Может ли компания с иностранным капиталом приобрести участок под застройку?
Письмо Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 01.10.2009 г. № 15331/17/12-09
Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам рассмотрено Ваше обращение <...> относительно
повторной обработки вопросов, поставленных в Ваших предыдущих обращениях, относительно разъяснения некоторых вопросов земельного законодательства и сообщается следующее.Об ограничении в приобретении права собственности на земельные участки иностранными гражданами и лицами без гражданства
В соответствии со
статьей 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.Частью четвертой статьи 22 Земельного кодекса Украины
предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам.В свою очередь,
частью четвертой статьи 84 Земельного кодекса Украины определены категории земель и приведен перечень земельных участков государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность.Таким образом,
иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в пределах населенных пунктов, на которых отсутствуют объекты недвижимого имущества, кроме земель сельскохозяйственного назначения и в случаях, предусмотренных частью четвертой статьи 84 Земельного кодекса Украины, и за пределами населенных пунктов на земельные участки несельскохозяйственного назначения, на которые не распространяется действие части четвертой статьи 84 Земельного кодекса Украины, при условии расположения объектов недвижимого имущества, принадлежащих им на праве частной собственности.О возможности приобретения права собственности на земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, находящиеся в собственности граждан, иностранными юридическими лицами
Частью второй статьи 82 Земельного кодекса Украины
установлено, что иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:а)
в пределах населенных пунктов при приобретении объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;б)
за пределами населенных пунктов при приобретении объектов недвижимого имущества.В свою очередь,
статьей 379 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что жильем физического лица являются жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.Согласно
статье 380 Гражданского кодекса Украины жилым домом является строение капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания.Таким образом,
иностранные юридические лица не могут приобретать в собственность земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, поскольку вид использования земельных участков для строительства и обслуживания жилого дома не относится к предпринимательской деятельности.Об определении терминов «иностранное юридическое лицо» и «совместное предприятие» в разрезе статьи 82 Земельного кодекса Украины
В соответствии со
статьей 117 Хозяйственного кодекса Украины иностранным предприятием признается унитарное или корпоративное предприятие, созданное по законодательству Украины , действующее исключительно на основе собственности иностранцев или иностранных юридических лиц, либо действующее предприятие, приобретенное полностью в собственность этих лиц.Частью третьей статьи 82 Земельного кодекса Украины
предусмотрено, что совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в случаях, определенных частями первой и второй данной статьи.Совместные
предприятия — предприятия, которые основываются на общем капитале субъектов хозяйственной деятельности Украины и иностранных субъектов хозяйственной деятельности, на общем управлении и на общем распределении результатов и рисков (статья 1 Закона Украины «О внешнеэкономической деятельности»).Следовательно, предприятия, которые основываются на
совместном капитале субъектов хозяйственной деятельности Украины и иностранных субъектов хозяйственной деятельности, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в порядке, установленном для иностранных юридических лиц.
Заместитель председателя В. Кулинич
КОММЕНТАРИЙ
Это письмо наделало шума в секторе украинского девелопмента, где действует много операторов, имеющих изрядные доли иностранного капитала.
Если воспринимать всерьез идеи, изложенные в комментируемом письме, то значительная часть жилых объектов, построенных в последние годы, может оказаться вне закона по той лишь причине, что возведены они на земельных участках, которые были приобретены застройщиками-резидентами, в число учредителей которых входят иностранные субъекты.
Обратим внимание на то, что выводы письма основаны на более чем спорном предположении о
непредпринимательской природе жилищной застройки.Чтобы избежать подобного рода инсинуаций, украинским застройщикам, которым повезло приобщиться к иностранным источникам собственного капитала, следует уже на этапе приобретения участков декларировать
коммерческие цели будущего строительства. В таком случае предпринимательская природа проекта будет очевидна, и никакие ограничения Земельного1 и Гражданского кодексов не помешают решению земельного вопроса.1 Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III, Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Зураб Натиев
