Комментарий к письму о земельных сервитутах
Владимир Лежнин, юрист
В этой статье мы еще раз затронем дискуссионную тему о земельном сервитуте. Возможна ли государственная регистрация договора земельного сервитута? Как надежнее защитить право сервитута? Об этом и о многом другом в свете нового письма Госкомзема от 24 сентября 2009 года1.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Конституция
— Конституция Украины от 28.06.96 г. № 254к/96-ВР.ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество
— Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.Постановление № 1088
— постановление Кабинета Министров Украины «О создании единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра» от 17.07.2003 г. № 1088.Временный порядок
— Временный порядок ведения государственного реестра земель, утвержденный приказом Госкомзема Украины от 02.07.2003 г. № 174.Письмо
— письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 24.09.2009 г. № 14322/17/11-09.
1 Текст данного письма приведен на с. 6 данного номера.
24 сентября 2009 года Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам (далее — Госкомзем) было издано письмо № 14322/17/11-09, в котором дается разъяснение по некоторым вопросам, связанным с земельным сервитутом.
Следует помнить, что Госкомзем не является органом, который дает официальное толкование законов Украины. Согласно ч. 2 ст. 147 Конституции таким органом является Конституционный Суд Украины. Однако Госкомзем — это центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, который обеспечивает регулирование земельных отношений, создание, ведение государственного земельного кадастра и регистрацию в его составе земельных участков и прав на них.
В письме Госкомзем разъяснил, что орган местного самоуправления — распорядитель земельного участка может выступать стороной договора земельного сервитута.
К такому выводу Госкомзем пришел на основании следующих положений законодательства. Так, согласно ч. 2 ст. 100 ЗК земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, которое требует его установления, и собственником (владельцем) земельного участка.
В соответствии с ч. 1 ст. 84 ЗК в государственной собственности находятся все земли Украины, кроме земель коммунальной и частной собственности.
Абзацем первым п. 12 раздела X «Переходные положения» ЗК
установлено, что до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочия относительно распоряжения землями в пределах населенных пунктов осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти.В
письме Госкомзема также сделана попытка устранить пробел законодателя и урегулировать механизм регистрации договора об установлении земельного сервитута.Так, согласно
ч. 2 ст. 100 ЗК договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.Статьей 4 Закона о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество
определено, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, в частности право пользования (сервитут). В соответствии с этим Законом регистрация вещных прав на недвижимое имущество осуществляется в составе Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их ограничений (далее — Государственный реестр прав). Администратором Государственного реестра прав является Центр ГЗК.В соответствии с
абз. пятым п. 4 Заключительных положений Закона о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество на Кабинет Министров Украины возложена обязанность обеспечить в пределах своих полномочий принятие нормативно-правовых актов, необходимых для реализации данного Закона.Непринятие до настоящего времени
Верховной Радой Украины и Кабинетом Министров Украины нормативно-правовых актов, необходимых для реализации положений Закона, а именно Порядка ведения Государственного реестра прав и других, делает невозможным действие Закона в полном объеме, в том числе ведение Государственного реестра прав.В соответствии с
постановлением № 1088 Центр ГЗК до создания Государственного реестра прав проводит регистрацию земельных участков и прав на них путем внесения записей о регистрации земельных участков и прав на них в базу данных государственного реестра земель.Центр ГЗК осуществляет ведение государственного реестра земель в соответствии с
Временным порядком, которым не предусмотрены процедуры регистрации права пользования чужим земельным участком (сервитут).Вместе с тем
согласно Временному порядку в автоматизированной системе государственного земельного кадастра (далее — АС ГЗК) должны содержаться, в частности, сведения о правовом режиме земель. В Поземельную книгу и столбцы 39 — 48 таблицы 5 «Сведения об имеющихся ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, земельные сервитуты, договоры аренды (субаренды) земли» в регистрационную карточку земельного участка, которая является составляющей Поземельной книги, вносятся соответствующие данные.Таким образом, в Поземельную книгу (регистрационную карточку земельного участка) и АС ГЗК вносятся сведения об имеющихся сервитутах земельного участка
.После внесения информации об имеющихся сервитутах земельного участка в Поземельную книгу (регистрационную карточку земельного участка) и АС ГЗК соответствующее структурное обособленное подразделение Центра ГЗК по заявке заинтересованного лица может выдать справку в установленном законодательством порядке.
Следует заметить, что в
ст. 17 Закона о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество указано, что регистрация осуществляется на основании заявления с приложенными к нему необходимыми документами. Перечень таких документов заявителю обязаны предоставить в органе госрегистрации. Рассмотрение заявления и принятие решения о госрегистрации или об отказе в ней принимается в срок, не превышающий 14 календарных дней со дня подачи документов.Исходя из текста
письма можно сделать вывод, что регистрации подлежит не договор об установлении земельного сервитута, а право на земельный сервитут. Однако не следует путать понятия «регистрация права» и «регистрация договора». Так, ст. 100 ЗК говорит о государственной регистрации именно договора и лишь в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно ст. 210 ГК сделка, которая подлежит государственной регистрации, считается совершенной с момента ее государственной регистрации. Таким образом, с момента государственной регистрации договора об установлении земельного сервитута возникает право на земельный сервитут. Либо же право на земельный сервитут возникает с момента вступления в силу решения суда. Именно такое право может быть зарегистировано в порядке, установленном данным письмом.Учитывая, что согласно
ч. 2 ст. 19 Конституции органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать только на основании, в пределах полномочий и способом, которые предусмотрены Конституцией и законами Украины, отсутствие законодательно урегулированного порядка государственной регистрации договоров об установлении земельного сервитута влечет за собой отсутствие правовых оснований их регистрации. Как следствие, зарегистрированные в такой способ права на земельный сервитут на основании договора могут быть оспорены в дальнейшем. Ситуацию может исправить принятие Верховной Радой Украины проекта Закона Украины «О земельных сервитутах», разработанного Госкомземом.Однако вернемся от теории и перспектив к реалиям. Если вам, уважаемый читатель, нужно установить право на земельный сервитут и вы решили сделать это путем заключения договора и регистрации права, то в договоре следует указать:
— способ отягощения земельного участка;
— описание месторасположения с определением границ распространения права земельного сервитута на плане (схеме);
— объем права земельного сервитута;
— срок действия договора земельного сервитута;
— плату за земельный сервитут (
письмо Госкомзема от 02.11.2004 г. № 6-10-1071/727).Далее, при обращении в региональное отделение ГП «Центр государственного земельного кадастра», мы рекомендуем также сослаться на
письмо Госкомзема. Если же вам откажут в регистрации, то лучше не обжаловать это решение в судебном порядке, а обратиться с иском в суд в порядке гражданского судопроизводства об установлении земельного сервитута на основании ч. 3 ст. 402 ГК, согласно которой в случае недостижения согласия об установлении сервитута и о его условиях спор решается в судебном порядке. Судебный путь разрешения вопроса будет значительно дольше, однако надежнее защитит ваше право на земельный сервитут.
