Антикризисные разъяснения в строительстве от Минрегионстроя
Письмо Министерства регионального развития и строительства Украины от 15.12.2009 г. № 12/19-1-8/5-1173
<...>
О реализации Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства»
В связи с многочисленными обращениями, поступающими в Министерство регионального развития и строительства Украины относительно некоторых норм
Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», и по результатам обобщения практики применения данного Закона Минрегионстрой направляет информацию по вопросам, которые чаще всего встречаются в обращениях, для учета при осуществлении законопроектных, организационных и контролирующих полномочий Комитета по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики Верховной Рады Украины.Об определении круга договоров, подпадающих под действие части 4 ст. 3 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», на которые распространяются временные ограничения на их расторжение без применения штрафных санкций, предусмотренных договорами, и взыскания средств, предусмотренных статьей 625 Гражданского кодекса Украины
Указанной нормой установлены ограничения на расторжение физическими и юридическими лицами каких-либо договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства.
Такая норма никоим образом не ограничивает круг договоров, на которые она распространяется, кроме результата их выполнения — передачи готового объекта строительства собственнику.
По своему содержанию указанный
Закон является антикризисным и призван защитить участников хозяйственных отношений в сфере строительства от негативных последствий мирового финансового кризиса.При этом вышеуказанная норма, не исключая возврата средств по согласию сторон, ограничивает резкий отток инвестиций с объектов незавершенного жилищного строительства, что должно позволить застройщикам ввести их в эксплуатацию, а инвесторам — получить профинансированное жилье.
Статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»
четко определен перечень возможных механизмов привлечения средств в жилищное строительство, которыми являются: фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют в соответствии с законодательством, а также выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица недвижимости.В соответствии с
частью 1 статьи 2 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестиционной деятельностью считается совокупность практических действий граждан, юридических лиц и государства по реализации инвестиций.Таким образом, любая деятельность лица, связанная с приобретением объекта жилой недвижимости путем финансирования его строительства способами, не запрещенными действующим законодательством, является
правомерной инвестиционной деятельностью.В соответствии с
частью 1 статьи 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» основным правовым документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор (соглашение).Учитывая это, инвестор,
правомерно осуществляющий инвестиционную деятельность, обязан заключить договор либо ряд договоров, которыми будут регулироваться отношения, связанные с созданием объекта инвестиций, в том числе объекта жилищного строительства.Именно на такой договор/договоры распространяется ограничение на их расторжение, предусмотренное
частью 4 статьи 3 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства».Следовательно, по мнению Министерства, все договоры, заключавшиеся в порядке, определенном законодательством, на основании
статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» в ходе финансирования (инвестирования) жилищного строительства через ФФС, ФОН, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, а также выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, можно считать теми договорами, результатом которых, в понимании части 4 ст. 3 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства.О применении норм части 4 статьи 3 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» к договору купли-продажи имущественных прав
В соответствии с
частью 2 статьи 331 Гражданского кодекса Украины право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).Однако если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Согласно
части 1 статьи 182 Гражданского кодекса Украины право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.Следовательно, объект строительства приобретает статус вновь созданного недвижимого имущества только после приема объекта в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации права собственности на него.
До завершения строительства (создания имущества) в соответствии с
частью 3 статьи 331 Гражданского кодекса Украины лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества).Однако указанное выше не означает, что, кроме права собственности на материалы и оборудование, используемые в процессе строительства, у застройщика по отношению к объекту строительства во время его создания не возникают другие права.
Застройщик как уполномоченное соответствующим разрешением на строительство лицо
в случае привлечения к созданию объекта строительства генерального подрядчика получает, в том числе, права требования к последнему по передаче застройщику готового объекта строительства.Учитывая это и с учетом положений
статьи 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», в соответствии с которой имущественными правами признаются права, связанные с имуществом, отличающиеся от права собственности (в частности, права, являющиеся составной частью права собственности: права владения, распоряжения, пользования, а также право требования), застройщик приобретает имущественные права, связанные с объектом строительства.В соответствии с
частью 2 статьи 656 Гражданского кодекса Украины имущественные права могут быть предметом договора купли-продажи.В соответствии с
частью 2 статьи 4 Гражданского кодекса Украины, если субъект законодательной инициативы подал в Верховную Раду Украины проект закона, регулирующий гражданские отношения иначе, чем этот Кодекс, он обязан одновременно подать проект закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Украины. Поданный законопроект рассматривается Верховной Радой Украины одновременно с соответствующим проектом закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Украины.На сегодняшний день в
Гражданский кодекс Украины не были внесены изменения по этому вопросу, что дает достаточные основания считать такое их отчуждение правомерным и не противоречащим части 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».Поскольку результатом реализации имущественного права, отчуждаемого по договору купли-продажи имущественных прав, является получение объекта жилой недвижимости, по мнению Министерства, на такой договор также распространяется запрет на его расторжение, установленный
частью 4 статьи 3 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства».О компенсации расходов за сооружение сетей и объектов газо- и электроснабжения
Законом Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 25.12.2008 г. № 800-VI
внесены изменения в законы Украины «О природных монополиях», «Об электроэнергетике» и «О трубопроводном транспорте», которыми предусмотрено возмещение расходов, понесенных застройщиками на строительство (реконструкцию) сетей и объектов газо- и электроснабжения.Закон
был опубликован и вступил в силу 14 января 2009 года.Данным
Законом также были внесены изменения в часть шестую статьи 179 Хозяйственного кодекса Украины.В соответствии с этой
статьей субъекты хозяйствования, обеспечивающие потребителей электроэнергией, обязаны заключать договоры со всеми потребителями их продукции (услуг). При этом, в случае если для создания возможности поставки электроэнергии, газа по техническим условиям поставщика за счет потребителя (инвестора, застройщика) или его силами построены дополнительные сети (объекты), то в договорах о поставке указанной продукции (услуг) предусматриваются передача построенных сетей (объектов) поставщику и возмещение застройщику, инвестору расходов на их строительство.Таким образом, действующее законодательство предоставляет инвестору (застройщику) право на возмещение расходов, понесенных последним на сооружение электрических и газовых сетей (других объектов), если их сооружение было предусмотрено соответствующими техническими условиями, выданными энергоснабжающей организацией. При этом указанные сети подлежат передаче поставщику, который обязан возместить инвестору (застройщику) расходы, понесенные на их строительство.
Поскольку норма, содержащаяся в
статье 179 Хозяйственного кодекса Украины и вышеназванных законах, носит императивный характер, поставщик должен принять от застройщика (инвестора) построенные электрические и газовые сети (другие объекты) в собственность (на баланс) и компенсировать понесенные последним расходы. При этом в соответствии с частью шестой этой статьи вышеуказанные обязательства поставщика услуг должны быть отражены в хозяйственном договоре, заключение которого для данного субъекта является обязательным.Типовая форма соответствующего договора, порядок определения обоснованного объема расходов, подлежащего компенсации, а также форма возмещения устанавливаются Кабинетом Министров Украины.
В настоящий момент указанные документы Правительством не утверждены. Однако отсутствие правовой регламентации механизма реализации прав инвесторов (застройщиков) на компенсацию понесенных расходов (который является производным) не может лишать их самого права (являющегося первичным), предусмотренного законом.
Поэтому отсутствие порядка передачи сетей и возмещения их стоимости, устанавливаемых Кабинетом Министров Украины, не освобождает поставщиков услуг от обязательств, предусмотренных
частью шестой статьи 179 Хозяйственного кодекса Украины.Согласно
статье 56 Конституции Украины права и свободы защищаются судом. Каждый имеет право любыми не запрещенными законом способами защищать свои права и свободы от нарушений и противоправных посягательств. В соответствии с частью второй статьи 124 Конституции Украины юрисдикция судов распространяется на все правоотношения, возникающие в государстве. Согласно статье 16 Гражданского кодекса Украины каждое лицо имеет право обратиться в суд с целью защитить свои имущественное право и интересы.Учитывая указанное, в случае отказа поставщика услуг от заключения с предприятием договора, который будет предусматривать передачу построенных за счет предприятия электрических и газовых сетей (объектов)
в собственность (на баланс) поставщика услуг и возмещение им расходов на их строительство, вопрос о защите прав предприятия может решаться в судебном порядке.По результатам рассмотрения иска хозяйственный договор с соответствующим условием о компенсации расходов предприятия может быть признан заключенным в судебном порядке, а сумма расходов на сооружение сетей (объектов) — взыскана с поставщика услуг на основании судебного решения. При этом размер компенсации, которую поставщик обязан уплатить предприятию, должен определяться исходя из фактического размера обоснованных расходов на строительство электрических и газовых сетей (объектов), в пределах стоимости их строительства, определенной сметной документацией, разработанной на основании технических условий, выданных энергоснабжающей организацией.
Об определении понятия «доступное жилье» для применения норм Земельного кодекса Украины о предоставлении земельных участков под строительство такого жилья без проведения земельных торгов
Механизм строительства доступного жилья нормирован
статьей 4 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», где, в частности, определено, что доступное жилье — построенные и строящиеся при государственной поддержке жилые дома (комплексы) и квартиры.Порядок предоставления государственной поддержки для обеспечения граждан доступным жильем утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 11.02.2009 г. № 140. Постановлением от 11.11.2009 г. № 1249
утверждена Государственная целевая социально-экономическая программа строительства (приобретения) доступного жилья на 2010 — 2017 годы.Согласно вышеуказанному закону государственная поддержка строительства доступного жилья заключается в оплате государством 30 процентов стоимости строительства (приобретения) доступного жилья и/или предоставлении льготного ипотечного жилищного кредита в уполномоченном банке гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством (т. е. находящихся на квартирном учете) за счет средств государственного и/или местных бюджетов.
Кроме того, доступное жилье должно соответствовать архитектурно-планировочным и техническим требованиям, устанавливаемым государственными строительными нормами с обязательным учетом требований к энергосбережению.
Следовательно, если целью выделения земельного участка является сооружение в дальнейшем жилья путем предоставления гражданам государственной поддержки способом, определенным законодательством, такой земельный участок в соответствии с
частью второй статьи 134 Земельного кодекса Украины может быть выделен под строительство доступного жилья без земельных торгов.При этом в соответствии с
частью 11 статьи 4 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» проектные и строительно-монтажные работы на земельных участках, предоставленных под строительство доступного жилья без проведения аукциона, должны начаться не позднее чем за три года со дня предоставления земельного участка. В случае несоблюдения этого срока земельный участок возвращается в собственность органам местного самоуправления.В случае необходимости на запросы местных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и застройщиков разъяснения по предоставлению объекту застройки статуса доступного жилья, соответствию ценовых и архитектурно-планировочных показателей требованиям к такому жилью, наличию оснований для землеотвода без проведения аукционов и т. п. осуществляет созданная
приказом Минрегионстроя от 18.07.2008 г. № 331 Межведомственная рабочая комиссия по вопросам строительства доступного жилья в Украине, основной задачей которой определено предоставление организационной, информационной и методической помощи регионам по развертыванию строительства доступного жилья.В течение какого срока действует освобождение застройщика от штрафных санкций и денежных выплат, предусмотренных статьей 625 Гражданского кодекса Украины, согласно части 4 ст. 3 Закона № 800?
Абзац первый статьи 3 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства»
изложен в редакции: «Установить, что до 1 января 2012 года:» и далее по тексту.Таким образом, этот срок распространяется на все нормы
статьи 3 Закона, в том числе и на часть 4 (о запрете расторжения соответствующих договоров и неосуществлении начисления и выплаты застройщиком штрафных санкций, предусмотренных договорами, и взыскания средств, предусмотренных статьей 625 Гражданского кодекса Украины), которая, соответственно, также действует до 1 января 2012 года. Однако согласно абзацу второму части 4 статьи 3 этот запрет прекращается раньше, если определенный срок приема в эксплуатацию объекта строительства переносится более чем на 18 месяцев.Другие статьи и данный
Закон в целом бессрочны, т. е. не имеют ограничений по действию во времени и действуют до их отмены, утраты силы или внесения изменений путем принятия других законов.
Министр В. Куйбида
КОММЕНТАРИЙ
см. на с. 41 данного номера
