Як оподатковувати продаж
будинку разом із землею
Лист Державної податкової адміністрації України від 11.11.2009 р. № 24903/7/17-0717
<…>
Державна податкова адміністрація України розглянула <…> лист <…> щодо
оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна і повідомляє.Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна регламентується
статтею 11 Закону України від 22.05.2003 р. № 889-IV «Про податок з доходів фізичних осіб» (далі — Закон № 889).Відповідно до
пункту 1.10 статті 1 Закону № 889 нерухоме майно (нерухомість) — це об’єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля.Підпунктом 11.1.1 пункту 11.1 статті 11 Закону № 889
встановлено, що при продажу нерухомого майна дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.У разі якщо площа
такого об’єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об’єкта нерухомого майна.При цьому
пунктом 1 статті 121 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III (далі — Земельний кодекс) встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:— для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара;
— для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гектара, в містах — не більше 0,10 гектара;
— для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 гектара.
Враховуючи наведене, якщо площа житлового будинку, який відчужується одночасно з земельною ділянкою, перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі перевищення площі житлового будинку понад 100 м2, та дохід від продажу земельної ділянки (з урахуванням норм
статті 121 Земельного кодексу) підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 %. Водночас, якщо площа відчужуваної земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок (будь-якої площі), перевищує норми, встановлені статтею 121 Земельного кодексу, частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню відповідно до підпункту 11.1.2 пункту 11.1 статті 11 Закону № 889, тобто 5 %.В той же час, згідно з
підпунктом 11.1.2 пункту 11.1 статті 11 Закону № 889 дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об’єктів нерухомості, зазначених у підпункті 11.1.1 цього пункту, або від продажу об’єкта нерухомості, іншого ніж зазначене у підпункті 11.1.1 цього пункту, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону, тобто 5 %.Згідно зі
статтею 11 Закону № 889 нотаріус, який посвідчує відповідний договір, за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору (частина перша пункту 11.3 статті 11 Закону № 889) повідомляє відомості про одержаний платником податку дохід у податковому розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку за формою № 1ДФ, який затверджено наказом Державної податкової адміністрації України від 29.09.2003 р. № 451.Сума податку самостійно сплачується фізичною особою — продавцем до нотаріального посвідчення договору через установи банків у сумі, визначеній податковим агентом (
частина третя пункту 11.3 статті 11 Закону № 889).
З повагою, заступник голови С. Лекарь
КОМЕНТАР
У наведеному листі працівники ДПАУ висловили свою думку щодо тлумачення змісту
пп. 11.1.1 та 11.1.2 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV (далі — Закон № 889) у ситуації, коли фізична особа продає житловий будинок разом із земельною ділянкою.На особливу увагу заслуговує позиція податківців, яка полягає в тому, що при продажу будинку площею понад 100 м2
весь дохід від продажу земельної ділянки має бути оподатковано за ставкою 1 %.Слід зауважити, що з таким трактуванням норм
Закону № 889 згодні не всі експерти. Деякі фахівці вважають, що оподатковувати за ставкою 1 % потрібно тільки частину доходу від продажу будинку, а вартість земельної ділянки не слід оподатковувати взагалі1.1 Див. «Бухгалтер», 2009, № 45, с. 11.
Дмитро Чечель
