ПДВ щодо житлових новобудов:
як визначити НЕ першу поставку
Забудовник звів житловий будинок за рахунок коштів, отриманих від інвесторів, які фінансували будівництво за договорами купівлі-продажу майнових прав на нерухомість, що будується. За договором генпідряду всі будівельно-монтажні роботи для забудовника виконувалися підприємством, що має відповідні ліцензії.
Чи повинен нараховуватися забудовником ПДВ із вартості квартир, що реалізуються інвесторам?
Залишаючи осторонь проблему неоднозначного визначення статусу договорів купівлі-продажу майнових прав1, ми маємо констатувати, що питання про необхідність нарахування ПДВ при продажу готового новозбудованого житла дотепер не знайшло свого остаточного рішення.
1 Детальніше див. «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 5, с. 32 — 34.
Про те, що норма п.п. 5.1.20 Закону України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР (далі — Закон про ПДВ) може тлумачитися діаметрально протилежно, ми вже писали на сторінках газети «Будівельна бухгалтерія» не раз2.
2 Див. наприклад, публікації в газеті «Будівельна бухгалтерія», 2008, другий рекламний номер, с. 12 — 15; 2009, № 2, с. 12 — 13; 2009, № 19, с. 44.; 2009, № 23, с. 6 — 7.
Водночас ми б звернули увагу на одну з недавніх консультацій відомого представника державної податкової служби.
Так, в одному з періодичних видань3 начальник відділу масово-роз'яснювальної роботи і звернень громадян ДПІ в Дніпровському районі м. Києва Наталія Кирпа опублікувала відповідь на запитання про те, що вважається першою поставкою в ситуації, коли забудовник оформляє права власності на квартири спочатку на себе, а потім реалізує ці квартири третім особам, від яких протягом будівництва забудовник отримував передоплати.
3 Див. «Бухгалтерія», 2009, № 49, с. 77 — 78.
Висновок, зроблений провідним податковим фахівцем, виглядає досить однозначно: якщо операція з поставки підприємству
послуг зі спорудження житла є першою поставкою, то наступна операція з поставки квартир третім особам не є першою поставкою житла. А отже, ПДВ під час такої поставки нараховуватися не повинен.Цікаво, що таких самих висновків Наталія Кирпа дійшла і в консультації, опублікованій ще в другому рекламному номері газети «Будівельна бухгалтерія» за 2008 рік4..
4 Див. «Будівельна бухгалтерія», 2008, другий рекламний номер, с. 43.
Отже, думка цього податкового консультанта не змінилася і після виходу червневого
листа ДПАУ від 03.06.2009 р. № 11586/7/16-1517-265, який надавав можливості для більш фіскальних трактувань змісту п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ.Зауважимо: умову про те, що забудовник спочатку оформляє право власності на квартири на своє ім'я, було зазначено в самому запиті, направленому податківцям.
Що стосується норми
п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ, то в ній про оформлення прав власності зовсім не йдеться.Якщо забудовник уклав договір з генпідрядником, від якого отримав готовий об'єкт як сукупність виконаних будівельно-монтажних
робіт 6, то, згідно з п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ, отримання відповідних обсягів БМР забудовником буде першою поставкою.5 Див. «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 17, с. 5.
6
У термінології Закону про ПДВ термін «послуги» ототожнюється з поняттям «роботи».І якщо дотримуватися підходу, запропонованого Наталією Кирпою, то
наступна операція з поставки квартир уже не буде першою поставкою.Отже, якщо договори купівлі-продажу майнових прав на нерухомість, що будується,
про які йдеться в запитанні, дають підстави для того, щоб визнати власне поставкою операцію передачі квартир від забудовника інвесторам, то забудовник може претендувати на пільгу, передбачену в п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ.
Сергій Шемет
