Проектна декларація: від заповнення до оприлюднення
Василь Качерай, головний бухгалтер ТОВ «Фінансова компанія «ЕКО-ДІМ», м. Львів, e-mail: poradnyk@gmail.com
Уперше термін «проектна декларація» з’явився в Законі України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692-VI, який увів поняття «проектна декларація» в Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.12.2003 р. № 978-IV. Тож у цій статті розглянемо, хто саме зобов’язаний готувати, реєструвати та оприлюднювати проектну декларацію, як правильно здійснити всі процедури з підготовки та оприлюднення проектної декларації, й спробуємо розібрати в цій статті1.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
Закон № 692
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення фінансових механізмів здійснення інвестицій у будівництво житла» від 18.12.2008 р. № 692-VI.Закон про фінансово-кредитні механізми
— Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV.Закон про інвестиційну діяльність
— Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.Закон про планування і забудову території
— Закон України «Про планування і забудову території» від 20.04.2000 р. № 1699-ІІІ.Порядок реєстрації проектної декларації
— Порядок реєстрації проектної декларації, затверджений постановою КМУ від 22.07.2009 р. № 759.Наказ № 282
— наказ Міністерства регіонального розвитку та будівництва України «Про оприлюднення у засобах масової інформації проектної декларації» від 10.07.2009 р. № 282.
1 Відповідна проблема вже порушувалась на сторінках газети «Будівельна бухгалтерія» 2009, № 12, с. 48.
Поняття проектної декларації
Згідно зі
ст. 2 Закону про фінансово-кредитні механізми проектна декларація — документ, який має містити:інформацію про забудовника
: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, реквізити ліцензії, інформація про керівників, досвід роботи, відомості про представників забудовника (у тому числі телефон), до яких у разі необхідності можуть звернутися довірителі фонду фінансування будівництва (далі — ФФБ);інформацію про підрядну організацію
: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, дані та реквізити ліцензій, необхідних для виконання всіх робіт, пов’язаних з будівництвом, інформація про керівників, досвід роботи;інформацію про управителя ФФБ
: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, дані та реквізити ліцензії, необхідної для управління коштами та іншим майном, інформація про керівників, досвід роботи;інформацію про об’єкт будівництва та об’єкти інвестування
: стислий опис об’єкта будівництва (кількість під’їздів, кількість поверхів, для житлового будинку — наявність убудовано-прибудованих нежитлових приміщень, наявність паркінгу тощо); стисла технічна характеристика об’єкта будівництва та об’єктів інвестування, стислий перелік обладнання, що буде встановлено на об’єктах інвестування; строки початку та закінчення будівництва.Наявність у проектній декларації розділу «Інформація про управителя ФФБ» вказує на те, що проектну декларацію можна заповнити та зареєструвати лише у випадку залучення забудовником коштів на житлове будівництво саме через механізм ФФБ. Разом з тим, згідно з
п. 2 Порядку реєстрації проектної декларації забудовник у разі спорудження об’єктів житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, зобов’язаний зареєструвати проектну декларацію. От саме в цьому пункті Кабмін допустив просто стратегічну помилку, адже тут варто було б указати те, що реєструвати проектну декларацію забудовникові потрібно у випадку, якщо залучення коштів на житлове будівництво здійснюється саме через створення фондів фінансування будівництва. Але про це в п. 2 Порядку реєстрації проектної декларації навіть і не згадується, більш того, чітко вказано, що реєстрація проектної декларації вимагається у випадку фінансування спорудження об’єкта будівництва за кошти фізичних та юридичних осіб. Проте фінансування спорудження об’єкта будівництва за рахунок коштів фізичних та юридичних осіб можна здійснювати й через інші, абсолютно законні механізми, як-от випуск цільових (безпроцентних) облігацій, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, що передбачено ст. 4 Закону про інвестиційну діяльність. Та при застосуванні цих механізмів такий суб’єкт у фінансуванні будівництва як управитель ФФБ не передбачений. Відповідно заповнення та реєстрація проектної декларації є необов’язковим. Зрештою, проектна декларація визначена саме Законом про фінансово-кредитні механізми, який регламентує саме залучення коштів у житлове будівництво саме через механізм створення ФФБ. Тож маємо конфлікт — з одного боку, проектну декларацію забудовник повністю має змогу заповнити та зареєструвати лише у разі залучення коштів на фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва, з іншого — органи Держархбудінспекції вимагатимуть від забудовника реєстрації проектної декларації у разі залучення коштів на фінансування будівництва від фізичних та юридичних осіб. Якщо ж забудовник має намір залучати кошти в житлове будівництво іншим чином, аніж через ФФБ, то йому просто доведеться залишити відповідні розділи декларації незаповненими. Але це може спричинити труднощі при реєстрації декларації в Держархбудінспекції. Справа в тому, що на сьогодні немає жодних роз’яснень щодо того, як заповнювати декларацію у разі відсутності управителя чи підрядної організації. Логічно, що ці розділи чи рядки потрібно залишити з прокресленнями. Проте це може стати причиною відмови прийняття документів органами Держархбудінспекції для видачі дозволу на виконання будівельних робіт. І такий приклад в одному з відділень Держархбудінспекції в Україні вже є.Таким чином, можна зробити висновок, що на сьогодні може залишитися єдиний можливий спосіб залучення коштів на фінансування житлового будівництва — саме через створення фондів фінансування будівництва, хоча це й суперечить
Закону про інвестиційну діяльність. До речі, в окремих областях органи Держархбудінспекції вже почали вимагати від забудовника реєстрації проектної декларації, незважаючи на те що ФФБ такі забудовники створювати не планують, оскільки залучатимуть кошти через інші механізми.Тож залишається лише сподіватися, що Мінрегіонбуд найближчим часом таки дасть лист-роз’яснення щодо особливостей реєстрації проектної декларації та заповнення окремих її розділів. А до цього моменту в забудовників можуть виникати деякі проблеми при отриманні дозволу на будівництво житлових будинків, якщо кошти залучатимуться через інший ніж ФФБ-механізм.
Особливості заповнення проектної декларації
Проектна декларація складається з
п’яти розділів та містить відомості про забудовника, підрядну організацію, управителя ФФБ та характеристику об’єкта будівництва та об’єктів інвестування, про що вже згадувалось на початку цієї публікації.У першому розділі проектної декларації «Інформація про забудовника» потрібно навести загальну інформацію про забудовника, інформацію про керівника забудовника, представника забудовника, описати проекти, які вже завершено забудовником та реквізити його ліцензії. Звертаємо увагу на деякі особливості заповнення цього розділу. Проектна декларація вимагає оприлюднення даних про освіту керівників усіх суб’єктів житлового будівництва — забудовника, управителя, підрядника та проектної організації. Тож забудовникові, для того щоб зареєструвати декларацію, доведеться вимагати надання даних про освіту від управителя, підрядника та проектанта. А це може бути досить проблематично, адже не кожен керівник захоче оприлюднювати дані про свої освітні здобутки.
Дивним виглядає зазначення в проектній декларації
інформації про ліцензію забудовника. Нагадаємо, що згідно зі ст. 4 Закону про фінансово-кредитні механізми забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об’єктів будівництва та уклала договір з управителем. Разом з тим, у ст. 1 Закону про планування і забудову території зазначається, що замовник — фізична або юридична особа, яка має у власності або користуванні земельну ділянку і подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування. Відповідно забудовником є по суті замовник будівництва, і він не обов’язково веде будівництво самостійно, а, як правило, залучає для будівництва підрядну організацію. Оскільки ліцензія вимагається саме на виконання функцій генпідрядника будівництва, то забудовник (він же замовник) ліцензії на виконання будівельних робіт може і не мати. Тому цей розділ про ліцензію забудовника можна залишити незаповненим у разі її відсутності. Це не може бути підставою для відмови в реєстрації проектної декларації.Щодо
даних про представника забудовника, то тут варто вказати працівника, який компетентний у питаннях, пов’язаних з будівництвом об’єкта будівництва, щодо якого й формується проектна декларація і завжди може відповісти на запитання зацікавлених сторін.Що стосується заповнення розділу
про підрядну організацію, то потрібно навести інформацію аналогічну до заповнення розділу про забудовника. Такі ж дані заповнюються і про проектну організацію та управителя ФФБ.В останньому розділі проектної декларації потрібно навести
дані про об’єкт будівництва та об’єкти інвестування — тобто про будинок та квартири в ньому. Зокрема, потрібно навести дані про терміни будівництва, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, інформацію про земельну ділянку, технічні показники об’єкта будівництва, характеристику житлових та нежитлових приміщень та надати характеристику елементам благоустрою, які будуть здійснені на об’єкті будівництва. Ці дані можна взяти з проектної документації по об’єкту будівництва. Тож зареєструвати проектну декларацію швидше, ніж у вас повністю на руках буде затверджена проектна документація, неможливо.
Реєстрація проектної декларації
Згідно з
Порядком реєстрації проектної декларації реєстрація декларації проводиться Держархбудінспекцією та її територіальними органами (далі — ДАБІ).Для проведення реєстрації проектної декларації забудовник або уповноважений ним представник подає до ДАБІ заяву про реєстрацію проектної декларації, два примірники проектної декларації та їх електронну копію у програмі Word, форматі RTF, 14 шрифту.
У той самий день подачі проектної декларації ДАБІ розглядає її та реєструє, або повертає на доопрацювання забудовникові у випадку невідповідності проектної декларації нормам чинного законодавства. Викликає захоплення те, що на реєстрацію проектної декларації ДАБІ надали лише один день, що значно прискорить процедуру отримання інших дозвільних документів на будівництво. Установлення такого короткого терміну можна вважати великим досягненням в бюрократичних дозвільних процедурах у будівництві.
У випадку будь-яких змін у даних, наведених в проектній декларації, забудовник зобов’язаний зареєструвати зміни до неї у тому ж порядку, що й первинна реєстрація проектної декларації.
Оприлюднення проектної декларації
Відповідно до
наказу № 282 забудовник зобов’язаний оприлюднити проектну декларацію в газеті «Урядовий кур’єр». При цьому оприлюднення необхідно зробити протягом п’яти днів з дня її реєстрації в ДАБІ.Виходячи з власного досвіду, автор зазначає, що процес опублікування проектної декларації в газеті «Урядовий кур’єр» є доволі клопіткий та дорогий. По-перше, надзвичайно важко зв’язатися із самою редакцією газети, оскільки телефони завжди зайняті. По-друге, досить важко вкластися в п’ять днів, оскільки редакція газети формує номери на багато днів наперед, і у виданні просто може не бути місця для розміщення проектної декларації. По-третє — це вартість оприлюднення проектної декларації. Якщо у 2009 році оприлюднення коштувало майже десять тисяч гривень, то у 2010 вартість зросла вдвічі. Мабуть, це є наслідком того, що редакція газети «Урядовий кур’єр» є монополістом у цьому процесі.
Висновки
При залученні коштів на фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва забудовник зобов’язаний зареєструвати проектну декларацію та оприлюднити її в газеті «Урядовий кур’єр».
У випадку залучення коштів для фінансування будівництва житла через інші, ніж ФФБ механізми, реєстрація проектної декларації може стати складним процесом через відсутність роз’яснень щодо її заповнення у разі залучення кошів на фінансування будівництва через інші механізми ніж фонди фінансування будівництва.
Будь-які зміни в інформації, яка оприлюднена в проектній декларації, ведуть до реєстрації змін до неї та її повторному оприлюдненні, що тягне за собою додаткові витрати.
