Новые лицензионные условия
для управляющих ФФС: чего ожидать?
Василий Качерай, главный бухгалтер ООО «Финансовая компания «ЭКО-ДОМ», poradnyk@gmail.com
После принятия Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI, вступившего в силу 12 марта 2009 года, было понятно, что невозможно избежать изменений в Лицензионных условиях осуществления деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденных распоряжением Госфинуслуг от 24.06.2004 г. № 1225. И вот 3 декабря 2009 года Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг Украины наконец приняла изменения к лицензионным условиям деятельности управляющих ФФС. На страницах нашей газеты мы уже анализировали проект таких изменений1. Сегодня же попытаемся рассмотреть плюсы и минусы этих изменений для практической деятельности управляющих.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Лицензионные условия
— Лицензионные условия осуществления деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, утвержденные распоряжением Госфинуслуг от 24.06.2004 г. № 1225.Закон № 692
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI.
1 См. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 19, с. 46 — 47).
Изменение определений и понятий
Изменения в
Лицензионных условиях деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью начинаются уже с уточнения отдельных понятий. (Кстати, следует заметить, что на момент опубликования этого материала изменения в текст Лицензионных условий так и не были внесены. Скорее всего, документ с изменениями находится в Минюсте на этапе утверждения, потому что уже до 12 марта этого года финкомпании должны сформировать новый уставный фонд.)В частности, из определения термина «коэффициент абсолютной ликвидности» исключены финансовые инвестиции, оставлены только денежные средства и их эквиваленты. Так как эквивалентов денежных средств в Украине практически нет, абсолютную ликвидность придется поддерживать только деньгами, а это может значительно ослабить показатели ликвидности в финансовых компаниях.
В соответствии с изменениями в
Лицензионных условиях исчезнет понятие коэффициента обеспечения возврата денежных средств учредителей управления имуществом и понятнее станет расчет коэффициента платежеспособности. Однако такое исключение приведет к уменьшению показателей этого коэффициента во всех финансовых компаниях, которые уже успели сформировать резервный фонд. Ввиду того что финансовые компании — управляющие ФФС обязаны формировать его в размере не менее 5 % чистой прибыли, это может существенно снизить их платежеспособность.Изменится также определение высоколиквидных активов, в которых должны храниться средства резервного фонда. Теперь к ним можно отнести только денежные средства и государственные ценные бумаги либо ценные бумаги, обеспеченные гарантией государства.
В определении понятия «помещение» финансовой компании в соответствии с новыми
Лицензионными условиями речь идет именно о нежилых помещениях. Поэтому зарегистрировать финансовую компанию — управляющего ФФС в квартире либо жилом доме будет невозможно.
Получение лицензии
Для того чтобы финансовой компании получить в Госфинуслуг лицензию на осуществление деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью, нужно подать пакет документов. Обращаем внимание, что
теперь вместо Свидетельства о государственной регистрации необходимо подать извлечение из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц — предпринимателей либо копию справки о внесении финансовой компании в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины.Также в соответствии с этими условиями в перечне документов на получение лицензии уже нет справки о наличии компьютерной техники, средств связи и других подобных приборов.
Осуществление деятельности
В целом
Лицензионные условия осуществления деятельности по привлечению средств учредителей управления имуществом существенных изменений не претерпели. Финансовым компаниям увеличили время на отправку уведомлений о создании, ликвидации ФФС и других событиях, связанных с объектом строительства, с пяти до десяти дней. Также предусмотрено уведомление Госфинуслуг о замене застройщика либо управляющего ФФС. Исходя из современных условий деятельности управляющих такие события станут реальными. При создании ФФС согласно новым Лицензионным условиям в Госфинуслуг вместе с привычным пакетом документов также необходимо предоставить данные проектной декларации и реквизиты издания, в котором она обнародована (газета «Урядовий кур’єр»).Эти изменения также предусматривают приостановление привлечения средств в ФФС и направление их на строительство в случае приостановления лицензии управляющего или принятия решения о замене застройщика до момента подписания комплекта договоров с новыми партнерами.
Резервы
Приятной новостью для финансовых компаний — управляющих ФФС является
уменьшение размера оперативного резерва с 10 до 5 процентов. Следовательно, финансировать строительство теперь можно будет в больших размерах. Предложенный размер оперативного резерва является минимальным и может увеличиваться финансовой компанией. То есть каждый управляющий имеет право устанавливать его размер по своему усмотрению исходя из надежности застройщика и других характеристик. Главное при этом соблюдать минимально прописанный предел — 5 % размера привлеченных в ФФС средств.Наиболее радостным для управляющих изменением
Лицензионных условий является снятие ограничения по формированию резервного фонда. Если согласно старым нормам Лицензионных условий его нужно было сформировать до момента переоформления лицензии, т. е. в течение не более пяти лет, то теперь это ограничение отменили. Таким образом, достаточно ежегодно перечислять в резервный фонд 5 % чистой прибыли.Несколько изменится и классификация активов управляющего, от этого зависит показатель коэффициента платежеспособности. В целом активы управляющих понизили в ликвидности. Например, банковские металлы переведены из первой группы ликвидности во вторую, а это снижает общую ликвидность финансового учреждения и его коэффициент платежеспособности. В четвертой группе активов понятие финансовых инструментов заменено понятием «акции».
Контроль застройщика
Новые
Лицензионные условия несколько изменяют процедуру контроля управляющим застройщика. Теперь ежемесячно финансовая компания — управляющий ФФС должна составлять Акт выполнения профинансированных работ, основной задачей которого будет определение возможности дальнейшего финансирования строительства жилья. В нем должны содержаться отчетность застройщика (в части целевого использования денежных средств) и собственные исследования, надзор за деятельностью застройщика и подрядчиков на объекте строительства. И самое главное — если по результатам проверки управляющий обнаружит нарушения со стороны застройщика, об этом в течение пяти дней необходимо уведомить Госфинуслуг, а всех доверителей и застройщика — в течение месяца. По мнению автора, эта норма является достаточно опасной, так как слишком быстрое уведомление доверителей может привести к панике и спровоцировать у последних желание забрать средства из ФФС.
Капитал
До 12 марта 2010 года
финансовые компании — управляющие должны сформировать уставный капитал в размере не менее 1 млн евро и собственный капитал в размере, предусмотренном Положением о финансовых компаниях. Кстати, часто упоминаемого в изменениях к Лицензионным условиям Положения о финансовых компаниях еще нет.Что касается уставного капитала, то в
Лицензионных условиях так и не сказано, по какому курсу будет определяться его размер. Ввиду постоянных значительных колебаний курса этот вопрос является достаточно важным. Поэтому надеемся, что Госфинуслуг, кроме утверждения изменений к Лицензионным условиям управляющих ФФС, разъяснит этот момент. На сегодняшний день известно, что после завершения формирования уставного капитала об этом следует уведомить Госфинуслуг.
Выводы
В целом принятие изменений к
Лицензионным условиям в основном положительно повлияет как на деятельность финансовых компаний — управляющих, так и на функционирование финансово-кредитных механизмов, а также защитит инвесторов от недобросовестных застройщиков. Единственным отрицательным моментом этих изменений является привязка уставного капитала управляющих к курсу евро. И это при том, что все операции финансовые компании — управляющие ФФС осуществляют исключительно в гривне. Это заставит уйти с рынка не особо крупных игроков. Как работать в таких условиях, мы расскажем в наших дальнейших публикациях.
