Майнові права на нерухомість, що будується:
проблеми ідентифікації та реалізації
Яка природа майнових прав на нерухомість, що будується?
Майнові права як окремий феномен — новинка для українського цивільно-правового поля. Тому не дивно, що навколо них останнім часом точаться запеклі дискусії.
Спори юристів стосовно природи та особливостей цивільно-правового обороту майнових прав, що виникають у результаті будівництва, часом заводять у глухий кут тих менеджерів забудовників, які формують схеми залучення коштів для реалізації своїх проектів.
Розглянемо деякі аспекти цієї проблематики.
Практикуючі юристи розділилися на два табори.
Одні у принципі не вважають за можливе, щоб у забудовника виникали такі майнові права на нерухомість, що будується, які могли б продаватися ним за договорами купівлі-продажу. Аргументи на користь такої позиції неодноразово наводилися на сторінках нашої газети (див. «Будівельна бухгалтерія», 2009, № 11, с. 39; 2010, № 2, с. 42).
Інші юристи допускають можливість виникнення самодостатніх майнових прав (як повноцінного об’єкта цивільно-правового обороту) на нерухомість, що будується, у їх першоджерела — забудовника.
Якщо керівники підприємства-забудовника віддають перевагу другому підходу, то неминуче виникає запитання про те, які саме документи стають підставами для ідентифікації відповідних майнових прав.
Деякі прихильники другої позиції вважають, що власність на майнові права має підтверджуватися такими документами:
— дозволом на будівництво (який може бути надано в різних іпостасях);
— документами, що підтверджують права на відповідну земельну ділянку;
— договором підряду чи ліцензією на виконання будівельних робіт;
— дозволом на виконання будівельних робіт1.
1 Див. «Бухгалтерія», 2008, № 32, с. 45.
Цікаво, що цей перелік багато в чому схожий з переліком документів, які дозволяють зареєструвати право власності на об’єкт незавершеного будівництва2.
2 Див. лист Мін’юсту від 10.05.2006 р. № 19-32/1.
У цьому контексті певний інтерес становлять положення листа Мінрегіонбуду від 15.12.2009 р. № 12/19-1-8/5-1173, в якому фахівці цього відомства дійшли висновку про те, що договори купівлі-продажу майнових прав відповідають законодавству та не порушують обмежень ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.91 р. № 1560-XII.
От як виглядає трактування природи майнових прав на нерухомість, що будується, надане чиновниками Міністерства регіонального розвитку та будівництва:
«До завершення будівництва (створення майна), відповідно до частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України, особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).Проте вказане вище не означає, що, окрім права власності на матеріали та обладнання, які використовуються в процесі будівництва, у забудовника по відношенню до об’єкта будівництва під час його створення не виникають
інші права.Забудовник як уповноважена відповідним
дозволом на будівництво особа у випадку залучення до створення об’єкта будівництва генерального підрядника отримує, у тому числі, права вимоги до останнього щодо передачі забудовникові готового об’єкта будівництва.З огляду на це та з урахуванням положень статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», відповідно до якої майновими правами визнаються
права, які пов’язані з майном , відмінні від права власності (зокрема права, які є складовими права власності: права володіння, розпорядження, користування, а також право вимоги), забудовник набуває майнових прав, пов’язаних з об’єктом будівництва».Звернемо увагу на умови «отримання» забудовником майнових прав, що висуваються чиновниками Мінрегіонбуду: наявність дозволу на будівництво та залучення до будівництва генпідрядника. Саме
права вимоги до останнього є, наскільки можна судити зі змісту листа, підставою для появи в обороті майнових прав.Чи означає це, що в разі якщо забудовник не залучає до будівництва підрядників, споруджуючи об’єкт своїми силами, у нього не виникне таких майнових прав на цей об’єкт, які можна продати?
Погодьтеся, що з точки зору здорового глузду це виглядає дещо дивно. Той забудовник, який зовсім не має власних будівельних потужностей та укладає підрядні контракти з будівельними компаніями, може продавати майнові права на нерухомість, що споруджується сторонніми особами. А той забудовник, який має власну будівельну базу та у змозі самостійно спорудити об’єкт, не може реалізувати майнові права на такий об’єкт.
Крім того, якщо прив’язувати майнові права забудовника до прав вимоги останнього до підрядника, то неминуче виникне проблема визначення
вартісного обсягу відповідних прав.Якщо права вимоги оцінювати в суто економічній транскрипції, то, найімовірніше, обсяг відповідних майнових прав визначатиметься сумами платежів, фактично здійснених забудовником на адресу генпідрядника. Це може означати, що обсяги продажу таких прав забудовником не повинні перевищувати обсягів перерахувань на користь підрядника.
На практиці ж забудовники, які реалізують майнові права на нерухомість, що будується, як правило, не зважають на суми платежів, здійснених на користь осіб, котрі виконують будівельно-монтажні роботи зі зведення відповідного об’єкта.
Ще одним серйозним питанням, пов’язаним з утіленням механізмів фінансування будівництва за рахунок продажу майнових прав, є питання реєстрації прав власності на побудовану нерухомість.
Не таємниця, що органи, уповноважені реєструвати такі права, не здійснюють відповідні дії, посилаючись на те, що договори купівлі-продажу майнових прав на підзаконному рівні не визнано достатньою підставою для реєстрації прав на нерухомість.
На практиці таку проблему може бути вирішено за допомогою судового визнання
правовстановлюючого статусу договорів купівлі-продажу майнових прав.Маючи на руках судовий вердикт на користь одного інвестора (покупця майнових прав), забудовник може претендувати на те, щоб відповідні органи провадили держреєстрацію прав власності на нерухомість на підставі й інших
аналогічних договорів купівлі-продажу майнових прав.
Зураб Натієв
