статьи 11 Закона № 889, т. е. 5 %.В то же время согласно
подпункту 11.1.2 пункта 11.1 статьи 11 Закона № 889 доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в подпункте 11.1.1 этого пункта, или от продажи объекта недвижимости иного, чем указанный в подпункте 11.1.1 этого пункта, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 7.2 статьи 7 данного Закона, т. е. 5 %.Согласно
статье 11 Закона № 889 нотариус, удостоверяющий соответствующий договор, при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога сторонами договора (часть первая пункта 11.3 статьи 11 Закона № 889) сообщает сведения о полученном плательщиком налога доходе в налоговом расчете сумм дохода, начисленного (уплаченного) в пользу плательщиков налога, и сумм удержанного из них налога по форме № 1ДФ, которая утверждена приказом Государственной налоговой администрации Украины от 29.09.2003 г. № 451.Сумма налога самостоятельно уплачивается физическим лицом — продавцом до нотариального удостоверения договора через учреждения банков в сумме, определенной налоговым агентом (
часть третья пункта 11.3 статьи 11 Закона № 889).
Заместитель председателя С. Лекарь
КОММЕНТАРИЙ
В приведенном письме работники ГНАУ высказали свое мнение относительно толкования содержания
пп. 11.1.1 и 11.1.2 Закона Украины «О налоге c доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV (далее — Закон № 889) в ситуации, когда физлицо продает жилой дом вместе с земельным участком.Особого внимания заслуживает позиция налоговиков, состоящая в том, что при продаже дома площадью более 100 м2
весь доход от продажи земельного участка должен быть обложен по ставке 1 %.Надо сказать, что с такой трактовкой норм
Закона № 889 согласны не все эксперты. Некоторые специалисты полагают, что облагать налогом по ставке 1 % следует только часть дохода от продажи дома, а стоимость земельного участка не нужно облагать вообще1.1 См. «Бухгалтер», 2009, № 45, с. 11.
Дмитрий Чечель
