Спори з БТІ: огляд судової практики
Дмитро Вовк, юрист
Одним із основних учасників відносин, пов’язаних з виникненням та зміною права власності на об’єкти нерухомості, є бюро технічної інвентаризації (БТІ). Саме після їх реєстрації до набувача нерухомого майна переходить право власності на нього. Водночас чинне законодавство не завжди однозначно регулює правовий статус БТІ та форми їх діяльності, а також порядок вирішення конфліктів, що виникають у процесі реалізації цими суб’єктами своїх повноважень. Усунути подібну неоднозначність має на меті судова практика. Цю статтю присвячено огляду правових позицій, вироблених судами України при розгляді спорів з БТІ.
ДОКУМЕНТИ СТАТТІ
ЦК
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.КАС
— Кодекс адміністративного судочинства України від 06.07.2005 р. № 27/47-IV.Закон про держреєстрацію речових прав на нерухомість
— Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.Закон про місцеве самоврядування
— Закон України «Про місцеве самоврядування» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР.Закон про госптовариства
— Закон України «Про господарські товариства» від 19.09.91 р. № 1576-ХІІ.Тимчасове положення № 7/5
— Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін’юсту України від 07.02.2002 р. № 7/5.Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій
— Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом Мін’юсту України від 03.03.2004 р. № 20/5.Інструкція про проведення техінвентаризації
— Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 21.05.2001 р. № 127.
Який суд розглядає спори з БТІ?
З точки зору організаційно-правової форми, БТІ є комунальними підприємствами (хоча зустрічаються приклади й орендних підприємств, зокрема, орендне підприємство «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації»). Ці підприємства надають юридичним та фізичним особам публічні послуги з реєстрації речових прав. Саме
публічний характер діяльності БТІ та наявність у них повноважень в управлінській сфері слід ураховувати при визначенні судів, яким підвідомчі спори з цими суб’єктами.Відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та операцій з нерухомістю, регулюються
Законом про держреєстрацію речових прав на нерухомість (ст. 1). Згідно зі ст. 2 цього Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — це офіційне визнання та підтвердження державою фактів виникнення, переходу чи припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.Частиною 5 Прикінцевих положень Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість
передбачається, що до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі земельного кадастру реєстрація об’єктів нерухомості провадиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації. Відповідно до п. 1.3 Тимчасового положення № 7/5 державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації в межах певних адміністративно-територіальних одиниць.Наведені вище положення свідчать про таке: здійснюючи від імені держави реєстрацію прав на нерухомість,
БТІ виступає суб’єктом владних повноважень. Спори, пов’язані з оскарженням рішень, дій чи бездіяльності суб’єктів владних повноважень, підвідомчі адміністративним судам, крім випадків, коли стосовно таких рішень, дій, бездіяльності Конституцією чи законами України встановлено інший порядок оскарження (ч. 2 ст. 2 КАС). Функції адміністративних судів виконують місцеві загальні суди, адміністративні окружні суди, Вищий адміністративний суд України (у справах, пов’язаних з установленням Центральною виборчою комісією результатів виборів або всеукраїнського референдуму). Виходячи з того, що БТІ в цьому випадку делеговано саме повноваження органу державної влади, керуючись ч. 2 ст. 18 КАС, з позовом до цього суб’єкта слід звертатися до окружного адміністративного суду. Подібну точку зору сприйнято як судами адміністративної юрисдикції (ухвала Дніпропетровського апеляційного адміністративного суду від 15.09.2009 р. у справі № 2а-509/09), так і господарськими судами, що відмовляються розглядати позови до БТІ, указуючи, що останні мають розглядатися адмінсудами (постанови ВГСУ від 05.06.2007 р. у справі № 16/292, від 20.10.2009 р. у справі № 16/348-06).При цьому слід мати на увазі, що спори з БТІ, які виникли у зв’язку з невиконанням останнім умов договорів, навіть якщо ці договори пов’язані з реєстрацією речових прав, розглядаються господарськими судами (якщо другою стороною є юридична особа) або загальними судами (якщо другою стороною виступає фізична особа), оскільки в подібній ситуації БТІ виступає не як суб’єкт владних повноважень, а як
учасник цивільно-правового чи господарсько-правового правочину. Наприклад, БТІ уклало з підприємством договір на проведення технічної інвентаризації з подальшою видачею витягів з держреєстру і частково його не виконало або виконало з порушенням умов договору. У цьому випадку підприємство звертається до господарського суду з позовом про примушування БТІ до виконання договору (див., наприклад, постанову ВГСУ від 20.10.2009 р. у справі № 12/25-09).
Чи беруть участь БТІ у розгляді справ про визнання права власності?
Одним із документів, що встановлюють право,
на підставі якого здійснюється реєстрація права власності в БТІ, є рішення суду стосовно речових прав на нерухомість (ч. 1 ст. 19 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість). Зокрема, ідеться про рішення, що виносяться у справах про визнання права власності на об’єкт нерухомого майна. Виникає запитання: чи необхідно в такій ситуації позивачу залучати до участі у справі про визнання права власності БТІ як відповідача?Згідно з
ч. 2 ст. 16 ЦК одним зі способів захисту цивільних прав є визнання права. Стаття 392 ЦК передбачає, що власник майна може пред’явити позов до суду про визнання його права власності, якщо це право заперечується або не визнається іншою особою, а також у разі втрати таким власником документа, що засвідчує його право власності.Відповідно до
п. 1.12 Тимчасового положення № 7/5 БТІ наділено тільки правом приймати рішення про реєстрацію або відмову в реєстрації речових прав, а не визначати їх обґрунтованість. Таким чином, наприклад, відмова в реєстрації права власності на нерухомість не може розглядатися як обмеження права власності, а є лише здійсненням БТІ управлінських функцій, покладених на цей орган законом (рішення Господарського суду Луганської області від 22.10.2009 р. у справі № 11/265пн). Виходячи з викладеного БТІ не є відповідачем у справі про визнання права власності на об’єкти нерухомого майна (постанова ВСУ від 05.06.2007 р. у справі № 7/778, постанови ВГСУ від 07.02.2006 р. у справі № 10/484-05, від 18.04.2007 р. у справі № 17/135, від 03.04.2008 р. у справі № 11/421-06). Хоча, безумовно, суд не позбавлений права витребувати в БТІ необхідні для вирішення спору відомості.При цьому в судовій практиці трапляються приклади розгляду місцевими судами справ про визнання права власності, насамперед
на самочинно побудовані будови, в яких відповідачем (співвідповідачем) виступає БТІ (див., наприклад, рішення Господарського суду Донецької обл. від 20.10.2009 р. у справі № 32/114пн, рішення Господарського суду Закарпатської області від 20.10.2009 р. у справі № 4/53). Однак подібну позицію не підтримано судами вищих інстанцій.Зауважимо також, що відповідно до
п.п. «а» п. 6.1 Тимчасового положення № 7/5 оформлення права власності провадиться з видачею органами місцевого самоврядування (тобто відповідними місцевими радами) Свідоцтва про право власності 1. Саме видача свідоцтва про право власності є підтвердженням зазначеного права, а відмову у видачі можна розглядати як його обмеження, тобто відповідачем (одним з відповідачів)2 у справі про визнання права власності на нерухомість виступатиме місцева рада. Хоча в окремих випадках суди залучають до участі у справі й виконавчий комітет місцевої ради, керуючись п.п. «б» п. 10 ст. 30 Закону про місцеве самоврядування, відповідно до якого облік та реєстрація об’єктів нерухомого майна незалежно від форм власності належить до повноважень виконкомів сільських, селищних, міських рад.1 У разі приватизації житла та його будівництва за участі Державного управління справами видачу Свідоцтва про право власності здійснюють відповідно органи приватизації та Державного управління справами (пп. «б», «в» п. 6.1 Тимчасового положення № 7/5).
2 Можливі також ситуації, коли право власності на нерухомість обмежується третіми особами.
Водночас слід мати на увазі, що відмову з боку БТІ у проведенні реєстрації права власності на підставі поданих правовстановлюючих документів суди також розглядають як обмеження права власності, приймають відповідні позови та виносять рішення, якими зобов’язують БТІ провести реєстрацію нерухомого майна, а в окремих випадках — і відшкодувати заподіяну відмовою в реєстрації матеріальну шкоду (
постанова Львівського апеляційного господарського суду від 21.11.2007 р. у справі № 16/201-15/240-19/373, постанова Окружного адміністративного суду м. Києва від 02.09.2008 р. у справі № 1/617).
Чи можлива реєстрація БТІ права власності на «недобуд»?
Згідно з
п. 1.6 Тимчасового положення № 7/5 державній реєстрації підлягають права власності тільки на об’єкти нерухомого майна, будівництво яких завершене та які прийняті в експлуатацію в установленому порядку. Керуючись цією нормою, БТІ досить часто відмовляють у реєстрації права власності на так званий «недобуд» — об’єкти незавершеного будівництва. Однак подібний підхід, з точки зору судової практики, здається помилковим.Справа в тому, що відповідно до
ч. 3 ст. 331 ЦК особа, яка є власником матеріалів, з яких було створено «недобуд», може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно (тобто — БТІ) на підставі документів, які підтверджують право власності чи користування земельною ділянкою для створення об’єкта незавершеного будівництва, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва3.3 Можливість купівлі-продажу «недобуду» (а відповідно і держреєстрації права власності на нього) випливає і з розділу 4 Інструкції про порядок учинення нотаріальних дій «Посвідчення договорів про відчуження об’єктів незавершеного будівництва».
Таким чином, суди доходять висновку, що твердження БТІ про неможливість реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва без уведення його в експлуатацію є помилковими,
реєстрація права на «недобуд» законодавству не суперечить (постанова ВГСУ від 12.03.2008 р. у справі № 4/11, постанова Окружного адміністративного суду м. Києва від 16.04.2008 р. у справі № 8/299). Додамо, що із зазначеним висновком згоден і Мін’юст, який у листі від 20.05.2006 р. № 19-32/1 наводить перелік документів, на підставі яких БТІ повинні здійснювати держреєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва.
Чи має право БТІ при реєстрації права власності на «самобуд»,
визнаного рішенням суду, уносити до держреєстру прав записи
про самочинне будівництво об’єкта або про невведення його в експлуатацію?
Як уже зазначалося,
п. 1.6 Тимчасового положення № 7/5 установлює, що реєстрації підлягають права на об’єкти, будівництво яких закінчене та які прийняті в експлуатацію. У зв’язку з цим на практиці трапляються випадки, коли БТІ, реєструючи право власності на «самобуд», уносять до Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень записи про те, що будівлю, споруду побудовано самочинно або не введено в експлуатацію. Унесення подібних записів БТІ мотивують п. 3.8 Тимчасового положення № 7/5, відповідно до якого після прийняття рішення про внесення запису до реєстру прав видається витяг про реєстрацію права власності, який містить у тому числі особливі позначки реєстратора (дані про самочинно побудовані, прибудовані чи реконструйовані об’єкти, про накладення арешту, про перебування майна в податковій заставі тощо).Наявність зазначених записів про «недобуд» значною мірою «обтяжує життя» власнику нерухомості, створюючи труднощі як у користуванні та обслуговуванні майна (наприклад, при укладенні договорів із комунальними службами), так і в його розпорядженні (при укладенні нотаріальних правочинів щодо відчуження майна). З урахуванням цього власники звертаються до адміністративних судів з позовами про внесення змін до реєстру в частині вилучення записів про «самобуд» або невведення в експлуатацію.
Суди схильні визнавати подібні дії БТІ протиправними і задовольняти такі позови (постанова Окружного адміністративного суду АРК від 06.02.2009 р. у справі № 2-а-9069/08/6, постанова Окружного адміністративного суду АРК від 02.10.2009 р. у справі № 2а-11065/09/8/0170). Ця позиція виглядає виправданою з урахуванням положень ст. 376 ЦК. Згідно з ч. 2 цієї статті особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Але на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, побудоване на ній самочинно, якщо це не порушує права інших осіб. Інакше кажучи, після визнання судом права власності нерухоме майно втрачає статус «самобуду» і подібний запис не може відображатися в держреєстрі прав. Крім того, до повноважень БТІ не належить контроль над уведенням майна в експлуатацію, що унеможливлює відображення цього факту в реєстрі.
При оспорюванні правовстановлюючого документа
або рішення реєстратора про реєстрацію права власності
чи необхідно окремо ставити питання про скасування
витягу з держреєстру прав, виданого БТІ?
Стаття 182 ЦК
установлює, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Беручи це до уваги, особи, які оспорюють право власності на нерухомість, мають звернутися до суду з позовами про скасування (визнання недійсним) правовстановлюючого документа і (або) рішення реєстратора БТІ про реєстрацію права власності. Виникає запитання: чи необхідно в суді ставити також питання про скасування витягів із Державного реєстру прав на нерухоме майно, що підтверджують реєстрацію права власності?На думку Вищого господарського суду України, робити це не потрібно. Відповідно до
п. 3.8 Тимчасового положення № 7/5 витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно, що видається після прийняття рішення реєстратором і внесення запису до реєстру прав, є невід’ємною частиною правовстановлюючого документа, тобто не є актом державного чи іншого органу, а отже, не може виступати предметом спору (постанова ВГСУ від 07.03.2006 р. у справі № 04/26-12). Таким чином, при оспорюванні правовстановлюючого документа або рішення БТІ про реєстрацію права власності у позивача немає необхідності заявляти також позовні вимоги про скасування витягу з держреєстру прав.
Чи правомірна відмова БТІ у проведенні технічної інвентаризації,
якщо власником не подано правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомості?
Насамперед ідеться про технічну інвентаризацію «самобуду». Технічна інвентаризація здійснюється в порядку, передбаченому
Інструкцією про проведення техінвентаризації, яка чіткої відповіді на це запитання не дає. Водночас п. 3.1 цієї Інструкції закріплює, що технічній інвентаризації підлягають об’єкти (згідно з розділом 2 Інструкції) всіх форм власності, розташовані на земельних ділянках (за окремими поштовими адресами), незалежно від того, побудовано їх на підставі відповідним чином оформлених документів або самочинно: будинки, включаючи прибудови і надбудови, громадські та виробничі будинки, господарські будови і споруди. Зазначені положення Інструкції про проведення техінвентаризації дають підстави вважати, що навіть якщо правовстановлюючі документи не оформлено, у БТІ немає підстав відмовляти у проведенні технічної інвентаризації через їх відсутність.Необхідно мати на увазі, що роботи з інвентаризації здійснюються за обов’язковою участі власника (власників) будинку, у присутності якого провадиться обстеження (
п. 3.1 Інструкції про проведення техінвентаризації). Однак суди досить ліберально підходять до розуміння цієї норми, указуючи, що за відсутності правовстановлюючих документів (особливо якщо йдеться про «самобуд») повноваження особи, яка звертається до БТІ, підтверджує перебування об’єкта в неї на балансі (про що подається відповідна довідка, підписана керівником та головним бухгалтером), а також наявністю документів на право власності (користування) земельною ділянкою, на якій здійснено будівництво (див., наприклад, постанову Луганського окружного адміністративного суду від 01.10.2009 р. у справі № 2а-23954/09/1270).
Акт унесення майна до статутного капіталу господарського
товариства є правовстановлюючим документом
Згідно з
ч. 1 ст. 12 Закону про госптовариства товариство є власником майна, переданого йому учасником у власність як внесок до статутного (складеного) капіталу. Внеском до статутного (складеного) капіталу господарського товариства можуть бути гроші, цінні папери, інші речі або майнові чи інші відчужувані права, що мають грошову оцінку, якщо інше не передбачено законом (ч. 1 ст. 13 Закону про госптовариства). Інакше кажучи, Закон надає учасникам можливість передати як внесок до статутного капіталу у тому числі й об’єкти нерухомості. Рішення про формування статутного капіталу за рахунок майна закріплюється у протоколі загальних зборів засновників товариства. Унесення майна до статутного капіталу оформляється відповідним актом.При цьому право власності на внесені до статутного капіталу об’єкті
має бути зареєстроване в БТІ (ст. 182 ЦК). Відповідно до п. 2.1 Тимчасового положення № 7/5 для проведення реєстрації та оформлення права власності на нерухоме майно товариство серед інших документів має подати до БТІ правовстановлюючі документи, перелік яких наводиться в додатку 1 до Тимчасового положення № 7/5. Цей перелік, так само як і перелік правовстановлюючих документів, наведений у ст. 19 Закону про держреєстрацію речових прав на нерухомість, акта внесення майна до статутного капіталу не містить. На підставі цього БТІ відмовляють господарським товариствам у реєстрації права власності. Проте в судах подібна практика підтримки не знайшла.Зокрема, суди посилаються на ст. 328, 334 ЦК, згідно з якими право власності набувається на підставах, не заборонених Законом, у тому числі з правочинів. Право власності вважається придбаним правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Виходячи з цього, якщо статут товариства, протокол зборів засновників, акт унесення майна до статутного капіталу укладено відповідно до вимог законодавства, жодних порушень або недоліків при укладенні цих документів не встановлено, у судовому порядку їх недійсними не визнано, товариству не може бути відмовлено в реєстрації права власності на передане до статутного капіталу майно (рішення Господарського суду Волинської обл. від 16.03.2006 р.). Таким чином, суд визнав, що акт унесення майна до статутного капіталу разом зі статутом товариства і протоколом зборів засновників є документом, що підтверджує виникнення в товариства право власності на нерухомість. Таку позицію підтримано і Верховним Судом України, який у постанові від 07.11.2006 р. підкреслив, що будь-яке майно, передане учасником як внесок до господарського товариства і включене до його статутного капіталу, є часткою учасника в ньому і стає власністю товариства, а отже, відмова БТІ реєструвати це право є неправомірною.
