НДС по жилым новостройкам:
как определить НЕ первую поставку
Застройщик возвел жилой дом за счет средств, полученных от инвесторов, которые финансировали строительство по договорам купли-продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость. По договору генподряда все строительно-монтажные работы для застройщика выполнялись предприятием, имеющим соответствующие лицензии.
Должен ли начисляться застройщиком НДС со стоимости реализуемых инвесторам квартир?
Оставляя в стороне проблему неоднозначного определения статуса договоров купли-продажи имущественных прав1, мы должны констатировать, что вопрос о необходимости начисления НДС при продаже готового новопостроенного жилья до настоящего времени не нашел своего окончательного решения.
1 Подробнее см. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 5, с. 32 — 34.
О том, что норма
п.п. 5.1.20 Закона Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР (далее — Закон об НДС) может быть подвергнута диаметрально противоположным толкованиям, мы писали на страницах газеты «Строительная бухгалтерия» довольно часто2.2 См., например, публикации в газете «Строительная бухгалтерия», 2008, второй рекламный номер, с. 12 — 15; 2009, № 2, с. 12 — 13; 2009, № 19, с. 44; 2009, № 23, с. 6 — 7.
В то же время мы бы обратили внимание на одну из недавних консультаций видного представителя государственной налоговой службы.
Так, в одном из периодических изданий3 начальник отдела массово-разъяснительной работы и обращений граждан ГНИ в Днепровском районе г. Киева Наталья Кирпа опубликовала ответ на вопрос о том,
что считается первой поставкой в ситуации, когда застройщик оформляет права собственности на квартиры сначала на себя, а затем реализует эти квартиры третьим лицам, от которых на протяжении строительства застройщик получал предоплаты.3 См. «Бухгалтерия», 2009, № 49, с. 77 — 78.
Вывод, сделанный известным налоговым специалистом, выглядит вполне однозначно: если операция по поставке предприятию
услуг по сооружению жилья является первой поставкой, то следующая операция по поставке квартир третьим лицам не является первой поставкой жилья. А значит, НДС при такой поставке начисляться не должен.Интересно, что к таким же выводам Наталья Кирпа пришла и в консультации, опубликованной еще во втором рекламном номере газеты «Строительная бухгалтерия» за 2008 год4.
4 См. «Строительная бухгалтерия», 2008, второй рекламный номер, с. 43.
Таким образом, мнение указанного налогового консультанта не изменилось и после выхода июньского
письма ГНАУ от 03.06.2009 г. № 11586/7/16-1517-265, которое давало возможности для гораздо более фискальных трактовок содержания п.п. 5.1.20 Закона об НДС.5 См. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 17, с. 5.
Отметим, что условие о том, что застройщик изначально оформляет право собственности на квартиры на свое имя, было указано в самом запросе, направленном налоговикам.
Что касается нормы
п.п. 5.1.20 Закона об НДС, то в ней об оформлении прав собственности речь вовсе не идет.Если застройщик заключил договор с генподрядчиком, от которого получил готовый объект как совокупность выполненных строительно-монтажных
работ6, то с точки зрения п.п. 5.1.20 Закона об НДС получение соответствующих объемов СМР застройщиком будет являться первой поставкой.6 В терминологии Закона об НДС термин «услуги» отождествляется и с понятием «работы».
И если придерживаться подхода, предложенного Натальей Кирпой, то
следующая операция по поставке квартир уже не будет являться первой поставкой.Таким образом, если договоры купли-продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость,
о которых идет речь в вопросе, дают основания для того, чтобы признать собственно поставкой операцию передачи квартир от застройщика к инвесторам, то застройщик может претендовать на льготу, предусмотренную в п.п. 5.1.20 Закона об НДС.
Сергей Шемет
