Имущественные права на строящуюся недвижимость: проблемы идентификации и реализации

Имущественные права
на строящуюся недвижимость:
 проблемы идентификации и реализации

Какова природа имущественных прав на строящуюся недвижимость?

Имущественные права как отдельный феномен — новинка для украинского гражданско-правового поля. Поэтому не удивительно, что вокруг них в последнее время разгораются жаркие дискуссии.

Споры юристов относительно природы и особенностей гражданско-правового оборота имущественных прав, возникающих в результате строительства, подчас заводят в тупик тех менеджеров, застройщиков, которые формируют схемы привлечения средств для реализации своих проектов.

Рассмотрим некоторые аспекты этой проблемы.

Практикующие юристы разбились на два лагеря.

Одни в принципе не считают возможным, чтобы у застройщика возникали такие имущественные права на строящуюся недвижимость, которые могли бы продаваться им по договорам купли-продажи. Аргументы в пользу такой позиции неоднократно приводились на страницах нашей газеты¹.

Другие юристы допускают возможность возникновения самодостаточных имущественных прав (как полноценного объекта гражданско-правового оборота) на строящуюся недвижимость у их первоисточника — у застройщика.

Если руководители предприятия-застройщика отдают предпочтение второму подходу, то неизбежно возникает вопрос о том, какие именно документы дают основания для идентификации соответствующих имущественных прав.

Некоторые приверженцы второй позиции полагают, что собственность на имущественные права должна подтверждаться следующими документами:

— разрешением на строительство (которое может быть представлено в различных ипостасях);

— документами, подтверждающими права на соответствующий земельный участок;

— договором подряда или лицензией на выполнение строительных работ;

— разрешением на выполнение строительных работ².

Интересно, что этот перечень во многом схож с перечнем документов, которые позволяют зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства³.

В этом контексте определенный интерес представляют положения

Вот как выглядит трактовка природы имущественных прав на строящуюся недвижимость, представленная чиновниками Министерства регионального развития и строительства:

Однако указанное выше не означает, что, кроме права собственности на материалы и оборудование, используемые в процессе строительства, у застройщика по отношению к объекту строительства во время его создания не возникают

Застройщик как уполномоченное соответствующим

Вследствие этого и с учетом положений статьи 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», в соответствии с которой имущественными правами признаются

Обратим внимание на условия «получения» застройщиком имущественных прав, выдвигаемые чиновниками Минрегионстроя: наличие разрешения на строительство и привлечение к строительству генподрядчика. Именно

Означает ли это, что в случае если застройщик не привлекает к строительству подрядчиков, возводя объект своими силами, у него не возникнет таких имущественных прав на этот объект, которые можно продать?

Согласитесь, что с точки зрения здравого смысла это выглядит несколько странно. Тот застройщик, который вовсе не имеет собственных строительных мощностей и заключает подрядные контракты со строительными компаниями, может продавать имущественные права на сооружаемую сторонними лицами недвижимость. А тот застройщик, который обладает собственной строительной базой и в состоянии самостоятельно возвести объект, не может реализовать имущественные права на такой объект.

Кроме того, если привязывать имущественные права застройщика к правам требования последнего к подрядчику, то неизбежно возникнет проблема определения

Если права требования оценивать в сугубо экономической транскрипции, то, скорее всего, объем соответствующих имущественных прав будет определяться суммами платежей, фактически осуществленных застройщиком в адрес генподрядчика. Это может означать, что объемы продажи таких прав застройщиком не должны превышать объемов перечислений в пользу подрядчика.

На практике же застройщики, которые реализуют имущественные права на строящуюся недвижимость, как правило, не оглядываются на суммы платежей, осуществленных в пользу лиц, выполняющих строительно-монтажные работы по возведению соответствующего объекта.

Еще одним серьезным вопросом, связанным с воплощением механизмов финансирования строительства за счет продажи имущественных прав, является вопрос регистрации прав собственности на построенную недвижимость.

Не секрет, что органы, уполномоченные регистрировать такие права, не осуществляют соответствующие действия, ссылаясь на то, что договоры купли-продажи имущественных прав на подзаконном уровне не признаны достаточным основанием для регистрации прав на недвижимость.

На практике такая проблема может быть решена посредством судебного признания

Имея на руках судебный вердикт в пользу одного инвестора (покупателя имущественных прав), застройщик может претендовать на то, чтобы соответствующие органы проводили госрегистрацию прав собственности на недвижимость на основании и других

Зураб Натиев