Визнання договорів недійсними:
огляд судової практики
Роман Кабальський, юрист
Мета цього огляду судової практики — дати суб’єктам господарювання орієнтир для практичного застосування тих законодавчих положень, аналіз яких було здійснено в статті «Визнання договорів у будівництві недійсними: підстави та наслідки» // «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 23, с. 42. При цьому нами запропоновано добірку рішень, що можуть бути найцікавішими для суб’єктів, які ведуть будівельну діяльність.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ГК
— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.ЗК
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.
Підставою для оформлення прав на землю під об’єктом нерухомості є договір,
за яким перейшли права на власне об’єкт нерухомості
Постанова Верховного Суду України від 01.09.2009 р. № 17/513-07
Предметом спору стало питання про дійсність договору оренди у зв’язку з відсутністю в орендодавця, на думку позивача, повноважень розпоряджатися земельною ділянкою, на якій розташовано придбаний ним об’єкт нерухомості. Аргументом позивача, який вимагав визнати договір оренди земельної ділянки недійсним, стала
відсутність оформлених прав на землю в орендодавця.Рішення суду, що відмовив у задоволенні вимог про визнання договору недійсним, ґрунтується на
ст. 377 ЦК. Відповідно до цієї статті (у редакції, чинній на момент виникнення спору) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю чи споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій розташовано такий об’єкт нерухомості, без зміни цільового призначення земельної ділянки, у розмірах, установлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі чи споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею чи спорудою, і на частину земельної ділянки, необхідну для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля чи споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розташовані, і частиною ділянки, необхідною для їх обслуговування.Із цього припису ВСУ зробив висновок, що
правочини, які спричинюють перехід права власності на об’єкт нерухомості, одночасно виступають підставою для переходу відповідного права на землю. У зв’язку з цим ВСУ не погодився з позицією судів нижчих інстанцій про те, що власник будівлі не мав права розпоряджатися спірною земельною ділянкою, оскільки з ним не було укладено договір купівлі-продажу чи оренди землі. Зробимо кілька застережень.Наведена вище позиція судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій ґрунтувалася на приписах
ст. 125 ЗК, відповідно до якої (у редакції, чинній на момент розгляду справи) право власності на земельну ділянку виникає після отримання її власником документа, що засвідчує право власності на земельну ділянку, та її державної реєстрації. Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і державної реєстрації. Відсутність відповідного документа дала підставу оспорювати права суб’єкта господарювання на земельну ділянку.Проте, як бачимо, для ВСУ ця ознака не стала вирішальною. Під час переходу прав на об’єкт нерухомості ВСУ вважає
ст. 377 ЦК та аналогічну їй за змістом ст. 120 ЗК пріоритетнішими порівняно зі ст. 125 ЗК. З наведеного випливає, що для визнання за суб’єктом господарювання достатніх повноважень на розпорядження земельною ділянкою достатньо встановити факт переходу до нього прав на об’єкт нерухомості, розташований на цій ділянці.Зауважимо, що на сьогодні приписи
ЦК та ЗК, покладені в основу рішення у справі, діють у нових редакціях.Так, після внесення
Законом України від 05.11.2009 р. № 1702-VI змін до ст. 377 ЦК вона передбачає таке: до особи, яка набула права власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю чи споруду, переходить право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника (землекористувача). При цьому до істотних умов договору, що передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, віднесено розмір і кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на ці об’єкти.Таким чином, законодавець тільки підсилив висновок, що випливав із попередньої редакції наведеної
статті: частина земельної ділянки, на якій розміщено нерухомість, наслідує юридичну долю такої нерухомості. Це означає, що покупець нерухомого майна має право вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації права власності на цю нерухомість .
Невиконання договору однією зі сторін не є підставою для його недійсності,
але може бути визнано судом підставою для розірвання договору
Рішення Верховного Суду України від 01.07.2009 р. у справі № 6-18899св08
У питанні про те, якими можуть бути позовні вимоги, серед вищих судових інстанцій давно немає єдності.
Так, на думку Вищого господарського суду України, при формулюванні позовних вимог слід орієнтуватися на способи захисту порушених прав, названі у
ст. 16 ЦК і ст. 20 ГК (п. 3 Інформаційного листа ВГСУ «Про деякі питання практики застосування норм Цивільного та Господарського кодексів України» від 07.04.2008 р. № 01-8/211). Тому якщо позовна заява міститиме не передбачений договором або законом спосіб захисту, суд візьме його до розгляду, проте в задоволенні позовних вимог відмовить (якщо позивач не уточнить або не змінить свої позовні вимоги), мотивуючи відмову саме тим, що цей спосіб захисту права не передбачається ні договором, ні законом. Сам же суд у разі, коли спосіб захисту вибрано позивачем неправильно, вибрати правильний, на його думку, спосіб захисту не може (див. постанову ВСУ від 13.07.2004 р. № 10/732, п. 4 Інформаційного листа ВГСУ від 25.11.2005 р. № 01-8/2229, п. 14 Інформаційного листа ВГСУ від 11.04.2005 р. № 01-8/344).Якщо жоден з наведених у
ЦК та ГК способів захисту права не підходить підприємству для формулювання своїх позовних вимог, можна також використовувати способи захисту права, передбачені договором чи законами України. Таку можливість прямо зазначено в абзаці другому ч. 2 ст. 16 ЦК. На те, що наведений у ст. 16 ЦК перелік способів захисту порушеного права не є вичерпним, указує і ВГСУ (див. Рекомендації Президії ВГСУ від 28.12.2007 р. № 04-5/14).Серед передбачених у
ЦК та ГК можливих способів захисту порушеного права названо такий спосіб, як визнання правочину (договору) недійсним.У цій справі позивач просив суд
визнати договір купівлі-продажу недійсним у зв’язку з невиконанням договору другою стороною та застосувати двосторонню реституцію, зобов’язавши кожну зі сторін повернути іншій стороні все отримане за договором.Верховний Суд України, відмовляючи в задоволенні таких позовних вимог, виходив з такого.
ЦК
визнає за суб’єктом, який вважає свої майнові права порушеними, право звернутися до суду як з позовом про визнання відповідного договору недійсним (ст. 215 — 235), так і з позовом про розірвання договору внаслідок істотного порушення договору другою стороною (ст. 651, 653).Однак при цьому має бути встановлено передбачені
ЦК чи іншим законом підстави для визнання договору недійсним.Так,
ст. 215 ЦК установлює загальне правило про те, що правочин є недійсним у зв’язку з недотриманням у момент його здійснення стороною (сторонами) загальних вимог, необхідних для дійсності правочину, передбачених ст. 203 ЦК. Інакше кажучи, порушення майнових прав суб’єкта має бути пов’язане з порушеннями, допущеними при укладенні договору. У цьому випадку він може надалі вимагати визнати такий договір недійсним. У цій справі такі підстави були відсутні.Але згідно зі
ст. 651 ЦК у разі істотного порушення положень договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом, такий договір може бути розірвано за рішенням суду. Таким чином, ця стаття має спеціальніший характер та окремо застерігає, що в разі порушення майнових прав у вигляді невиконання однією зі сторін договору його умов має використовуватися такий спосіб захисту, як розірвання договору.Загальний висновок Верховного Суду України у цій справі став таким. Права особи в разі несумлінного виконання або невиконання умов договору не підлягають захисту шляхом визнання його недійсним із використанням правового механізму, установленого
ст. 215, 216 ЦК. Такий захист можливий тільки шляхом задоволення позовних вимог про розірвання або зміну такого договору, якщо є підстави, передбачені ст. 651 ЦК, із застосуванням правових наслідків такого розірвання або зміни.Аналогічної позиції дотримується у своїй практиці Вищий господарський суд України, зазначаючи, що порушення вимог закону, допущені стороною після укладення договору, не можуть бути підставою для визнання такого договору недійсним (
постанова ВГСУ від 07.04.2009 р. № 48/185).
Власник майна не може вимагати визнати договір,
за яким його майно продане особою,
котра не має права власності, недійсним
Постанова Верховного Суду України від 30.06.2009 р.
Предметом спору стала вимога про визнання договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості недійсним. Специфіка ж цієї справи полягає в тому, що позов подано не стороною договору, а особою, котра заявляє, що є власником предмета купівлі-продажу.
Питання про можливість пред’явлення таких вимог Вищий господарський суд і Верховний Суд України вирішують по-різному. ВГСУ визнає таку можливість за власником майна, ВСУ, як свідчить у тому числі це рішення, — ні.
На думку ВСУ,
права особи, котра вважає себе власником майна, яке було продане за договором між третіми особами, не підлягають захисту шляхом задоволення позову про визнання недійсним договору, стороною в якому така особа не є . Захист прав власника майна можливий шляхом пред’явлення віндикаційного позову, якщо для цього існують передбачені ст. 388 ЦК підстави.У свою чергу, зі змісту
ст. 388 ЦК випливає, що можливість витребувати майно з чужого незаконного володіння залежить від того, є власник майна добросовісним чи недобросовісним (чи знав він, чи повинен був знати, що особа, яка відчужує майно, не має на це права).
Умова мирової угоди або пункт договору про відмову сторін
від можливості пред’явлення претензій
та позовів одна до одної є недійсними
Постанова ВГСУ від 18.03.2009 р. у справі № 2-3/9248-2008
У цьому рішенні ВГСУ вказує на
недійсність умови договору чи мирової угоди, що передбачає відмову сторін такого документа від пред’явлення одна одній претензій та позовів. Слід зауважити, що відповідний пункт досить часто зустрічається на практиці в договорах та угодах.При винесенні такого рішення ВГСУ зазначив, що ця умова фактично означає відмову сторін від права на звернення до суду. Однак право на судовий захист гарантується Конституцією України та не може бути обмежене. Суб’єкти правовідносин, у тому числі юридичні особи, у разі виникнення спору можуть звертатися до суду для його вирішення.
Від себе додамо, що навіть за наявності такої умови в договорі чи мировій угоді суб’єктам господарювання можна почувати себе досить спокійно: договір чи інший правочин не буде визнано недійсним у зв’язку з цим, суд у цьому випадку встановить лише недійсність пункту, в якому закріплено відмову сторін від можливості звернення до суду.
Стягнення в дохід держави отриманого за недійсним договором,
здійсненим з метою, що завідомо суперечить
інтересам держави та суспільства,
є адміністративно-господарською санкцією
Ухвала ВАСУ від 02.12.2009 р. К-37641/06, від 01.09.2009 р. № К-11034/07
Необхідна умова застосування такого стягнення —
виконання правочину хоча б однією стороною. Органом, уповноваженим на звернення до суду з вимогою про стягнення в дохід держави отриманих за правочином, здійсненим з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, коштів, названо органи державної податкової служби.Оскільки правочини, здійснені з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і товариства, є нікчемними, попереднє встановлення судом факту недійсності правочину не вимагається, а тому відразу подається позов з вимогою відповідного стягнення.
Стягнення коштів у дохід держави суд визнав адміністративно-господарською санкцією, а це означає, що провести таке стягнення можна
тільки протягом 6 місяців з дня виявлення порушення, але не пізніше 1 року з дня його вчинення. При цьому ВАСУ виходить із того, що днем вчинення порушення в таких спорах потрібно вважати день виконання однією із сторін правочину зобов’язань за ним.ВАСУ також зауважив, що
публічно-правові санкції (як, наприклад, стягнення в дохід держави отриманих коштів), установлені законодавством, що діяло на момент виконання договору, але не передбачені на момент винесення судом рішення про притягнення до відповідальності, не повинні застосовуватися.Аналогічних висновків доходив Верховний Суд України, зокрема, у
постановах від 25.09.2007 р. № 07/99, від 26.06.2007 р.
Умова договору про виконання грошових зобов’язань
«за наявності фінансування» не є підставою визнання його недійсним,
але і не звільняє від виконання договору
Рішення Господарського суду м. Києва від 30.10.2009 р. у справі № 11/343
Предметом позову стала вимога однієї зі сторін договору генерального підряду визнати його умову про виконання замовником зобов’язань з оплати виконаних робіт за умови наявності відповідного фінансування недійсною.
Відповідач, заперечуючи проти позову, указував на те, що при укладенні договору сторони дійшли згоди щодо всіх його умов і позивач погодився на включення до договору пункту про оплату виконаних робіт за наявності фінансування. Крім того, законність уключення такої умови про порядок оплати робіт за договором пояснюється тим, що генпідрядник є бюджетною установою, фінансування якої здійснюється в міру надходження коштів до бюджету.
Суд при розгляді спору виходив з такого.
Згідно зі
ст. 627 ЦК сторони вільні в укладенні договору, виборі контрагента і визначенні умов з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ч. 2 ст. 180 ГК господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами в передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо всіх його істотних умова. При цьому істотними вважаються умови, визнані такими законом або необхідні для договорів цього виду, а також умови, стосовно яких на вимогу однієї зі сторін має бути досягнуто згоду.Водночас згідно зі
ст. 617 ЦК особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності, якщо доведе, що це порушення мало місце внаслідок випадку чи непереборної сили. При цьому не вважається випадком, зокрема, недотримання своїх обов’язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, необхідних для виконання зобов’язань, відсутність у боржника необхідних коштів.Тому посилання замовника на відсутність бюджетного фінансування не звільняє його від виконання зобов’язань з оплати виконаних і прийнятих підрядних робіт, визнане судом неправомірною. Оскільки чинне законодавство України не містить будь-яких особливих вимог до договору, що укладається суб’єктами підприємницької діяльності з бюджетними установами, то і виконання такого договору має здійснюватися на загальних підставах.
Частиною 1 ст. 625 ЦК
установлено, що боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов’язання. Дія цієї статті поширюється на всіх суб’єктів правовідносин, у тому числі бюджетні організації.Висновок суду у справі: умова договору про виконання однією з його сторін грошових зобов’язань за наявності бюджетного фінансування не звільняє від відповідальності за невиконання договору.
