Признание договоров недействительными:
обзор судебной практики
Роман Кабальский, юрист
Цель данного обзора судебной практики — дать субъектам хозяйствования ориентир для практического применения тех законодательных положений, анализ которых был приведен в прошлой статье «Признание договоров в строительстве недействительными: основания и последствия»1. При этом нами подобраны решения, которые могут быть наиболее интересны субъектам, ведущим строительную деятельность.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ХК
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.ЗК
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
1 См. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 23, с. 42.
Основанием для оформления прав на землю
под объектом недвижимости выступает договор,
по которому перешли права на сам объект недвижимости
Постановление Верховного Суда Украины от 01.09.2009 г. № 17/513-07
Предметом спора стал вопрос о действительности договора аренды в связи с отсутствием у арендодателя, по мнению истца, полномочий распоряжаться земельным участком, на котором расположен приобретенный им объект недвижимости. Аргументом истца, который требовал признать договор аренды земельного участка недействительным, стало
отсутствие оформленных прав на землю у арендодателя.Решение суда, отказавшего в удовлетворении требования о признании договора недействительным, основано на
ст. 377 ГК. В соответствии с этой статьей (в редакции, действовавшей на момент возникновения спора) к лицу, которое приобрело жилой дом, здание либо сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, без изменения целевого назначения земельного участка, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания либо сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием либо сооружением, и на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания. Если жилой дом, здание либо сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания.Из данного предписания ВСУ сделал вывод, что
сделки, которые влекут переход права собственности на объект недвижимости, одновременно выступают основанием для перехода соответствующего права на землю. В связи с этим ВСУ не согласился с позицией судов инстанций более низшего уровня о том, что собственник здания не имел права распоряжаться спорным земельным участком, поскольку с ним не был заключен договор купли-продажи либо аренды земли. Сделаем несколько оговорок.Приведенная выше позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций была основана на предписаниях
ст. 125 ЗК, в соответствии с которой (в редакции, действовавшей на момент рассмотрения дела) право собственности на земельный участок возникает после получения его собственником документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок, и его государственной регистрации. Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. Отсутствие соответствующего документа дало основание оспаривать права субъекта хозяйствования на земельный участок.Однако, как видим, для ВСУ этот признак не стал решающим. При переходе прав на объект недвижимости ВСУ считает
ст. 377 ГК и аналогичную ей по содержанию ст. 120 ЗК более приоритетными перед ст. 125 ЗК. Из приводимого решения следует, что для признания за субъектом хозяйствования достаточных полномочий на распоряжение земельным участком достаточно установить факт перехода к нему прав на объект недвижимости, который на данном участке расположен.Отметим, что на данный момент предписания
ГК и ЗК, которые легли в основу решения по делу, действуют в новых редакциях.Так, после внесения
Законом Украины от 05.11.2009 г. № 1702-VI изменений ст. 377 ГК предусматривает, что к лицу, получившему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание либо сооружение, переходит право собственности либо право пользования земельным участком, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землесобственника (землепользователя). При этом к существенным условиям договора, который предусматривает получение права собственности на жилой дом, здание либо сооружение, отнесены размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на эти объекты.Таким образом, законодатель только усилил вывод, который следовал и из предыдущей редакции приведенной статьи: часть земельного участка, на котором размещена недвижимость, следует юридической судьбе такой недвижимости. Это означает, что
покупатель недвижимого имущества имеет право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, с момента государственной регистрации права собственности на эту недвижимость .
Неисполнение договора одной из сторон не является
основанием для его недействительности,
но может быть признано судом основанием
для расторжения договора
Решение Верховного Суда Украины от 01.07.2009 г. по делу № 6-18899св08
В вопросе о том, какими могут быть исковые требования, среди высших судебных инстанций нет единства давно.
Так, например, по мнению Высшего хозяйственного суда Украины, при формулировке исковых требований следует ориентироваться на способы защиты нарушенных прав, названные в
ст. 16 ГК и ст. 20 ХК (п. 3 Информационного письма ВХСУ «О некоторых вопросах практики применения норм Гражданского и Хозяйственного кодексов Украины» от 07.04.2008 г. № 01-8/211). Поэтому, если исковое заявление будет содержать не предусмотренный договором или законом способ защиты, суд примет его к рассмотрению, однако в удовлетворении исковых требований откажет (если истец не уточнит или не изменит свои исковые требования), мотивируя отказ именно тем, что данный способ защиты права не предусмотрен ни договором, ни законом. Сам же суд в случае, когда способ защиты избран истцом неверно, выбрать правильный, по его мнению, способ защиты не может (см. постановление ВСУ от 13.07.2004 г. № 10/732, п. 4 Информационного письма ВХСУ от 25.11.2005 г. № 01-8/2229, п. 14 Информационного письма от 11.04.2005 г. № 01-8/344).Если ни один из приведенных в
ГК и ХК способов защиты права не подходит предприятию для формулировки своих исковых требований, можно также использовать способы защиты права, предусмотренные договором либо законами Украины. Такая возможность прямо указана в абзаце втором ч. 2 ст. 16 ГКУ. То, что приведенный в ст. 16 ГК перечень способов защиты нарушенного права не является исчерпывающим, отмечает и ВХСУ (см. Рекомендации Президиума ВХСУ от 28.12.2007 г. № 04-5/14).Среди предусмотренных в
ГК и ХК возможных способов защиты нарушенного права назван такой способ, как признание сделки (договора) недействительной.В данном деле истец просил суд
признать договор купли-продажи недействительным в связи с неисполнением договора второй стороной и применить двустороннюю реституцию, обязав каждую из сторон вернуть другой стороне все полученное по договору.Верховный Суд Украины, отказывая в удовлетворении таких исковых требований, исходил из следующего.
ГК
признает за субъектом, который считает свои имущественные права нарушенными, право обратиться в суд как с иском о признании соответствующего договора недействительным (ст. 215 — 235), так и с иском о расторжении договора, вследствие существенного нарушения договора второй стороной (ст. 651, 653).Однако при этом должны быть установлены предусмотренные
ГК либо другим законом основания для признания договора недействительным.Так,
ст. 215 ГК устанавливает общее правило о том, что сделка является недействительной в связи с несоблюдением в момент ее совершения стороной (сторонами) общих требований, необходимых для действительности сделки, предусмотренных ст. 203 ГК. Другими словами, нарушение имущественных прав субъекта должно быть связано с нарушениями, допущенными при заключении договора. В этом случае он может в последующем требовать признать такой договор недействительным. В рассматриваемом деле данные основания отсутствовали.Согласно же
ст. 651 ГК в случае существенного нарушения положений договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом, такой договор может быть расторгнут по решению суда. Таким образом, данная статья носит более специальный характер и отдельно оговаривает, что в случае нарушения имущественных прав в виде неисполнения одной из сторон договора его условий должен использоваться такой способ защиты, как расторжение договора.Общий вывод Верховного Суда Украины по данному делу стал таким. Права лица, в случае недобросовестного выполнения или невыполнения условий договора, не подлежат защите путем признания его недействительным с использованием правового механизма, установленного
ст. 215, 216 ГК. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения исковых требований о расторжении или изменении такого договора, если есть основания, предусмотренные ст. 651 ГК, с применением правовых последствий такого расторжения или изменения.Аналогичной позиции придерживается в своей практике Высший хозяйственный суд Украины, указывая, что нарушения требований закона, допущенные стороной после заключения договора, не могут служить основанием для признания такого договора недействительным (
постановление ВХСУ от 07.04.2009 г. № 48/185).
Собственник имущества не может требовать признать договор,
по которому его имущество продано лицом,
не имеющим права собственности, недействительным
Постановление Верховного Суда Украины от 30.06.2009 г.
Предметом спора стало требование о признании договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным. Специфика же данного дела заключается в том, что иск подан не стороной договора, а лицом, которое заявляет, что является собственником предмета купли-продажи.
Вопрос о возможности предъявления таких требований Высший хозяйственный суд и Верховный Суд Украины решают по-разному. ВХСУ признает такую возможность за собственником имущества, ВСУ, как свидетельствует в том числе рассматриваемое решение, — нет.
По мнению ВСУ,
права лица, считающего себя собственником имущества, которое было продано по договору между третьими лицами, не подлежат защите путем удовлетворения иска о признании недействительным договора, стороной в котором такое лицо не является . Защита прав собственника имущества возможна путем предъявления виндикационного иска, если для этого есть предусмотренные ст. 388 ГКУ основания.В свою очередь, из содержания
ст. 388 ГК следует, что возможность истребовать имущество из чужого незаконного владения зависит от того, является владелец имущества добросовестным или недобросовестным (знал или должен ли он был знать, что лицо, отчуждающее имущество, не имеет на это права).
Условие мирового соглашения либо пункт договора
об отказе сторонами от возможности предъявления претензий
и исков друг к другу являются недействительными
Постановление ВХСУ от 18.03.2009 г. по делу № 2-3/9248-2008
В данном решении ВХСУ указывает на
недействительность условия договора либо мирового соглашения, которое предусматривает отказ сторон такого документа от предъявления друг другу претензий и исков. Следует отметить, что соответствующий пункт достаточно часто встречается на практике в договорах и соглашениях.При вынесении такого решения ВХСУ указал на то, что данное условие фактически означает отказ сторон от права на обращение в суд. Однако право на судебную защиту гарантируется Конституцией Украины и не может быть ограничено. Субъекты правоотношений, в том числе юридические лица, в случае возникновения спора могут обращаться в суд для его разрешения.
От себя добавим, что даже при наличии такого условия в договоре либо мировом соглашении субъектам хозяйствования можно чувствовать себя достаточно спокойно: договор либо иная сделка не будут признаны недействительными в этой связи, суд в данном случае установит только недействительность пункта, в котором закреплен отказ сторон от возможности обращения в суд.
Взыскание в доход государства полученного по недействительному
договору, совершенному с целью, заведомо
противоречащей интересам государства и общества,
является административно-хозяйственной санкцией
Определения ВАСУ от 02.12.2009 г. К-37641/06, от 01.09.2009 г. № К-11034/07
Необходимое условие применения такого взыскания —
выполнение сделки хотя бы одной стороной. Органами, уполномоченными на обращение в суд с требованием о взыскании в доход государства полученных по сделке, которая совершена с целью, заведомо противоречащей интересам государства и общества, средств, названы органы государственной налоговой службы.Поскольку сделки, совершенные с целью, заведомо противоречащей интересам государства и общества, являются ничтожными, предварительного установления судом факта недействительности сделки не требуется, а потому — сразу подается иск с требованием соответствующего взыскания.
Взыскание средств в доход государства суд признал административно-хозяйственной санкцией, а это означает, что провести такое взыскание можно
только в течение 6 месяцев со дня выявления нарушения, но не позже 1 года со дня его совершения. При этом ВАСУ исходит из того, что днем совершения нарушения в таких спорах следует считать день выполнения одной из сторон сделки обязательств по ней.ВАСУ также отметил, что
публично-правовые санкции (как, например, взыскание в доход государства полученных средств), установленные законодательством, действовавшим на момент выполнения договора, но не предусмотренные на момент вынесения судом решения о привлечении к ответственности, не должны применяться.К аналогичным выводам приходил Верховный Суд Украины, в частности в
постановлениях от 25.09.2007 г. № 07/99, от 26.06.2007 г.
Условие договора о выполнении денежных обязательств
«при наличии финансирования» не является основанием
признания его недействительным, но и не освобождает
от выполнения договора
Решение Хозяйственного суда г. Киева от 30.10.2009 г. по делу № 11/343
Предметом иска стало требование одной из сторон договора генерального подряда признать его условие о выполнении заказчиком обязательств по оплате выполненных работ при условии наличия соответствующего финансирования недействительным.
Ответчик, возражая против иска, указывал на то, что при заключении договора стороны пришли к согласию по всем его условиям и истец согласился на включение в договор пункта об оплате выполненных работ при наличии финансирования. Кроме того, законность включения такого условия о порядке оплаты работ по договору объясняется тем, что генподрядчик является бюджетным учреждением, финансирование которого осуществляется по мере поступления средств в бюджет.
Суд при рассмотрении спора исходил из следующего.
Согласно
ст. 627 ГК стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий с учетом требований ГК, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. В соответствии с ч. 2 ст. 180 ХК хозяйственный договор считается заключенным, если между сторонами в предусмотренных законом порядке и форме достигнуто согласие по всем его существенным условиям. При этом существенными считаются условия, признанные такими законом либо необходимые для договоров данного вида, а также условия, в отношении которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто согласие.В то же время согласно
ст. 617 ГК лицо, нарушившее обязательства, освобождается от ответственности, если докажет, что это нарушение имело место в результате случая или непреодолимой силы. При этом не считается случаем, в частности, несоблюдение своих обязанностей контрагентом должника, отсутствие на рынке товаров, необходимых для исполнения обязательств, отсутствие у должника необходимых средств.Поэтому ссылка заказчика на отсутствие бюджетного финансирования не освобождает последнего от выполнения обязательств по оплате выполненных и принятых подрядных работ, признана судом неправомерной. Поскольку действующее законодательство Украины не содержит каких-либо особых требований к договору, который заключается субъектами предпринимательской деятельности с бюджетными учреждениями, то и выполнение такого договора должно осуществляться на общих основаниях.
Частью 1 ст. 625 ГК
установлено, что должник не освобождается от ответственности за невозможность выполнения им денежного обязательства. Действие данной статьи распространяется на всех субъектов правоотношений, в том числе бюджетные организации.Вывод суда по делу: условие договора о выполнении одной из его сторон денежных обязательств при наличии бюджетного финансирования не освобождает от ответственности за невыполнение договора.
