Садоводческие товарищества: статус и земельные вопросы
Письмо Министерства юстиции Украины от 30.12.2009 г. № 1079-0-2-09-19
В связи с обращением <…> в Министерстве юстиции рассмотрено письмо <…> о предоставлении разъяснения некоторых норм законодательства относительно садоводческих товариществ и сообщается следующее.
1. По вопросу, должны ли садоводческие товарищества образовываться в форме кооперативов.
Правовые, организационные, экономические и социальные основы функционирования кооперации в Украине определяет
Закон Украины «О кооперации».В соответствии со
статьей 41 «Заключительные положения» указанного Закона кооперативы и кооперативные объединения, созданные до вступления в силу данного Закона, обязаны на протяжении года со дня вступления в силу этого Закона привести свои уставы в соответствие с данным Законом. До приведения уставов в соответствие с этим Законом кооперативы и кооперативные объединения руководствуются положениями действующих уставов в части, не противоречащей данному Закону.Согласно
статье 1 указанного Закона кооператив — это юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились на основе членства для ведения совместной хозяйственной и иной деятельности с целью удовлетворения своих экономических, социальных и других потребностей на принципах самоуправления.Обслуживающий кооператив
— это кооператив, который образуется путем объединения физических и/или юридических лиц для предоставления услуг преимущественно членам кооператива, а также другим лицам с целью осуществления их хозяйственной деятельности.Статьей 6
указанного Закона установлено, что кооператив является первичным звеном системы кооперации и создается в результате объединения физических и/или юридических лиц на основе членства для совместной хозяйственной и другой деятельности с целью улучшения своего экономического положения.В соответствии с заданиями и характером деятельности кооперативы разделяются на такие типы:
производственные, обслуживающие и потребительские. По направлениям деятельности кооперативы могут быть жилищно-строительными, садово-огородными, гаражными, торгово-закупочными, транспортными, образовательными, туристическими, медицинскими и т. п.Таким образом, учитывая приведенные нормы законодательства, на сегодняшний день садоводческие товарищества могут функционировать в такой организационно-правовой форме, как обслуживающие кооперативы в соответствии с
Законом Украины «О кооперации».
2. По вопросу, может ли член садоводческого товарищества внести в товарищество свой паевой взнос имуществом в виде собственного земельного участка.
В соответствии с
частью первой статьи 78 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) право собственности на землю — это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками.Собственник имеет право совершить в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону (
часть вторая статьи 319 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ)).Статьями 10, 11 Закона Украины «О кооперации»
определено, что членами кооператива могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, юридические лица Украины и иностранных государств, действующие через своих представителей, которые внесли вступительный взнос и пай в размерах, определенных уставом кооператива, придерживаются требований устава и пользуются правом решающего голоса.В понимании
Закона Украины «О кооперации» пай — имущественный возвратный взнос члена (ассоциированного члена) кооператива в создание и развитие кооператива, который осуществляется путем передачи кооперативу имущества, в том числе денег, имущественных прав, а также земельного участка (статья 2 Закона).
3. По вопросу, может ли считаться приватизацией приобретение членом товарищества земельного участка у такого товарищества по договору купли-продажи.
Статьей 81 Земельного кодекса Украины
(далее — ЗКУ) определены основания, когда граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки, среди которых, в частности, разграничиваются:а) приобретение по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другим гражданско-правовым соглашениям;
б) бесплатная передача из земель государственной и коммунальной собственности;
в) приватизация земельных участков, ранее предоставленных им в пользование.
В соответствии со
статьей 35 ЗКУ приватизация земельного участка гражданином — членом садоводческого товарищества осуществляется без согласия на то других членов этого товарищества. Граждане Украины из земель государственной и коммунальной собственности имеют право приобретать безвозмездно в собственность или на условиях аренды земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства .Частью третьей статьи 116 ЗКУ
предусмотрено, что бесплатная передача земельных участков в собственность граждан осуществляется в случае приватизации земельных участков, находящихся в пользовании граждан; получения земельных участков в результате приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций; получения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации, определенных данным Кодексом.При этом общие положения о купле-продаже определены
главой 54 ГКУ.В частности,
статьей 655 ГКУ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму. То есть такой договор является оплатным.Следовательно,
приватизация земельных участков и приобретение их по договору купли-продажи являются отдельными основаниями приобретения права собственности на земельные участки.Вместе с тем отмечаем, что специально уполномоченным нейтральным органом исполнительной власти в области земельных отношений является Государственный комитет по земельным ресурсам, к полномочиям которого относится обеспечение реализации государственной политики, разработка экономического и правового механизма регулирования земельных отношений, обобщение практики применения земельного законодательства (
пункт «с» статьи 15 ЗКУ, Положение о Государственном комитете Украины по земельным ресурсам, утвержденное постановлением Кабинета Министров Украины от 19 марта 2008 года № 224).Таким образом, разъяснение земельного законодательства осуществляет Госкомзем.
В то же время отмечаем, то письма Минюста не устанавливают норм права, а носят лишь информационный характер.
Заместитель министра Л. Ефименко
КОММЕНТАРИЙ
На страницах газеты «Строительная бухгалтерия» мы неоднократно обращались к проблемам, связанным с деятельностью садоводческих товариществ1.
1 См. «Строительная бухгалтерия», 2009, № 14, с. 45; 2009, № 16, с. 46.
Эта организационно-правовая форма особенно популярна у застройщиков, которые специализируются на возведении коттеджных городков.
Однако следует признать, что
в настоящее время действующее законодательство не содержит однозначных положений, регулирующих статус и режим функционирования садоводческих товариществ. При реализации коттеджно-садоводческих проектов застройщики сталкиваются как с вопросами надлежащей регистрации товариществ, так и с проблемами толкования содержания земельных правоотношений, возникающих в рамках таких образований.В данном письме специалисты Минюста признают, что садоводческое товарищество
может (но не обязано) быть зарегистрировано как обслуживающий кооператив. А это значит, что такое товарищество может претендовать на обретение статуса неприбыльной организации .Хотя в последнее время все чаще поднимаются вопросы перерегистрации обслуживающих кооперативов именно в садоводческие товарищества. Соответствующие процедуры старается урегулировать Госкомпредпринимательства своими рекомендациями и письмами2.
2 См. письмо Госкомпредпринимательства от 19.10.2009 г. № 12673.
Кроме того, в рассматриваемом письме Минюста подтверждается, что
член садоводческого товарищества может внести свой паевой взнос собственным земельным участком.Отвечая на третий вопрос, специалисты Минюста отметили, что обычную куплю-продажу земельного участка нельзя отождествлять с приватизацией земли. Поэтому гарантии
части 6 статьи 35 Земельного кодекса3 относятся только к тем случаям, когда граждане получают землю из государственной или коммунальной собственности или от государственных или коммунальных предприятий.3 Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.
Учитывая множество проблем, возникающих в деятельности садоводческих товариществ, правительство 30 сентября 2009 года приняло
распоряжение № 1180-р, которым среди прочего было предписано разработать проект Закона «О садоводческих товариществах».Госкомитет по вопросам технического регулирования и потребительской политики своим
приказом от 25.09.2009 г. № 342 внес поправки в Классификатор организационно-правовых форм хозяйствования, согласно которым садоводческое товарищество является отдельной организационно-правовой формой с кодом 950.
Андрей Левченко
