Антикризові роз’яснення в будівництві від Мінрегіонбуду
Лист Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 15.12.2009 р. № 12/19-1-8/5-1173
<...>
Про реалізацію Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»
У зв’язку з численними зверненнями, які надходять до Міністерства регіонального розвитку та будівництва України стосовно деяких норм
Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», та за результатами узагальнення практики застосування цього Закону Мінрегіонбуд надсилає інформацію із питань, які найчастіше зустрічаються у зверненнях, для врахування при здійсненні законопроектних, організаційних та контрольних повноважень Комітету з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики Верховної Ради України.
Щодо визначення низки договорів, які підпадають під дію частини 4 ст. 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», на які поширюються тимчасові обмеження на їх розірвання без застосування штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України
Зазначеною нормою встановлено обмеження на розірвання фізичними та юридичними особами будь-яких договорів, результатом яких є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
Така норма жодним чином не обмежує коло договорів, на які вона розповсюджується, окрім результату їх виконання — передачі готового об’єкта будівництва власнику.
За своїм змістом зазначений
Закон є антикризовим та покликаний захистити учасників господарських відносин у сфері будівництва від негативних наслідків світової фінансової кризи.При цьому вищезазначена норма, не виключаючи повернення коштів за згодою сторін, обмежує різкий відтік інвестицій із об’єктів незавершеного житлового будівництва, що має дозволити забудовникам ввести їх в експлуатацію, а інвесторам отримати профінансоване житло.
Статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»
чітко визначено перелік можливих механізмів залучення коштів у житлове будівництво, якими є фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця нерухомості.Відповідно до
частини 1 статті 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиційною діяльністю вважається сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб та держави щодо реалізації інвестицій.Таким чином, будь-яка діяльність особи, пов’язана із придбанням об’єкта житлової нерухомості шляхом фінансування його будівництва способами, не забороненими чинним законодавством, є
правомірною інвестиційною діяльністю.Відповідно до
частини 1 статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, що регулює відносини між суб’єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).Враховуючи це, інвестор, який
правомірно здійснює інвестиційну діяльність, зобов’язаний укласти договір або низку договорів, якими врегулюються відносини, пов’язані із створенням об’єкта інвестицій, у тому числі об’єкта житлового будівництва.Саме на такі договір/договори розповсюджується обмеження на їх розірвання, яке передбачене
частиною 4 статті 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва».Отже, на думку Міністерства, всі договори, які укладалися в порядку, визначеному законодавством, на підставі
статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в ході фінансування (інвестування) житлового будівництва через ФФБ, ФОН, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також випуск безпроцентних (цільових) облігацій, можна вважати тими договорами, результатом яких, в розумінні частини 4 ст. 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», є передача забудовниками завершеного об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.
Щодо застосування норм частини 4 статті 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» до договору купівлі-продажу майнових прав
Відповідно до
частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).Проте, якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Згідно із
частиною 1 статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.Отже, об’єкт будівництва набуває статусу новоствореного нерухомого майна лише після прийняття об’єкта в експлуатацію та здійснення державної реєстрації права власності на нього.
До завершення будівництва (створення майна), відповідно до
частини 3 статті 331 Цивільного кодексу України, особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).Проте вказане вище не означає, що окрім права власності на матеріали та обладнання, які використовуються в процесі будівництва, у забудовника по відношенню до об’єкта будівництва під час його створення не виникають інші права.
Забудовник як уповноважена відповідним дозволом на будівництво особа у
випадку залучення до створення об’єкта будівництва генерального підрядника отримує, у тому числі, права вимоги до останнього щодо передачі забудовникові готового об’єкта будівництва.З огляду на це та з урахуванням положень
статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», відповідно до якої майновими правами визнаються права, які пов’язані з майном, відмінні від права власності (зокрема права, які є складовими права власності: права володіння, розпорядження, користування, а також право вимоги), забудовник набуває майнові права, пов’язані із об’єктом будівництва.Відповідно до
частини 2 статті 656 Цивільного кодексу України майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу.Відповідно до
частини 2 статті 4 Цивільного кодексу України, якщо суб’єкт законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей Кодекс, він зобов’язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільного кодексу України. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою України одночасно з відповідним проектом закону про внесення змін до Цивільного кодексу України.На сьогоднішній день до
Цивільного кодексу України не було внесено зміни з цього питання, що дає достатні підстави вважати таке їх відчуження правомірним та таким, що не суперечить частині 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».Оскільки результатом реалізації майнового права, що відчужується за договором купівлі-продажу майнових прав, є отримання об’єкта житлової нерухомості, на думку Міністерства, на такий договір також розповсюджується заборона на його розірвання, встановлена
частиною 4 статті 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва».
Щодо компенсації витрат за спорудження мереж та об’єктів газо- та електропостачання
Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва» від 25.12.2008 № 800-VI
внесено зміни до законів України «Про природні монополії», «Про електроенергетику» та «Про трубопровідний транспорт», якими передбачено відшкодування витрат, понесених забудовниками на будівництво (реконструкцію) мереж та об’єктів газо- і електропостачання.Закон
був опублікований та набрав чинності 14 січня 2009 року.Цим
Законом також були внесені зміни до частини шостої статті 179 Господарського кодексу України.Відповідно до цієї
статті суб’єкти господарювання, які забезпечують споживачів електроенергією, зобов’язані укладати договори з усіма споживачами їхньої продукції (послуг). При цьому, у разі якщо для створення можливості постачання електроенергії, газу за технічними умовами постачальника за рахунок споживача (інвестора, забудовника) або його силами збудовані додаткові мережі (об’єкти), у договорах про постачання зазначеної продукції (послуг) передбачаються передача збудованих мереж (об’єктів) постачальнику і відшкодування забудовнику, інвестору витрат на їх будівництво.Таким чином, чинне законодавство надає інвестору (забудовнику) право на відшкодування витрат, понесених останнім на спорудження електричних та газових мереж (інших об’єктів), якщо їх спорудження було передбачене відповідними технічними умовами, виданими енергопостачальною організацією. При цьому вказані мережі підлягають передачі постачальнику, який зобов’язаний відшкодувати інвестору (забудовнику) витрати, понесені на їх будівництво.
Оскільки норма, що міститься у
статті 179 Господарського кодексу України та вищеназваних законах, носить імперативний характер, постачальник повинен прийняти від забудовника (інвестора) споруджені електричні та газові мережі (інші об’єкти) у власність (на баланс) та компенсувати понесені останнім витрати. При цьому відповідно до частини шостої цієї статті вищевказані зобов’язання постачальника послуг повинні бути відображені в господарському договорі, укладення якого для даного суб’єкта є обов’язковим.Типова форма відповідного договору, порядок визначення обґрунтованого обсягу витрат, що підлягає компенсації, а також форма відшкодування встановлюються Кабінетом Міністрів України.
На цей час зазначені документи Урядом не затверджені. Однак відсутність правової регламентації механізму реалізації прав інвесторів (забудовників) на компенсацію понесених витрат (який є похідним) не може позбавляти їх самого права (яке є первинним), передбаченого законом.
Тому відсутність порядку передачі мереж та відшкодування їх вартості, що встановлюються Кабінетом Міністрів України, не звільняє постачальників послуг від зобов’язань, передбачених
частиною шостою статті 179 Господарського кодексу України.Згідно зі
статтею 56 Конституції України права і свободи захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. Відповідно до частини другої статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі. Згідно зі статтею 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу.Враховуючи зазначене, у разі відмови постачальника послуг в укладенні з підприємством договору, що передбачатиме передачу споруджених за рахунок підприємства електричних та газових мереж (об’єктів) у власність (на баланс) постачальника послуг та відшкодування ним витрат на їх будівництво, питання щодо захисту прав підприємства може вирішуватись
у судовому порядку .За результатами розгляду позову господарський договір з відповідною умовою про компенсацію витрат підприємства може бути визнаний укладеним в судовому порядку, а сума витрат на спорудження мереж (об’єктів) — стягнута з постачальника послуг на підставі судового рішення. При цьому розмір компенсації, яку постачальник зобов’язаний сплатити підприємству, має визначатись, виходячи з фактичного розміру обґрунтованих витрат на будівництво електричних та газових мереж (об’єктів), в межах вартості їх будівництва, визначеної кошторисною документацією, розробленою на підставі технічних умов, виданих енергопостачальною організацією.
Щодо визначення поняття «доступне житло» для застосування норм Земельного кодексу України про надання земельних ділянок під будівництво такого житла без проведення земельних торгів
Механізм будівництва доступного житла унормовано
статтею 4 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», де, зокрема, визначено, що доступне житло — збудовані і ті, що будуються за державної підтримки, житлові будинки (комплекси) та квартири.Порядок надання державної підтримки для забезпечення громадян доступним житлом затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 11.02.2009 № 140. Постановою від 11.11.2009 № 1249
затверджено Державну цільову соціально-економічну програму будівництва (придбання) доступного житла на 2010 — 2017 роки.Згідно із вищезазначеним
законом державна підтримка будівництва доступного житла полягає у сплаті державою 30 відсотків вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або наданні пільгового іпотечного житлового кредиту в уповноваженому банку громадянам, які потребують поліпшення житлових умов відповідно до законодавства (тобто перебувають на квартирному обліку) за рахунок коштів державного та/або місцевих бюджетів.Крім того, доступне житло має відповідати архітектурно-планувальним і технічні вимогам, що встановлюються державними будівельними нормами з обов’язковим урахуванням вимог до енергозбереження.
Отже, якщо метою виділення земельної ділянки є спорудження в подальшому житла шляхом надання громадянам державної підтримки у спосіб, визначений законодавством, така земельна ділянка відповідно до
частини другої статті 134 Земельного кодексу України може бути виділена під будівництво доступного житла без земельних торгів.При цьому відповідно до
частини 11 статті 4 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» проектні та будівельно-монтажні роботи на земельних ділянках, наданих під будівництво доступного житла без проведення аукціону, повинні розпочатися не пізніше ніж за три роки з дня надання земельної ділянки. У разі недотримання цього строку земельна ділянка повертається у власність органам місцевого самоврядування.У разі необхідності за запитами місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування та забудовників роз’яснення щодо надання об’єкту забудови статусу доступного житла, відповідності цінових та архітектурно-планувальних показників вимогам до такого житла, наявності підстав для землевідведення без проведення аукціонів тощо здійснює утворена
наказом Мінрегіонбуду від 18.07.2008 № 331 Міжвідомча робоча комісія з питань будівництва доступного житла в Україні, основними завданнями якої визначено надання організаційної, інформаційної та методичної допомоги регіонам щодо розгортання будівництва доступного житла.
Протягом якого строку діє звільнення забудовника від штрафних санкцій та грошових виплат, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України, згідно з частиною 4 ст. 3 Закону № 800?
Абзац перший статті 3 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»
викладено у редакції: «Установити, що до 1 січня 2012 року:» і далі за текстом.Таким чином, цей строк поширюється на всі норми
статті 3 Закону, у тому числі і на частину 4 (щодо заборони розірвання відповідних договорів та нездійснення нарахування та виплати забудовником штрафних санкцій, передбачених договорами, та стягнення коштів, передбачених статтею 625 Цивільного кодексу України), яка, відповідно, також діє до 1 січня 2012 року. Однак згідно з абзацом другим частини 4 статті 3 ця заборона припиняється раніше, якщо визначений термін прийняття в експлуатацію об’єкта будівництва переноситься більше ніж на 18 місяців.Інші
статті та цей Закон в цілому безстрокові, тобто не мають обмежень щодо дії у часі та діють до їх скасування, втрати чинності або внесення змін шляхом прийняття інших законів.
Міністр В. Куйбіда
КОМЕНТАР
див. на с. 41 цього номера
