Чи може компанія з іноземним капіталом придбати ділянку під забудову?
Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 01.10.2009 р. № 15331/17/12-09
Державним комітетом України із земельних ресурсів розглянуто Ваше звернення <...> щодо
повторної обробки запитань, поставлених у Ваших попередніх зверненнях, стосовно роз’яснення деяких питань земельного законодавства і повідомляється таке.
Щодо обмеження у набутті права власності на земельні ділянки іноземними громадянами та особами без громадянства
Відповідно до
статті 81 Земельного кодексу України іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовано об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.Частиною четвертою статті 22 Земельного кодексу України
передбачено, що землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.У свою чергу,
частиною четвертою статті 84 Земельного кодексу України визначено категорії земель та наведено перелік земельних ділянок державної власності, що не можуть передаватися у приватну власність.Таким чином,
іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки в межах населених пунктів, на яких відсутні об’єкти нерухомого майна, крім земель сільськогосподарського призначення та у випадках, передбачених частиною четвертою статті 84 Земельного кодексу України, та за межами населених пунктів на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, на які не поширюється дія частини четвертої статті 84 Земельного кодексу України, за умови розташування об’єктів нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.
Щодо можливості набуття права власності на земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, що перебувають у власності громадян, іноземними юридичними особами
Частиною другою статті 82 Земельного кодексу України
встановлено, що іноземні юридичні особи можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:а)
у межах населених пунктів під час придбання об’єктів нерухомого майна і для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;б)
за межами населених пунктів під час придбання об’єктів нерухомого майна.У свою чергу,
статтею 379 Цивільного кодексу України передбачено, що житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.Згідно зі
статтею 380 Цивільного кодексу України житловим будинком є будова капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, та призначена для постійного в ній проживання.Таким чином,
іноземні юридичні особи не можуть придбавати у власність земельні ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, оскільки вид використання земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлового будинку не належить до підприємницької діяльності.
Щодо визначення термінів «іноземна юридична особа» і «спільне підприємство» в розрізі статті 82 Земельного кодексу України
Відповідно до
статті 117 Господарського кодексу України іноземним підприємством визнається унітарне чи корпоративне підприємство, що створене за законодавством України, діє виключно на основі власності іноземців або іноземних юридичних осіб, або діюче підприємство, придбане повністю у власність цих осіб.Частиною третьою статті 82 Земельного кодексу України
передбачено, що спільні підприємства, засновані за участі іноземних юридичних та фізичних осіб, можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті.Спільні
підприємства — підприємства, що засновані на спільному капіталі суб’єктів господарської діяльності України та іноземних суб’єктів господарської діяльності, на загальному управлінні та на загальному розподілі результатів і ризиків (стаття 1 Закону України «Про зовнішньоекономічну діяльність»).Отже, підприємства, що засновані на
спільному капіталі суб’єктів господарської діяльності України та іноземних суб’єктів господарської діяльності, можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в порядку, установленому для іноземних юридичних осіб.
Заступник голови В. Кулініч
КОМЕНТАР
Цей лист зчинив галас у секторі українського девелопменту, де діють багато операторів, які мають солідні частки іноземного капіталу.
Якщо сприймати серйозно ідеї, викладені в листі, що коментується, то значна частина житлових об’єктів, побудованих в останні роки, може опинитися поза законом із тієї лише причини, що їх споруджено на земельних ділянках, які було придбано забудовниками-резидентами, до числа засновників яких входять іноземні суб’єкти.
Звернемо увагу, що висновки листа ґрунтуються на більш ніж спірному припущенні про
непідприємницьку природу житлової забудови.Щоб уникнути подібних інсинуацій, українським забудовникам, яким пощастило долучитися до іноземних джерел власного капіталу, слід уже на етапі придбання ділянок декларувати
комерційні цілі майбутнього будівництва. У такому разі підприємницька природа проекту буде очевидна і жодні обмеження Земельного та Цивільного1 кодексів не зашкодять вирішенню земельного питання.1 Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III, Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Зураб Натієв
