Проектная декларация: от заполнения до обнародования
Василий Качерай, главный бухгалтер ООО «Финансовая компания «ЭКО-ДОМ», г. Львов, e-mail: poradnyk@gmail.com
Впервые термин «проектная декларация» появился в Законе Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI, который ввел понятие проектной декларации в Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.12.2003 г. № 978-IV. Поэтому в предлагаемой статье попытаемся разобраться, кто именно обязан подготавливать, регистрировать и обнародовать проектную декларацию, как правильно осуществить все процедуры по подготовке и обнародованию проектной декларации1..
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
Закон № 692
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по совершенствованию финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья» от 18.12.2008 г. № 692-VI.Закон о финансово-кредитных механизмах
— Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.2003 г. № 978-IV.Закон об инвестиционной деятельности
— Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII.Закон о планировке и застройке территории
— Закон Украины «О планировке и застройке территории» от 20.04.2000 г. № 1699-ІІІ.Порядок регистрации проектной декларации
— Порядок регистрации проектной декларации, утвержденный постановлением КМУ от 22.07.2009 г. № 759.Приказ № 282
— приказ Министерства регионального развития и строительства Украины «Об обнародовании в средствах массовой информации проектной декларации» от 10.07.2009 г. № 282.
1 Эта проблема уже освещалась на страницах газеты «Строительная бухгалтерия», 2009, № 12, с. 48.
Понятие проектной декларации
Согласно
ст. 2 Закона о финансово-кредитных механизмах проектная декларация — документ, который должен содержать:информацию о застройщике
— наименование, местонахождение и фактический адрес, реквизиты лицензии, информацию о руководителях, опыте работы, сведения о представителях застройщика (в том числе телефон), к которым, в случае необходимости, могут обратиться доверители ФФС;информацию о подрядной организации
— наименование, местонахождение и фактический адрес, данные и реквизиты лицензий, необходимых для выполнения всех работ, связанных со строительством, информацию о руководителях, опыте работы;информацию об управляющем ФФС
— наименование, местонахождение и фактический адрес, данные и реквизиты лицензии, необходимой для управления средствами и другим имуществом, информацию о руководителях, опыте работы;информацию об объекте строительства и объектах инвестирования
— краткое описание объекта строительства (количество подъездов, количество этажей, для жилого дома — наличие встроенно-пристроенных нежилых помещений, наличие паркинга и т. п.); краткую техническую характеристику объекта строительства и объектов инвестирования, краткий перечень оборудования, которое будет установлено на объектах инвестирования; сроки начала и окончания строительства.Наличие в проектной декларации раздела «Информация об управляющем ФФС» указывает на то, что проектную декларацию можно заполнить и зарегистрировать только в случае привлечения застройщиком средств на жилищное строительство именно через механизм фонда финансирования строительства (далее — ФФС). Вместе с тем согласно
п. 2 Порядка регистрации проектной декларации застройщик в случае сооружения объектов жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, обязан зарегистрировать проектную декларацию. Как раз в этом пункте Кабмин допустил просто стратегическую ошибку, ведь здесь следовало бы указать, что регистрировать проектную декларацию застройщику нужно в случае, если привлечение средств на жилищное строительство осуществляется именно через создание фондов финансирования строительства. Но об этом в п. 2 Порядка регистрации проектной декларации даже и не упоминается, более того, четко указано, что регистрация проектной декларации требуется в случае финансирования сооружения объекта строительства за средства физических и юридических лиц. Однако финансирование сооружения объекта строительства за счет средств физических и юридических лиц можно осуществлять и через другие, абсолютно законные механизмы, в частности, выпуск целевых (беспроцентных) облигаций, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, предусмотренные ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности. Но при использовании этих механизмов в финансировании строительства такой субъект, как управляющий ФФС, не предусмотрен. Соответственно заполнение и регистрация проектной декларации являются необязательными.В конечном итоге проектная декларация определена именно
Законом о финансово-кредитных механизмах, который регламентирует именно привлечение средств в жилищное строительство и именно через механизм создания фондов финансирования строительства. Поэтому налицо конфликт — с одной стороны, проектную декларацию застройщик имеет возможность полностью заполнить и зарегистрировать только в случае привлечения средств на финансирование строительства через фонды финансирования строительства, с другой — органы Госархстройинспекции будут требовать от застройщика регистрации проектной декларации в случае привлечения средств на финансирование строительства от физических и юридических лиц. Если же застройщик намеревается привлекать средства в жилищное строительство иным образом, чем через ФФС, ему просто придется оставить соответствующие разделы декларации незаполненными. Но это может повлечь за собой трудности при регистрации декларации в Госархстройинспекции. Дело в том, что на сегодняшний день не существует никаких разъяснений по поводу того, как заполнять декларацию при отсутствии управляющего или подрядной организации. Логично, что эти разделы либо строки нужно оставить с прочерками. Однако это может стать причиной отказа в приеме документов органами Госархстройинспекции для выдачи разрешения на выполнение строительных работ. И такой пример в одном из отделений Госархстройинспекции в Украине уже имеется.Таким образом, можно сделать вывод, что на сегодняшний день может остаться единственно возможный способ привлечения средств на финансирование жилищного строительства, а именно через создание фондов финансирования строительства, хотя это и противоречит
Закону об инвестиционной деятельности. Кстати, в отдельных областях органы Госархстройинспекции уже начали требовать от застройщика регистрации проектной декларации, несмотря на то что такие застройщики создавать ФФС не планируют, так как будут привлекать средства через другие механизмы.Поэтому остается только надеяться, что Минрегионстрой в ближайшее время таки издаст письмо-разъяснение об особенностях регистрации проектной декларации и заполнения отдельных ее разделов. А до этого момента у застройщиков могут быть некоторые проблемы при получении разрешения на строительство жилых домов, если средства будут привлекаться через иной, чем ФФС, механизм.
Особенности заполнения проектной декларации
Проектная декларация состоит из пяти разделов и содержит сведения о застройщике, подрядной организации, управляющем ФФС и характеристику объекта строительства и объектов инвестирования, о чем уже упоминалось в начале этой статьи.
В первом разделе проектной декларации «Информация о застройщике» нужно привести общую информацию о застройщике, о руководителе застройщика, представителе застройщика, описать проекты, которые уже завершены застройщиком, и указать реквизиты его лицензии. Обращаем внимание на некоторые особенности заполнения этого раздела. Проектная декларация требует обнародования данных об образовании руководителей всех субъектов жилищного строительства — застройщика, управляющего, подрядчика и проектной организации. Поэтому застройщику, чтобы зарегистрировать декларацию, придется требовать предоставления данных об образовании от управляющего, подрядчика и проектанта. А это может быть достаточно проблематично, ведь не каждый руководитель захочет обнародовать данные о своих образовательных достижениях.
Странным выглядит указание в проектной декларации
информации о лицензии застройщика. Напомним, что согласно ст. 4 Закона о финансово-кредитных механизмах застройщиком может быть лицо, которое согласно законодательству имеет право на выполнение функций заказчика строительства для сооружения объектов строительства и заключило договор с управляющим. Вместе с тем в ст. 1 Закона о планировке и застройке территории отмечается, что заказчик — физическое либо юридическое лицо, которое имеет в собственности или пользовании земельный участок и подало в установленном законодательством порядке заявление (ходатайство) о его застройке для осуществления строительства либо изменения (в том числе путем сноса) объекта градостроительства. Соответственно застройщиком является, в сущности, заказчик строительства, и он не обязательно ведет строительство самостоятельно, а, как правило, привлекает для этого подрядную организацию. Поскольку лицензия требуется именно на выполнение функций генподрядчика строительства, то застройщик (он же заказчик) лицензии на выполнение строительных работ может и не иметь. Поэтому раздел о лицензии застройщика в случае ее отсутствия можно оставить незаполненным. Это не может быть основанием для отказа в регистрации проектной декларации.Что касается
данных о представителе застройщика , то здесь стоит указать работника, компетентного в вопросах, связанных со строительством объекта строительства, по которому и формируется проектная декларация, причем такой работник всегда может ответить на вопросы заинтересованных сторон.Что касается заполнения раздела
о подряднной организации, то нужно привести информацию аналогично заполнению раздела о застройщике. Такие же данные вносятся и о проектной организации, и управляющем ФФС.В последнем разделе проектной декларации следует привести
данные об объекте строительства и объектах инвестирования — т. е. о доме и квартирах в нем. В частности, нужно указать данные о сроках строительства, градостроительных условиях и ограничениях застройки земельного участка, информацию о земельном участке, технические показатели объекта строительства, характеристику жилых и нежилых помещений, а также элементах благоустройства, которые будут осуществлены на объекте строительства. Эти данные можно взять из проектной документации по объекту строительства. Поэтому зарегистрировать проектную декларацию быстрее, чем у вас на руках будет полностью утвержденная проектная документация, невозможно.
Регистрация проектной декларации
Согласно
Порядку регистрации проектной декларации регистрация декларации производится Госархстройинспекцией ее территориальными органами (далее — ГАСИ).Для проведения регистрации проектной декларации застройщик либо уполномоченный им представитель подает в ГАСИ заявление о регистрации проектной декларации, два экземпляра проектной декларации и их электронную копию в программе Word, формате RTF, 14-й шрифт.
Непосредственно в день подачи проектной декларации ГАСИ рассматривает ее и регистрирует либо возвращает на доработку застройщику в случае несоответствия проектной декларации нормам действующего законодательства. Отрадно, что на регистрацию проектной декларации ГАСИ предоставили только один день, что значительно ускорит процедуру получения других разрешительных документов на строительство. Установление такого краткого срока можно считать большим достижением в бюрократических разрешительных процедурах в строительстве.
В случае каких-либо изменений в данных, приведенных в проектной декларации, застройщик обязан зарегистрировать изменения к ней в том же порядке, что и при первичной регистрации проектной декларации.
Обнародование проектной декларации
В соответствии с
приказом № 282 застройщик обязан обнародовать проектную декларацию в газете «Урядовий кур’єр». При этом обнародование необходимо совершить в течение пяти дней со дня ее регистрации в ГАСИ.Исходя из собственного опыта, автор отмечает, что процесс опубликования проектной декларации в газете «Урядовий кур’єр» достаточно хлопотлив и дорог. Во-первых, чрезвычайно трудно связаться с самой редакцией газеты, так как телефоны всегда заняты. Во-вторых, достаточно трудно уложиться в пять дней, поскольку редакция газеты формирует номера на много дней заранее и в издании просто может не быть места для размещения проектной декларации. В-третьих, это стоимость обнародования проектной декларации. Если в 2009 году обнародование стоило почти десять тысяч гривень, то в 2010 году его стоимость выросла вдвое. По-видимому, это следствие того, что редакция газеты «Урядовий кур’єр» является монополистом в данном процессе.
Выводы
В случае привлечения средств на финансирование строительства жилья через фонды финансирования строительства застройщик обязан зарегистрировать проектную декларацию и обнародовать ее в газете «Урядовий кур’єр».
В случае привлечения средств для финансирования строительства жилья через другие, чем ФФС, механизмы регистрация проектной декларации может стать сложным процессом из-за отсутствия разъяснений по ее заполнению в случае привлечения денег на финансирование строительства через механизмы, отличные от фондов финансирования строительства.
Любые изменения в информации, обнародованной в проектной декларации, приводят к регистрации изменений к ней и ее повторному обнародованию, что влечет за собой дополнительные расходы.
