Нові ліцензійні умови
для управителів ФФБ: чого чекати?
Василь Качерай, головний бухгалтер ТОВ «Фінансова компанія «ЕКО-ДІМ», poradnyk@gmail.com
Після прийняття Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692-VI, який набув чинності 12 березня 2009 року було зрозуміло, що неможливо уникнути змін у Ліцензійних умовах провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затверджених розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 р. № 1225. І ось 3 грудня 2009 року Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України нарешті прийняла зміни до ліцензійних умов діяльності управителів ФФБ. На сторінках нашої газети ми вже аналізували проект таких змін1. Сьогодні ж спробуємо розглянути плюси та мінуси цих змін для практичної діяльності управителів.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Ліцензійні умови
— Ліцензійні умови провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, затверджених розпорядженням Держфінпослуг від 24.06.2004 р. № 1225.Закон № 692
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692-VI.
1 Див. «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 19, с. 46 — 47.
Зміна визначень та понять
Зміни в
Ліцензійних умовах діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю починаються вже з уточнення окремих понять. (До речі, слід відмітити, що на момент публікації цього матеріалу зміни до тексту Ліцензійних умов так і не було внесено. Скоріш за все, документ із змінами знаходиться у Мін’юсті на етапі затвердження, бо вже до 12 березня цього року фінкомпанії мають сформувати новий статутний фонд).Зокрема, у визначенні терміна «коефіцієнта абсолютної ліквідності» вилучено фінансові інвестиції, залишивши лише грошові кошти та їх еквіваленти. Оскільки еквівалентів грошових коштів в Україні практично немає, абсолютну ліквідність доведеться підтримувати лише ними, а це може значно послабити показники ліквідності у фінансових компаніях.
Відповідно до змін у
Ліцензійних умовах зникне поняття коефіцієнта забезпечення повернення грошових коштів установників управління майном та більш зрозумілим стане розрахунок коефіцієнта платоспроможності. Проте таке виключення призведе до зменшення показників цього коефіцієнта в усіх фінансових компаніях, які вже встигли сформувати резервний фонд. Зважаючи на те, що фінансові компанії — управителі ФФБ зобов’язані формувати його в розмірі не менше 5 % чистого прибутку, це може суттєво знизити їх платоспроможність.Зміниться також визначення високоліквідних активів, в яких повинні зберігатися кошти резервного фонду. Тепер до них можна віднести тільки грошові кошти та державні цінні папери або цінні папери, забезпечені гарантією держави.
У визначенні поняття «приміщення» фінансової компанії відповідно до нових
Ліцензійних умов діяльності йдеться саме про нежитлові приміщення. Тож зареєструвати фінансову компанію — управителя ФФБ у квартирі чи житловому будинку буде неможливо.
Отримання ліцензії
Для того щоб отримати ліцензію на провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю фінансовій компанії в Держфінпослуг, потрібно надати пакет документів. Зверніть увагу, що
тепер замість Свідоцтва про державну реєстрацію необхідно надати витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців або копію довідки про внесення фінансової компанії до Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України.Також, відповідно до цих умов, у переліку документів на отримання ліцензії, вже немає довідки про наявність комп’ютерної техніки, засобів зв’язку та інших подібних приладів.
Здійснення діяльності
Загалом
Ліцензійні умови провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном, суттєвих змін не зазнали. Фінансовим компаніям збільшили час на відправлення повідомлень про створення, ліквідацію ФФБ та інші події, пов’язані з об’єктом будівництва з п’яти до десяти днів. Також передбачено повідомлення Держфінпослуг про зміни забудовника або управителя ФФБ. Зважаючи на сучасні умови діяльності управителів, такі події стануть реальними. При створенні ФФБ, за новими Ліцензійними умовами в Держфінпослуг разом зі звичним пакетом документів також необхідно надати дані проектної декларації та реквізити видання, в якому вона оприлюднена (газета «Урядовий кур’єр»).Ці зміни також передбачають призупинення залучення коштів у ФФБ та направлення їх на будівництво у випадку призупинення ліцензії управителя, чи прийняття рішення про зміну забудовника до моменту підписання комплекта договорів з новими партнерами.
Резерви
Приємною новиною для фінансових компаній — управителів ФФБ є
зменшення розміру оперативного резерву з 10 до 5 відсотків. Отже, фінансувати будівництво тепер можна буде в більших розмірах. Запропонований розмір оперативного резерву є мінімальним і може збільшуватися фінансовою компанією. Тобто кожен управитель має право встановлювати його розмір на власний розсуд, виходячи з надійності забудовника та інших характеристик. Головне при цьому дотримуватися мінімально прописаної межі — 5 % від розміру залучених у ФФБ коштів.Найбільш радісною для управителів зміною
Ліцензійних умов є зняття обмеження щодо формування резервного фонду. Якщо згідно зі старими нормами Ліцензійних умов діяльності його потрібно було сформувати до моменту переоформлення ліцензії, тобто протягом не більше п’яти років, то тепер це обмеження ліквідували. Таким чином, достатньо щороку перераховувати в резервний фонд 5 % чистого прибутку.Дещо зміниться і класифікація активів управителя, від цього залежить показник коефіцієнта платоспроможності. Загалом активи управителів понизили в ліквідності. Наприклад, банківські метали переведено з першої групи ліквідності до другої, а це знижує загальну ліквідність фінансової установи та її коефіцієнт платоспроможності. У четвертій групі активів поняття фінансових інструментів замінено акціями.
Контроль забудовника
Нові
Ліцензійні умови дещо змінюють процедуру контролю управителем забудовника. Тепер щомісяця фінансова компанія — управитель ФФБ повинна складати Акт виконання профінансованих робіт, основним завданням якого буде визначення можливості подальшого фінансування будівництва житла. У ньому повинна міститись звітність забудовника (у частині цільового використання грошових коштів), та власні дослідження, спостереження за діяльністю забудовника та підрядників на об’єкті будівництва. І найголовніше, якщо за результатами перевірки управитель виявить порушення з боку забудовника, про це протягом 5 днів необхідно повідомити Держфінпослуг, а всіх довірителів та забудовника — протягом місяця. На думку автора, ця норма є достатньо небезпечною, оскільке надто швидке повідомлення довірителів може призвести до паніки і бажання останніх забрати кошти з ФФБ.
Капітал
До 12 березня 2010 року фінансові компанії управителі мають сформувати
статутний капітал у не менше як 1 мільйон євро та власний капітал у розмірі, передбаченому Положенням про фінансові компанії. До речі, часто згаданого в змінах до Ліцензійних умов Положення про фінансові компанії ще немає.Щодо статутного капіталу, то в
Ліцензійних умовах так і не сказано за яким курсом буде визначатися його розмір. Зважаючи на постійні значні коливання курсу, це питання є досить важливим. Тож сподіваємося Держфінпослуг, окрім затвердження змін до Ліцензійних умов діяльності управителів ФФБ, роз’яснить цей момент. На сьогодні відомо, що після завершення формування статутного капіталу про це потрібно повідомити Держфінпослуг.
Висновки
Загалом прийняття змін до
Ліцензійних умов в основному матиме позитивний вплив як на діяльність фінансових компаній управителів, так і на функціонування фінансово-кредитних механізмів, а також захистить інвесторів від недобросовісних забудовників. Єдиним негативним моментом цих змін є прив’язання статутного капіталу управителів до курсу євро. І це при тому, що всі операції фінансові компанії — управителі ФФБ, провадять виключно в гривні. Це змусить піти з ринку невеликих гравців. Проте позитивних чинників від прийняття змін до Ліцензійних умов діяльності для фінансових компаній — управителів ФФБ буде значно більше.
