Споры с БТИ: обзор судебной практики
Дмитрий Вовк, юрист
Одним из основных участников отношений, связанных с возникновением и изменением права собственности на объекты на недвижимость, являются бюро технической инвентаризации (БТИ). Именно после их регистрации к приобретателю недвижимого имущества переходит право собственности на последнее. В то же время действующее законодательство не всегда однозначно в регулировании правового статуса БТИ и форм их деятельности, а также порядке разрешения конфликтов, возникающих в процессе реализации этими субъектами своих полномочий. Устранить подобную неоднозначность призвана судебная практика. Данная статья посвящена обзору правовых позиций, выработанных судами Украины при рассмотрении споров с БТИ.
ДОКУМЕНТЫ СТАТЬИ
ГК
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.КАС
— Кодекс административного судопроизводства Украины от 06.07.2005 г. № 27/47-IV.Закон о госрегистрации вещных прав на недвижимость
— Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.Закон о местном самоуправлении
— Закон Украины «О местном самоуправлении» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР.Закон о хозобществах
— Закон Украины «О хозяйственных обществах» от 19.09.91 г. № 1576-ХІІ.Временное положение № 7/5
— Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. № 7/5.Инструкция о порядке совершения нотариальных действий
— Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Минюста Украины от 03.03.2004 г. № 20/5.Инструкция о проведении техинвентаризации
— Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 21.05.2001 г. № 127.
Какой суд рассматривает споры с БТИ?
С точки зрения организационно-правовой формы, БТИ являются коммунальными предприятиями (хотя встречаются примеры и арендных предприятий, в частности арендное предприятие «Запорожское междугородное бюро технической инвентаризации»). Данные предприятия оказывают юридическим и физическим лицам публичные услуги по регистрации вещных прав. Именно
публичный характер деятельности БТИ и наличие у них полномочий в управленческой сфере следует учитывать при определении судов, которым подведомственны споры с этими субъектами.Отношения, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и сделок в отношении недвижимости, регулируются
Законом о госрегистрации вещных прав на недвижимость (ст. 1 Закона). Согласно ст. 2 данного Закона государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество — это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.Частью 5 Заключительных положений Закона госрегистрации вещных прав на недвижимость
предусматривается, что до создания единой системы органов регистрации прав, а также до формирования Государственного реестра прав в составе земельного кадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями бюро технической инвентаризации. В соответствии с п. 1.3. Временного положения № 7/5 государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество осуществляют предприятия бюро технической инвентаризации в пределах определенных административно-территориальных единиц.Приведенные выше положения свидетельствуют, что, осуществляя от имени государства регистрацию прав на недвижимость,
БТИ выступает субъектом властных полномочий. Споры, связанные с обжалованием решений, действий или бездействия субъектов властных полномочий, подведомственны административным судам, кроме случаев, когда в отношении таких решений, действий, бездействия Конституцией или законами Украины установлен иной порядок обжалования (ч. 2 ст. 2 КАС). Функции административных судов выполняют местные общие суды, административные окружные суды, Высший административный суд Украины (по делам, связанным с установлением Центральной избирательной комиссией результатов выборов или всеукраинского референдума). Исходя из того, что БТИ в данном случае делегированы именно полномочия органа государственной власти, руководствуясь ч. 2 ст. 18 КАС, с иском к данному субъекту следует обращаться в окружной административный суд. Подобная точка зрения воспринята как судами административной юрисдикции (определение Днепропетровского апелляционного административного суда от 15.09.2009 г. по делу № 2а-509/09), так и хозяйственными судами, которые отказываются рассматривать иски к БТИ, указывая, что последние должны рассматриваться админсудами (постановления ВХСУ от 05.06.2007 г. по делу № 16/292, от 20.10.2009 г. по делу № 16/348-06).При этом следует иметь в виду, что споры с БТИ, возникшие в связи с неисполнением последним условий договоров, даже если эти договоры связаны с регистрацией вещных прав, рассматриваются хозяйственными судами (если второй стороной является юрлицо) либо общими судами (если второй стороной выступает физлицо), так как в подобной ситуации БТИ выступает не как субъект властных полномочий, а как
участник гражданско-правовой или хозяйственно-правовой сделки. Например, БТИ заключило с предприятием договор на проведение технической инвентаризации с последующей выдачей извлечений из госреестра и частично его не исполнило либо исполнило не в соответствии с условиями договора. В этом случае предприятие обращается в хозяйственный суд с иском о понуждении БТИ к исполнению договора (см., например, постановление ВХСУ от 20.10.2009 г. по делу № 12/25-09).
Участвуют ли БТИ в рассмотрении дел о признании права собственности?
Одним из правоустанавливающих документов,
на основании которых осуществляется регистрация права собственности в БТИ, выступает решение суда относительно вещных прав на недвижимость (ч. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации вещных прав на недвижимость). Речь, в частности, идет о решениях, выносимых в делах о признании права собственности на объект недвижимого имущества. Возникает вопрос: нужно ли в такой ситуации истцу привлекать к участию в деле о признании права собственности в качестве ответчика БТИ?В соответствии с
ч. 2 ст. 16 ГК одним из способов защиты гражданских прав является признание права. Статья 392 ГК предусматривает, что собственник имущества может предъявить иск в суд о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае потери им документа, который удостоверяет его право собственности.Согласно
п. 1.12 Временного положения № 7/5 БТИ наделено лишь правом принимать решение о регистрации или отказе в регистрации вещных прав, а не определять их обоснованность. Таким образом, например, отказ в регистрации права собственности на недвижимость не может рассматриваться как ограничение права собственности, а является только осуществлением БТИ управленческих функций, возложенных на этот орган законом (решение Хозяйственного суда Луганской обл. от 22.10.2009 г. по делу № 11/265пн). Исходя из изложенного БТИ не является ответчиком по делу о признании права собственности на объекты недвижимого имущества (постановление ВСУ от 05.06.2007 г. по делу № 7/778, постановления ВХСУ от 07.02.2006 г. по делу № 10/484-05, от 18.04.2007 г. по делу № 17/135, от 03.04.2008 г. по делу № 11/421-06). Хотя, безусловно, суд не лишен права истребовать у БТИ необходимые для разрешения спора сведения.При этом в судебной практике встречаются примеры рассмотрения местными судами дел о признании права собственности, в первую очередь,
на самовольно построенные строения, в которых ответчиком (соответчиком) выступает БТИ (см., например, решение Хозяйственного суда Донецкой обл. от 20.10.2009 г. по делу № 32/114пн, решение Хозяйственного суда Закарпатской обл. от 20.10.2009 г. по делу № 4/53). Однако подобная позиция не поддержана судами высших инстанций.Отметим также, что в соответствии с
п.п. «а» п. 6.1 Временного положения № 7/5 оформление права собственности проводится с выдачей органами местного самоуправления (т. е. соответствующими местными советами) свидетельства о праве собственности 1. Именно выдача свидетельства о праве собственности является подтверждением указанного права, а отказ в выдаче можно рассматривать как его ограничение, т. е. ответчиком (одним из ответчиков)2 по делу о признании права собственности на недвижимость будет выступать местный совет. Хотя в отдельных случаях суды привлекают к участию в деле и исполнительный комитет местного совета, руководствуясь п. «б» п.п. 10 ст. 30 Закона о местном самоуправлении, в соответствии с которым учет и регистрация объектов недвижимого имущества независимо от форм собственности относится к полномочиям исполкомов сельских, поселковых, городских советов.1 В случае приватизации жилья и его строительства с участием Государственного управления делами выдачу свидетельства о праве собственности производят соответственно органы приватизации и Государственного управления делами (пп. «б», «в» п. 6.1. Временного положения № 7/5).
2 Возможны также ситуации, когда право собственности на недвижимость ограничивается третьими лицами.
В то же время следует иметь в виду, что отказ со стороны БТИ в проведении регистрации права собственности на основании поданных правоустанавливающих документов суды также рассматривают как ограничение права собственности, принимают соответствующие иски и выносят решения, которыми обязывают БТИ провести регистрацию недвижимого имущества, а в отдельных случаях — и возместить причиненный отказом в регистрации материальный ущерб (
постановление Львовского апелляционного хозяйственного суда от 21.11.2007 г. по делу № 16/201-15/240-19/373, постановление Окружного административного суда г. Киева от 02.09.2008 г. по делу № 1/617).
Возможна ли регистрация БТИ права собственности на недострой?
Согласно
п. 1.6. Временного положения № 7/5 государственной регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке. Руководствуясь данной нормой, БТИ достаточно часто отказывают в регистрации права собственности на так называемый недострой — объекты незавершенного строительства. Однако подобный подход, с точки зрения судебной практики, представляется ошибочным.Дело в том, что в соответствии с
ч. 3 ст. 331 ГК лицо, являющееся собственником материалов, из которых был создан недострой, может заключить договор в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (т. е. — БТИ) на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта незавершенного строительства, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание объекта незавершенного строительства3.3 Возможность купли-продажи недостроя (а соответственно и госрегистрации права собственности на него) вытекает и из раздела 4 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий «Удостоверение договоров об отчуждении объектов незавершенного строительства».
Таким образом, суды приходят к выводу, что утверждение БТИ о невозможности регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства без ввода его в эксплуатацию является ошибочным,
регистрация права на недострой законодательству не противоречит (постановление ВХСУ от 12.03.2008 г. по делу № 4/11, постановление Окружного административного суда г. Киева от 16.04.2008 г. по делу № 8/299). Добавим, что с указанным выводом согласен и Минюст, который в письме от 20.05.2006 г. № 19-32/1 приводит перечень документов, на основании которых БТИ должны проводить госрегистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
Вправе ли БТИ при регистрации права собственности на самострой,
признанного решением суда,
вносить в госреестр прав отметки о самовольном строительстве
объекта или о невводе его в эксплуатацию?
Как уже отмечалось,
п. 1.6 Временного положения № 7/5 устанавливает, что регистрации подлежат права на объекты, строительство которых окончено и которые приняты в эксплуатацию. В связи с этим на практике возникают случаи, когда БТИ, регистрируя право собственности на самострой, вносят в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений отметки о том, что здание, сооружение построено самовольно либо не введено в эксплуатацию. Внесение подобных отметок БТИ мотивируют п. 3.8 Временного положения № 7/5, в соответствии с которым после принятия решения о внесении записи в реестр прав выдается извлечение о регистрации права собственности, которое содержит, в том числе, особые отметки регистратора (данные о самовольно построенных, пристроенных или реконструированных объектах, о наложении ареста, о нахождении имущества в налоговом залоге и т. д.).Наличие указанных отметок в значительной мере «отягощает жизнь» собственника недвижимости, создавая сложности как в пользовании и обслуживании имущества (например, при заключении договоров с коммунальными службами), так и в его распоряжении (при заключении нотариальных сделок по отчуждению имущества). С учетом этого собственники обращаются в административные суды с исками о внесении изменений в реестр в части исключения отметок о самострое или невводе в эксплуатацию.
Суды склонны признавать подобные действия БТИ противоправными и удовлетворять такие иски (постановление Окружного административного суда АРК от 06.02.2009 г. по делу № 2-а-9069/08/6, постановление Окружного административного суда АРК от 02.10.2009 г. по делу № 2а-11065/09/8/0170). Данная позиция представляется оправданной с учетом положений ст. 376 ГКУ. Согласно ч. 2 этой статьи лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него. Однако по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое построено самовольно на нем, если это не нарушает права других лиц. Иными словами, после признания судом права собственности недвижимое имущество утрачивает статус самостроя и подобная отметка не может отражаться в госреестре прав. Кроме того, к полномочиям БТИ не относится контроль над введением имущества в эксплуатацию, что делает невозможным отражение этого факта в реестре.
При оспаривании правоустанавливающего документа
или решения регистратора о регистрации права собственности
нужно ли отдельно ставить вопрос об отмене
извлечения из госреестра прав, выданного БТИ?
Статья 182 ГК
устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Принимая это во внимание, лица, оспаривающие право собственности на недвижимость, должны обратиться в суд с исками об отмене (признании недействительным) правоустанавливающего документа и (или) решения регистратора БТИ о регистрации права собственности. Возникает вопрос: нужно ли в суде ставить также вопрос об отмене извлечений из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающих регистрацию права собственности?По мнению Высшего хозяйственного суда Украины, делать этого не нужно. В соответствии с
п. 3.8 Временного положения № 7/5 извлечение о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое выдается после принятия решения регистратором и внесения записи в Реестр прав, является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа, т. е. оно не является актом государственного или иного органа, а значит — не может выступать предметом спора (постановление ВХСУ от 07.03.2006 г. по делу № 04/26-12). Таким образом, при оспаривании правоустанавливающего документа или решения БТИ о регистрации права собственности у истца нет необходимости заявлять также исковые требования об отмене извлечения из госреестра прав .
Правомерен ли отказ БТИ в проведении технической инвентаризации,
если собственником не поданы правоустанавливающие
документы на объект недвижимости?
Речь, в первую очередь, идет о технической инвентаризации самостроя. Техническая инвентаризация осуществляется в порядке, предусмотренном Инструкцией о проведении техинвентаризации, которая четкого ответа на данный вопрос не дает. В то же время
п. 3.1 данной Инструкции закрепляет, что технической инвентаризации подлежат объекты (согласно разделу 2 Инструкции) всех форм собственности, размещенные на земельных участках (по отдельным почтовым адресам), независимо от того, построены ли они на основании соответствующим образом оформленных документов или самовольно: дома, включая пристройки и надстройки, общественные и производственные дома, хозяйственные строения и сооружения. Указанные положения Инструкции о проведении техинвентаризации дают основания полагать, что даже если правоустанавливающие документы не оформлены, у БТИ нет оснований отказывать в проведении технической инвентаризации из-за отсутствия последних.Необходимо иметь в виду, что работы по инвентаризации осуществляются с обязательным участием собственника (собственников) дома, в присутствии которого проводится обследование (
п. 3.1 Инструкции о проведении техинвентаризации). Однако суды достаточно либерально подходят к пониманию этой нормы, указывая, что при отсутствии правоустанавливающих документов (особенно если речь идет о самострое) полномочия лица, обращающегося в БТИ, подтверждает нахождение объекта у него на балансе (о чем подается соответствующая справка, подписанная руководителем и главным бухгалтером), а также наличие документов на право собственности (пользования) земельным участком, на котором осуществлено строительство (см., например, постановление Луганского окружного административного суда от 01.10.2009 г. по делу № 2а-23954/09/1270).
Акт внесения имущества в уставной капитал хозяйственного
общества является правоустанавливающим документом
Согласно
ч. 1 ст. 12 Закона о хозобществах общество является собственником имущества, переданного ему участником в собственность как вклад в уставной (составной) капитал. Вкладом в уставной (составной) капитал хозяйственного общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные или другие отчуждаемые права, имеющие денежную оценку, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 13 Закона о хозобществах). Иными словами, Закон предоставляет участникам возможность передать в качестве взноса в уставной капитал в том числе и объекты недвижимости. Решение о формировании уставного капитала за счет имущества закрепляется в протоколе общего собрания учредителей общества. Внесение имущества в уставной капитал оформляется соответствующим актом.При этом право собственности на внесенные в уставной капитал объекты
должно быть зарегистрировано в БТИ (ст. 182 ГК). В соответствии с п. 2.1 Временного положения 7/5 для проведения регистрации и оформления права собственности на недвижимое имущество общество, среди прочих документов, должно предоставить в БТИ правоустанавливающие документы, перечень которых приводится в приложении 1 к Временному положению № 7/5. Этот перечень, равно как и перечень правоустанавливающих документов, приведенный в ст. 19 Закона о госрегистрации вещных прав на недвижимость, акта внесения имущества в уставной капитал не содержит. На основании этого БТИ отказывают хозяйственным обществам в регистрации права собственности. Однако в судах подобная практика поддержки не нашла.В частности, суды ссылаются на ст. 328, 334 ГК, согласно которым право собственности приобретается по основаниям, не запрещенным Законом, в том числе из сделок. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. Исходя из этого, если устав общества, протокол собрания учредителей, акт внесения имущества в уставной капитал заключены в соответствии с требованиями законодательства, каких-либо нарушений или недостатков при заключении данных документов не установлено, в судебном порядке последние недействительными не признаны, обществу не может быть отказано в регистрации права собственности на переданное в уставной капитал имущество (решение Хозяйственного суда Волынской обл. от 16.03.2006 г.). Таким образом, суд признал, что акт внесения имущества в уставной капитал вместе с уставом общества и протоколом собрания учредителей является документом, подтверждающим возникновение у общества права собственности на недвижимость. Такая позиция поддержана и Верховным Судом Украины, который в постановлении от 07.11.2006 г. подчеркнул, что любое имущество, переданное участником в качестве вклада в хозяйственное общество и включенное в его уставной капитал, является долей участника в нем и становится собственностью общества, а значит, отказ БТИ регистрировать это право — неправомерен.
